El seguro de impago eleva el precio de los nuevos alquileres en España

El nuevo reparto de los gastos del alquiler tiene una consecuencia que empieza a notarse en los contratos recién firmados. Desde el 8 de octubre, el propietario no puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de la renta ni una cobertura equivalente. Si quiere protegerse frente a posibles mensualidades sin cobrar, deberá asumir esa póliza.

El coste, sin embargo, no se evapora. Un seguro de impago suele moverse alrededor del 3% al 5% de la renta anual, de modo que para un alquiler de 1.000 euros mensuales puede representar aproximadamente entre 360 y 600 euros al año. Traducido al calendario doméstico: entre 30 y 50 euros al mes. Y ahí aparece el efecto secundario de la reforma. En los nuevos contratos donde existe margen para fijar libremente la renta, algunos propietarios pueden intentar incorporar ese gasto al precio inicial.

El cambio que afecta al seguro de impago del alquiler

El Real Decreto-ley 29/2026 ha modificado el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La redacción es bastante nítida: el arrendatario no puede ser obligado a contratar un seguro de impago ni otras coberturas semejantes.

Hasta ahora existía una zona gris que había acabado incluso en los tribunales. Algunos contratos trasladaban al inquilino el coste de una póliza cuyo beneficiario real era el propietario; diferentes resoluciones judiciales habían abordado estas cláusulas desde la perspectiva de las garantías adicionales del alquiler, con criterios que no siempre resultaban idénticos.

La reforma elimina buena parte de esa discusión. Quien decide asegurar el cobro de las mensualidades es el arrendador y es él quien debe soportar el coste directo de esa protección. Otra cosa distinta es lo que ocurra después con el precio al que decide sacar la vivienda al mercado.

La norma entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Al haberse disuelto las Cortes por la convocatoria de elecciones generales, el decreto todavía debe superar su convalidación en la Diputación Permanente del Congreso.

Cuánto cuesta realmente asegurar un alquiler

Las primas dependen de la compañía, la renta, el número de meses que quedan cubiertos, la franquicia y el perfil de solvencia del arrendatario. No existe, por tanto, una tarifa única pegada en la puerta de cada piso. El precio del seguro cambia de una póliza a otra y también según el riesgo que asuma la compañía.

En el mercado español, una referencia habitual se encuentra entre el 3% y el 5% de la renta anual, aunque determinadas pólizas pueden quedar por debajo o superar esa horquilla. Un piso alquilado por 700 euros mensuales genera 8.400 euros de renta al año; asegurarlo puede rondar entre 250 y 420 euros. Con una mensualidad de 1.500 euros, la prima puede acercarse a los 540-900 euros anuales.

No es calderilla, especialmente para un pequeño propietario con una sola vivienda. Tampoco equivale necesariamente a perder toda esa cantidad: el coste de las primas vinculadas al inmueble arrendado puede tener la consideración de gasto deducible al calcular el rendimiento del alquiler cuando se cumplen los requisitos fiscales correspondientes.

A cambio, las pólizas suelen cubrir varias mensualidades impagadas, normalmente seis, doce o más según el producto, y acostumbran a incorporar defensa jurídica para reclamar las rentas o iniciar un procedimiento de desahucio. Algunas añaden daños vandálicos, cambio de cerraduras u otras coberturas.

La aseguradora también examina al inquilino

Hay otro detalle menos visible. El seguro no consiste simplemente en pagar una prima y guardar la póliza en un cajón. Antes de aceptar el riesgo, las compañías suelen estudiar la solvencia del candidato, sus ingresos y su estabilidad económica.

Es habitual que exista un límite entre el importe del alquiler y los ingresos netos del hogar. En muchas pólizas, la renta no debe representar aproximadamente más del 30% o 40% de los ingresos considerados por la aseguradora, aunque los criterios concretos dependen de cada compañía.

Así que el seguro puede funcionar también como un filtro de entrada al alquiler. El propietario paga la cobertura, sí, pero el inquilino sigue pasando por el microscopio financiero de la compañía. Nóminas, contrato laboral, ingresos recurrentes… el alquiler contemporáneo tiene a veces más documentación que una pequeña oposición.

Por qué el coste puede terminar dentro de la renta

El mecanismo es sencillo. Antes, cuando un contrato obligaba al arrendatario a pagar directamente 400 euros anuales por una póliza, ese importe aparecía separado del alquiler. Con la nueva regulación, esa exigencia desaparece.

Un propietario que quiera mantener el mismo margen económico puede optar, al sacar de nuevo la vivienda al mercado, por fijar una renta algo superior para absorber el coste anual del seguro. No sería una repercusión directa de la póliza, sino un precio inicial mayor.

Eso explica por qué el cambio puede ejercer presión sobre los nuevos alquileres, aunque sería incorrecto afirmar que la reforma provoca automáticamente una subida general de 30, 40 o 50 euros mensuales. No existe una subida automática fijada por la ley: cada contrato está sometido a circunstancias diferentes y, sobre todo, no todos los propietarios tienen libertad completa para fijar la renta.

En España conviven viviendas situadas en zonas tensionadas, contratos sujetos a límites derivados de rentas anteriores y alquileres en municipios donde existe un margen mucho mayor de negociación. Meterlos todos en el mismo saco produciría una fotografía borrosa. El efecto sobre el precio final dependerá, por tanto, del contrato y del régimen aplicable en cada caso.

En las zonas tensionadas no vale sumar el seguro sin más

La diferencia resulta especialmente importante en las zonas de mercado residencial tensionado. En determinados nuevos contratos, la renta queda condicionada por el alquiler anterior o por el sistema estatal de índices, dependiendo del supuesto y de la condición del propietario.

La normativa tampoco permite utilizar nuevos gastos, servicios o conceptos añadidos como una puerta trasera para superar los límites aplicables. Dicho de otro modo: llamar al sobrecoste «seguro», «servicio de protección» o colocarle un lazo administrativo no permite automáticamente superar los límites de la renta.

Fuera de esos supuestos, el propietario dispone de mayor margen para fijar el precio inicial de una vivienda que vuelve al mercado. Es precisamente allí donde el encarecimiento indirecto puede resultar más visible.

El matiz importa. El inquilino no debe pagar obligatoriamente la póliza, pero eso no significa que la existencia del seguro sea económicamente neutra para el mercado. El gasto cambia formalmente de bolsillo, mientras su efecto sobre el precio dependerá de cuánto margen tenga el arrendador para fijar la nueva renta.

Fianza, garantía adicional y seguro no son lo mismo

La reforma mantiene mecanismos para que el propietario reduzca el riesgo del alquiler, pero conviene separar conceptos que a menudo aparecen mezclados. La fianza legal, la garantía adicional y el seguro de impago cumplen funciones distintas.

La fianza continúa siendo una garantía separada del seguro. A ella puede añadirse otra garantía dentro de los límites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.

En los arrendamientos temporales, el nuevo régimen fija un máximo de una mensualidad adicional. Se estrecha así el margen para acumular garantías económicas que eleven de manera considerable el desembolso necesario para entrar en una vivienda.

El seguro funciona de otra manera. No es dinero que el inquilino entrega al propietario para recuperarlo al final del contrato, sino una póliza con la que el arrendador cubre el riesgo de dejar de cobrar y, normalmente, parte del coste jurídico de reclamar el impago.

Ese interés por cubrirse no es anecdótico. La seguridad frente a la morosidad se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de los pequeños propietarios, especialmente cuando la renta mensual forma parte importante de sus ingresos familiares o sirve para pagar una hipoteca.

El coste cambia de bolsillo, pero no desaparece

La finalidad de la reforma es evitar una anomalía bastante evidente: que el inquilino tenga que financiar obligatoriamente un seguro contratado para proteger los ingresos del propietario. Desde esa perspectiva, el cambio coloca el riesgo del impago en el lado del arrendador.

El mercado, sin embargo, rara vez se comporta como una hoja de Excel inmóvil. Cuando aparece un coste, alguien trata de absorberlo, reducirlo o trasladarlo. En los nuevos alquileres con libertad suficiente para fijar la renta, la prima del seguro puede acabar incorporada al precio de salida de la vivienda.

No ocurrirá siempre ni con la misma intensidad. Una póliza de 300 euros al año difícilmente explica por sí sola las fuertes subidas que arrastra el alquiler en muchas ciudades españolas; el grueso del problema sigue estando en la escasez de oferta, la presión de la demanda y las diferencias territoriales.

Pero para quien está a punto de firmar un contrato, unos cuantos cientos de euros anuales sí importan. La reforma ha cerrado la vía de cobrar obligatoriamente el seguro al inquilino. La batalla económica, en cambio, se desplaza unos centímetros: del recibo de la póliza al precio que aparece en el anuncio.