El alquiler permanente cae un 10% en España y el temporal gana peso

El mercado español del alquiler vuelve a estrecharse por donde más duele. La oferta de viviendas destinadas a alquiler permanente cayó un 10% interanual durante el tercer trimestre de 2026, mientras los arrendamientos de temporada siguieron ganando terreno hasta representar ya el 34% de los anuncios disponibles, según los datos publicados por Idealista.

La fotografía tiene una segunda capa bastante menos cómoda: prácticamente todas las capitales declaradas como zonas de mercado tensionado y con controles de rentas registraron descensos de oferta estable. Girona fue la excepción. Ahora bien, que dos fenómenos avancen juntos no resuelve por sí solo el viejo combate político sobre la vivienda: una cosa es constatar que desaparecen anuncios y otra demostrar qué parte de esa desaparición procede directamente de los topes de precios. Ahí empieza la discusión seria. Y también el ruido.

Un 10% menos de alquiler permanente y un 34% temporal

La tendencia nacional se ha deteriorado con rapidez. Al terminar el segundo trimestre, Idealista situaba la caída interanual de la oferta permanente en apenas un 0,2%; tres meses después, el retroceso alcanza el 10%. Al mismo tiempo, la vivienda ofertada para estancias temporales creció un 7% respecto al mismo periodo de 2025 y pasó a representar aproximadamente uno de cada tres anuncios de alquiler.

Conviene detenerse aquí porque alquiler temporal no significa necesariamente apartamento turístico. Son contratos destinados, por ejemplo, a personas desplazadas por trabajo, estudiantes o residentes que necesitan vivienda durante un periodo limitado. El problema aparece cuando esa modalidad empieza a ocupar un espacio cada vez mayor en ciudades donde quien pretende alquilar para vivir varios años encuentra un escaparate más pequeño.

Y el escaparate importa. Menos pisos disponibles implican más aspirantes compitiendo por cada vivienda, mayor capacidad de selección para el propietario y, en las zonas donde el precio no está limitado, presión sobre las rentas. Idealista calculó que cada anuncio de alquiler recibió durante el tercer trimestre una media de 43 contactos antes de desaparecer del portal, un 16% más que un año atrás.

San Sebastián, A Coruña y Bilbao concentran las mayores caídas

Las diferencias territoriales son enormes. Entre las capitales que aplican controles de precios por estar declaradas zonas tensionadas, San Sebastián perdió un 52% de oferta permanente respecto al tercer trimestre de 2025. A Coruña y Bilbao registraron descensos del 41%, Pamplona del 33%, Vitoria del 32%, Tarragona del 31%, Lleida del 29% y Barcelona del 22%. Girona se movió en dirección contraria, con un aumento del 4%.

La caída también aparece donde no existen topes

Sería demasiado cómodo —y políticamente muy rentable— detener el análisis ahí. La contracción también alcanza ciudades que no forman parte del mismo modelo regulatorio. Ceuta registró una caída del 54%, Huesca del 44%, Palencia del 32% y tanto Logroño como Huelva del 27%. Entre grandes mercados no declarados tensionados, Alicante perdió un 22% de oferta, Valencia un 12%, Málaga un 11%, Madrid un 6% y Palma un 2%.

Solo seis capitales aumentaron el número de viviendas anunciadas para alquiler permanente: Cáceres encabezó la subida con un 11%, seguida de Girona y Badajoz, ambas con un 4%; Las Palmas de Gran Canaria avanzó un 2% y Granada y Cádiz, un 1%. Son excepciones dentro de un mapa dominado por la contracción de la oferta estable.

Ese mapa obliga a meter algún matiz en el debate. Los controles de precios pueden modificar los incentivos del propietario, pero el mercado español arrastra más piezas: escasez estructural de vivienda en áreas muy demandadas, crecimiento de hogares, compraventa, alquiler turístico, contratos temporales, costes, fiscalidad y diferencias regulatorias entre comunidades. La vivienda, por desgracia, no suele obedecer a un único botón.

Los controles de precios vuelven al centro de la disputa

La Ley de Vivienda permite declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando existen determinados desequilibrios entre rentas familiares y costes de vivienda o cuando los precios han crecido significativamente por encima del IPC. En esos territorios pueden aplicarse límites a las nuevas rentas, especialmente en contratos afectados por la regulación y en viviendas de grandes tenedores.

Idealista interpreta sus cifras como una señal de que la intervención está retirando vivienda del mercado permanente. Su portavoz, Francisco Iñareta, sostiene que la oferta estable disminuye precisamente en ciudades donde se aplican precios topados mientras aumenta el peso de otras fórmulas de alquiler. Es la tesis empresarial del portal y sus datos muestran una correlación relevante. Otra cosa, más delicada, es convertir automáticamente esa correlación en causa.

Un anuncio publicado no es lo mismo que un contrato firmado

Aquí está uno de los detalles que suelen perderse cuando la política entra en la habitación con megáfono. Idealista mide anuncios activos en su propia base de datos, no el conjunto de contratos de alquiler firmados en España. Para este estudio analizó las viviendas anunciadas entre el 25 de junio y el 25 de septiembre de 2026 y recalculó las series históricas después de actualizar su metodología durante el verano.

Las administraciones manejan otros registros. Cataluña, por ejemplo, analiza contratos de vivienda habitual a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl. Sus últimos datos disponibles situaban durante el primer trimestre de 2026 la renta media en las zonas tensionadas por debajo del nivel registrado cuando empezó a aplicarse la regulación en el primer trimestre de 2024; en Barcelona, el índice correspondiente se situaba en 95,3 tomando aquel trimestre como base 100.

Dos termómetros para una misma fiebre

No existe contradicción matemática en que bajen determinados precios contractuales mientras también disminuye la cantidad de viviendas anunciadas en un portal. Son indicadores diferentes. Uno observa contratos registrados y rentas pactadas; otro, el stock de anuncios disponible en un momento determinado.

El Gobierno ha utilizado los primeros para defender que las zonas tensionadas permiten contener precios sin destruir necesariamente el mercado. Idealista se apoya en los segundos para advertir de un desplazamiento de propietarios hacia otras modalidades. Convertir cualquiera de las dos series en una explicación total sería tentador. También bastante pobre.

El alquiler temporal crece, aunque Cataluña rompe la tendencia

El otro gran movimiento del trimestre está fuera del alquiler tradicional. La oferta temporal aumentó un 7% en España y alcanza ya el 34% del mercado anunciado por Idealista. Algunas ciudades muestran cambios muy pronunciados: Madrid registra un incremento interanual del 52% de este tipo de oferta, Valladolid del 50%, Zaragoza del 41%, Zamora del 33% y León del 31%.

En las zonas tensionadas también hay avances: A Coruña suma un 44%, Vitoria un 37%, Bilbao un 36%, Pamplona un 14% y San Sebastián un 4%. El resultado es llamativo. En San Sebastián, los contratos temporales representan ya el 62% de la oferta publicada; en Bilbao, el 59%; en Barcelona, el 57%. Madrid y Valencia se sitúan en el 35%.

Cataluña presenta, sin embargo, una anomalía importante. La regulación autonómica de los arrendamientos temporales ha coincidido con fuertes descensos de esta modalidad: un 63% en Girona, un 58% en Tarragona, un 37% en Barcelona y un 21% en Lleida. El detalle incómodo es que esa vivienda no ha reaparecido automáticamente en el mercado permanente. En Barcelona, mientras el alquiler temporal disminuyó con fuerza, el estable también cayó un 22% interanual en el trimestre analizado.

Las nuevas reglas llegan después de los datos del trimestre

El escenario regulatorio, además, acaba de cambiar otra vez. El Gobierno aprobó a comienzos de octubre nuevas medidas que afectan al alquiler temporal y por habitaciones. Entre ellas figura la limitación de las subidas en contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda y la obligación de respetar determinados límites en zonas tensionadas.

Hay una precisión temporal importante: esas medidas no explican los datos publicados por Idealista, porque el estudio termina el 25 de septiembre, antes de que entrara en juego la nueva regulación. Su efecto —sea grande, pequeño o inexistente— tendrá que observarse en los trimestres siguientes. Atribuírselo ya sería hacer viajar la ley hacia atrás en el calendario, habilidad todavía reservada a la ciencia ficción y a algunas tertulias.

Cataluña también ha seguido ampliando y renovando su mapa de zonas tensionadas. El 19 de octubre publicó la prórroga de la declaración en 118 municipios y la incorporación de otros 53, de modo que el perímetro sometido a estas reglas seguirá teniendo un peso considerable en cualquier comparación futura.

El cuello de botella sigue siendo encontrar vivienda

Para quien busca piso, toda la arquitectura legal acaba reducida a una experiencia bastante elemental: abrir un portal, descubrir que hay pocos anuncios que encajan en el presupuesto y competir con decenas de candidatos. El dato del trimestre confirma que el alquiler permanente se está haciendo más escaso, al menos en el mercado visible a través de Idealista, y que el temporal ocupa una parte creciente del espacio.

La discusión sobre los topes seguirá. Tiene motivos para hacerlo. Si la regulación contiene los precios de los contratos que permanecen en el mercado pero, al mismo tiempo, una parte de la oferta se retira o cambia de modalidad, el beneficio para unos inquilinos puede convivir con mayores dificultades para quienes todavía buscan casa. Si la pérdida de oferta responde sobre todo a problemas estructurales anteriores —poca vivienda donde más gente quiere vivir, años de producción insuficiente, usos alternativos—, culpar únicamente a la regulación tampoco arreglará gran cosa.

El tercer trimestre deja así una cifra especialmente difícil de maquillar: España tiene un 10% menos de oferta de alquiler permanente que hace un año en los anuncios analizados por Idealista. Lo demás exige algo menos vistoso que una consigna. Exige distinguir precios, contratos, stock disponible y tipos de alquiler. Porque cuando todos esos conceptos se meten en el mismo saco, el debate puede quedar precioso. El mercado, no tanto.