El Gobierno aprueba 10.000 millones para comprar la primera vivienda

El Gobierno ha vuelto a aprobar este martes, 6 de octubre, sus dos decretos de vivienda, apenas cuatro días después de que fueran rechazados por el Congreso. La principal novedad es de peso: una línea de financiación de 10.000 millones de euros, gestionada por el ICO, destinada a facilitar la compra de la primera vivienda mediante préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses.

El paquete recupera buena parte de las medidas que habían decaído y vuelve a colocar sobre la mesa la protección frente a los desahucios, las prórrogas de determinados contratos de alquiler, nuevas reglas para los arrendamientos temporales y por habitaciones, incentivos fiscales y límites a ciertas operaciones de grandes propietarios. Pero hay una diferencia política importante: con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, los decretos deberán pasar ahora por la Diputación Permanente del Congreso. Y no los dos tienen asegurado el mismo futuro.

10.000 millones para quien puede pagar una casa, pero no la entrada

La medida más llamativa es el mecanismo denominado Tu Casa, concebido para quienes pretenden adquirir su primera vivienda habitual y pueden afrontar una hipoteca, pero tropiezan con esa barrera que se ha convertido casi en una segunda hipoteca antes de la hipoteca: reunir el ahorro necesario para la entrada.

El programa permitirá financiar hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros por comprador. El préstamo tendrá un interés del 0% y no llevará comisiones. La devolución se plantea en un plazo de hasta diez años, aunque incorpora un periodo de carencia vinculado a la duración de la hipoteca y con un máximo de 30 años.

No se trata, por tanto, de regalar 50.000 euros ni de sustituir la hipoteca bancaria. El esquema pretende cubrir precisamente el tramo que las entidades financieras suelen dejar fuera: mientras un banco puede prestar alrededor del 80% del valor del inmueble, el comprador necesita aportar el resto más los gastos de la operación. Ahí es donde muchas personas con ingresos suficientes pero poco ahorro acumulado se quedan fuera del mercado.

Pedro Sánchez ha defendido que la línea tendrá carácter intergeneracional y que no estará reservada únicamente a jóvenes. El Gobierno sostiene que podrá acceder quien compre su primera vivienda y cumpla las condiciones que se concreten en el programa. Algunos elementos, como los límites de renta o el precio máximo de los inmuebles elegibles, deberán quedar definidos en su desarrollo.

La prórroga de dos años vuelve para determinados alquileres

El decreto recupera también una de las medidas con mayor impacto inmediato para los inquilinos: quienes tengan contratos de alquiler vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, articulada mediante extensiones anuales y manteniendo las condiciones del contrato.

El inquilino deberá estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. El propietario, en principio, tendrá que aceptar la prolongación, salvo que ambas partes acuerden otras condiciones o exista una necesidad acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares.

Conviene distinguir esta medida de otra bastante más controvertida: la renovación automática de larga duración incluida en el segundo decreto. No son lo mismo, aunque a fuerza de titulares puedan parecer primos hermanos.

La renovación automática tiene muchas menos opciones de sobrevivir

El segundo texto pretende que, una vez agotada la duración mínima del alquiler —cinco años cuando el propietario es una persona física y siete cuando es una persona jurídica—, el contrato pueda volver a prorrogarse por periodos equivalentes si ninguna de las partes comunica que quiere terminarlo.

El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación y, en determinados supuestos, pagar al inquilino una indemnización equivalente a doce mensualidades si decide no renovar. El decreto contempla excepciones, por ejemplo cuando el casero necesita la vivienda para sí mismo o para determinados familiares.

Aquí aparece el escollo parlamentario. El PNV ha anunciado que respaldará el primer decreto, pero volverá a votar contra este segundo. Con la posición anticipada de PP, Vox, Junts y los nacionalistas vascos, la renovación automática tiene muchas más posibilidades de ser rechazada por la Diputación Permanente.

Dicho de otro modo: buena parte del paquete de vivienda parece tener una vía razonablemente despejada, pero la prórroga automática de cinco o siete años sigue políticamente en el alambre.

Alquiler por habitaciones y de temporada: menos espacio para el atajo

Otro frente abierto es el del alquiler temporal. El Gobierno recupera una regulación dirigida a impedir que contratos concebidos para estancias limitadas se utilicen como una puerta lateral para evitar las normas del alquiler habitual.

Los contratos de temporada deberán indicar la causa concreta del desplazamiento temporal del inquilino. Su duración tendrá que ser superior a 31 días y no podrá superar los doce meses. La intención es separar una estancia temporal real —por trabajo, estudios u otras circunstancias justificadas— de un alquiler residencial disfrazado con otro nombre.

En el alquiler por habitaciones se introduce otra barrera: la suma de las rentas cobradas por cada estancia no podrá superar lo que correspondería pagar por el arrendamiento de la vivienda completa.

Es una modificación particularmente relevante en ciudades universitarias y grandes áreas metropolitanas, donde dividir una vivienda en cuatro dormitorios podía convertir un piso corriente en una especie de hotel horizontal, eso sí, sin recepción.

Pisos turísticos, viviendas vacías y SOCIMI también entran en el paquete

Los alojamientos turísticos con estancias inferiores a un mes tendrán un IVA del 10%, mientras que los ayuntamientos podrán imponer recargos en el IBI a determinadas viviendas destinadas a usos turísticos. El recargo podrá alcanzar el 100% para propietarios con cuatro o más inmuebles dedicados a esta actividad.

También se refuerza la capacidad municipal para gravar viviendas desocupadas. Los recargos en el IBI podrán alcanzar el 150% cuando un propietario mantenga dos o más viviendas vacías durante más de tres años.

Las SOCIMI, sociedades cotizadas especializadas en inversión inmobiliaria, tampoco quedan al margen. El gravamen sobre determinados beneficios procedentes del alquiler residencial pasará del 15% al 25%, aunque la norma prevé reducciones en función del porcentaje de viviendas destinadas a alquiler asequible.

El Ejecutivo mantiene además restricciones a las compras especulativas de vivienda por grandes tenedores y fondos de inversión. En la nueva versión del decreto estas limitaciones se amplían hasta finales de 2030.

Deducciones para inquilinos y propietarios que bajen el alquiler

La fiscalidad vuelve a utilizarse como palanca. El Gobierno plantea una deducción para inquilinos que, según el ejemplo utilizado por Sánchez, podría acercarse a los 1.000 euros anuales para un alquiler medio de unos 800 euros mensuales.

Al mismo tiempo se premia a pequeños propietarios que reduzcan los precios. Si el casero rebaja la renta en más de un 5%, podrá aplicarse una deducción más elevada sobre los ingresos obtenidos; en cambio, una subida especialmente intensa al renovar un contrato puede reducir esa ventaja fiscal.

La vivienda protegida de carácter permanente o indefinido tendrá además un IVA superreducido del 4%. El Gobierno intenta así combinar dos carriles que durante años han circulado con dificultad: proteger al inquilino sin expulsar al pequeño propietario del mercado y, al mismo tiempo, aumentar el parque asequible.

No es precisamente un equilibrio sencillo.

Más construcción y más vivienda social, el otro lado del decreto

Las medidas no se limitan a intervenir sobre los contratos existentes. El Ejecutivo ha anunciado 280 millones de euros en avales para impulsar la construcción industrializada, un sistema basado en fabricar buena parte de los componentes de los edificios fuera de la obra para acortar plazos y reducir determinados costes.

Otros 400 millones de euros se dirigirán a proveedores de vivienda social. También se prevé incorporar a CASA47, la empresa pública de vivienda, miles de inmuebles de la Seguridad Social que puedan destinarse a uso residencial.

La cuestión de fondo sigue ahí, bastante menos vistosa que un préstamo a interés cero: España arrastra un fuerte desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de nuevas viviendas en los territorios donde se concentra la demanda. Las medidas sobre alquiler pueden aliviar situaciones concretas; aumentar la oferta exige años, suelo, financiación, licencias y viviendas efectivamente construidas.

Los decretos todavía deben superar su última barrera

La aprobación del Consejo de Ministros no significa que todo este sistema haya quedado definitivamente consolidado. Los decretos deberán ser convalidados por la Diputación Permanente, que asume determinadas funciones parlamentarias durante el periodo electoral abierto tras la disolución de las Cortes.

El escenario, eso sí, es distinto al del viernes anterior. El PNV ha confirmado su apoyo al decreto que contiene el grueso de las medidas, lo que facilita su convalidación. El segundo texto, dedicado a la renovación automática de los alquileres, parte con los números mucho más en contra.

La vivienda vuelve así al centro de la política española a pocas semanas de las elecciones generales. El préstamo de hasta 50.000 euros sin intereses es la novedad que puede resultar más tangible para quien busca comprar su primera casa; las prórrogas de alquiler y el escudo frente a los desahucios afectan de forma directa a quienes ya viven de alquiler.

Por detrás queda el verdadero examen, menos agradecido para un titular: comprobar si todas estas medidas consiguen ensanchar un mercado donde durante años han crecido mucho más deprisa los precios que las soluciones.