Comprar vivienda en España cuesta 8,4 años de sueldo y la brecha crece

Comprar una vivienda en España se ha convertido en una carrera cada vez más larga contra el precio del metro cuadrado. El último cálculo disponible sitúa el esfuerzo en 8,4 años de salario bruto íntegro, 101 meses de sueldo, para adquirir una vivienda de segunda mano de 80 metros cuadrados. Y eso bajo una hipótesis casi de laboratorio: dedicar cada euro del salario a pagar la casa, sin comida, alquiler previo, impuestos, electricidad ni vida cotidiana.

La cifra corresponde a 2025, pero los datos posteriores no apuntan precisamente a un alivio. En el segundo trimestre de 2026, el precio de la vivienda seguía subiendo un 12,2% interanual en España; la segunda mano, que concentra buena parte del mercado al alcance del comprador medio, avanzaba todavía más, un 12,9%. La distancia entre el sueldo y las llaves continúa ensanchándose.

Una vivienda de 230.000 euros frente a un sueldo de 27.336

El cálculo que retrata esa brecha parte de dos cantidades muy concretas. El salario bruto medio de las ofertas registradas por InfoJobs durante 2025 fue de 27.336 euros anuales, mientras que una vivienda usada tipo de 80 metros cuadrados alcanzó un precio medio de 230.316 euros según el índice de Fotocasa. La división sale incómodamente limpia: 8,4 años de salario completo.

Un año antes hacían falta alrededor de siete años. En apenas doce meses, el esfuerzo aumentó en 16 meses de sueldo. La razón está a la vista: mientras los salarios utilizados para el estudio crecieron un 1%, el precio de la vivienda de segunda mano avanzó un 20,5%. Una bicicleta contra una motocicleta.

Y el problema no consiste simplemente en que las casas sean caras. Lo verdaderamente relevante es la velocidad distinta a la que se han movido vivienda e ingresos. Cuando el precio de un activo esencial crece durante años bastante más deprisa que las rentas de quienes aspiran a comprarlo, la entrada se aleja, la hipoteca aumenta y el acceso a la propiedad termina dependiendo cada vez más del ahorro previo o de la ayuda familiar.

El Banco de España lleva tiempo señalando precisamente esa pérdida de accesibilidad. En su Informe Anual de 2025 calculó que los hogares no propietarios necesitaban de media 6,8 años de renta neta para adquirir una vivienda en su municipio de residencia, con esfuerzos todavía mayores entre jóvenes y en determinadas grandes ciudades. Son metodologías diferentes, por eso las cifras no son directamente intercambiables, pero ambas enseñan la misma fotografía: la vivienda ha corrido más que la renta.

Madrid y Baleares convierten la media española en casi un lujo

La media nacional, además, disimula diferencias territoriales enormes. Baleares necesitaba 15,1 años de salario bruto íntegro para comprar una vivienda tipo en 2025. Madrid, 15 años. En ambos casos, prácticamente el doble que el promedio de España.

La presión también supera ampliamente la media en Canarias y País Vasco, con 10,1 años, y en Cataluña, con 9,4. Andalucía se situaba en 7,9 años y la Comunidad Valenciana en 7,6. Al otro extremo aparecían Castilla-La Mancha, con 4,1 años, y Extremadura, con 4,2. El lugar donde se compra puede recortar —o añadir— varios años de salario.

Cambiar de provincia puede significar años enteros de sueldo

La geografía inmobiliaria española se ha vuelto tan desigual que unos cuantos kilómetros pueden alterar por completo la cuenta. Una vivienda de 80 metros cuadrados en Madrid representaba unos 416.454 euros en el estudio, mientras que en Toledo el esfuerzo salarial estimado caía hasta 3,7 años. Entre una provincia y otra había más de once años de salario de diferencia.

Algo parecido sucede entre Málaga y Córdoba, o entre Barcelona y Tarragona. Naturalmente, una casa no es una lata de tomate que uno compra donde está más barata. El empleo, los hijos, el transporte, la familia y los servicios atan a las personas al territorio. Pero el contraste explica por qué las coronas metropolitanas y las provincias limítrofes llevan años absorbiendo demanda expulsada de los núcleos más caros.

El gran obstáculo aparece antes incluso de pagar la hipoteca

Los 8,4 años sirven para medir la relación entre precio y salario, pero no describen literalmente cómo compra una familia. En la práctica, casi nadie paga una vivienda entregando ocho años de nóminas apiladas sobre una mesa. Entra el banco. Y con él aparece otra barrera: el ahorro necesario para comprar.

Las entidades no suelen financiar más del 80% del valor de tasación, de modo que un comprador necesita habitualmente disponer del porcentaje restante y afrontar también los impuestos y gastos asociados a la adquisición. El propio Banco de España utiliza una entrada del 20% como uno de los umbrales de referencia para analizar la capacidad financiera de quienes compran su primera vivienda.

Sobre una vivienda de 230.316 euros, ese 20% supone unos 46.000 euros antes de impuestos y otros costes. Para muchos trabajadores jóvenes, el problema deja de ser únicamente pagar una cuota mensual razonable: primero deben reunir una cantidad que puede equivaler a varios años de ahorro.

Ahí está una de las paradojas del mercado. Una persona puede tener ingresos suficientes para pagar una hipoteca mes a mes y, aun así, quedar fuera porque no consigue acumular la entrada mientras paga un alquiler elevado. Solvencia para el futuro, poco capital en el presente.

Las hipotecas también son cada vez mayores

El encarecimiento de la vivienda termina pasando por la ventanilla bancaria. En julio de 2026, el importe medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda alcanzó los 180.785 euros, un 10,9% más que un año antes. El tipo de interés medio se situó en el 3,01% y el plazo medio fue de 26 años.

Es decir, aunque los tipos se encuentren lejos de los momentos más tensos del reciente ciclo monetario, el comprador necesita pedir más dinero porque el activo que intenta financiar cuesta más. El alivio financiero puede quedar parcialmente neutralizado por un principal hipotecario mayor.

A eso se suma una variable poco vistosa, pero decisiva: cada subida del precio actual se proyecta durante décadas. Una diferencia de 20.000 o 30.000 euros en el importe financiado no se queda en esos 20.000 o 30.000. Acumula intereses durante veinte, veinticinco o treinta años.

Los precios siguen subiendo en 2026

Sería tentador interpretar los 8,4 años como una fotografía vieja porque utiliza salarios y precios de 2025. Los datos oficiales más recientes hacen difícil esa lectura. El INE registró en el segundo trimestre de 2026 una subida anual del 12,2% en el precio de la vivienda, después de un incremento trimestral del 3,4%. La segunda mano avanzó un 12,9% interanual y la vivienda nueva, un 7,4%.

Otra referencia, la estadística de valor tasado del Ministerio de Vivienda, situó el metro cuadrado en 2.355 euros durante el segundo trimestre de 2026. Frente a los 1.587,9 euros registrados en el mismo periodo de 2018, el incremento acumulado ronda el 48%.

El mercado no es uniforme y las metodologías tampoco lo son, pero la dirección de las distintas estadísticas resulta difícil de discutir. La oferta disponible no está creciendo al ritmo de la demanda en numerosas áreas metropolitanas, costeras y económicamente dinámicas, mientras la nueva construcción necesita años desde que aparece un suelo viable hasta que alguien mete la llave en la puerta.

Comprar casa vuelve a depender mucho de dónde se parte

Durante décadas, la vivienda en propiedad funcionó en España como una especie de ascensor patrimonial. Se trabajaba, se pedía una hipoteca y, con bastantes sacrificios, se compraba. Ese mecanismo no ha desaparecido, pero funciona cada vez peor para quien comienza desde cero.

Con 8,4 años de salario íntegro como referencia nacional y hasta 15 años en los mercados más caros, la diferencia entre tener ahorro familiar y no tenerlo pesa mucho más. También importa recibir una herencia, disponer de otra propiedad para vender o compartir la compra con dos salarios. El precio anunciado en el escaparate inmobiliario es el mismo para todos; la distancia hasta alcanzarlo, desde luego, no.

Ese es el dato que deja el mercado español: comprar vivienda sigue siendo posible para cientos de miles de hogares, pero el umbral de entrada se ha elevado con rapidez y los salarios no lo han seguido. Mientras esa brecha permanezca abierta, el acceso a una casa dependerá menos del sueldo mensual y más del patrimonio previo, el lugar de residencia y la capacidad de ahorrar durante años. Para una generación que intenta llegar a la propiedad desde el alquiler, ocho años y cuatro meses de sueldo íntegro no son una abstracción estadística. Son una medida bastante tangible de lo lejos que se han puesto las llaves.