El decreto de vivienda entra en vigor; la prórroga, el 15 de noviembre

El nuevo paquete de vivienda del Gobierno empieza a desplegarse este jueves 8 de octubre. El primero de los dos reales decretos ley publicados en el BOE, el más amplio y el que concentra la mayor parte de las medidas, entra en vigor un día después de su publicación. Incluye cambios en alquileres, desahucios, fiscalidad, primera vivienda, alquiler temporal y operaciones de grandes propietarios. El segundo decreto, mucho más específico y políticamente más delicado, queda aplazado hasta el 15 de noviembre.

La diferencia de fechas no es un detalle burocrático. Mientras el primer real decreto comienza a producir efectos de forma inmediata —salvo las excepciones expresamente previstas—, la norma que introduce la prórroga automática de los contratos de alquiler retrasa su entrada en vigor. Entre medias está la Diputación Permanente del Congreso, que deberá pronunciarse tras la disolución de las Cortes por la convocatoria de elecciones generales. Dicho de otra manera: una parte importante de la nueva política de vivienda arranca; la pieza más controvertida todavía tiene que atravesar el campo de minas parlamentario.

Qué cambia desde el 8 de octubre con el primer decreto

El primer decreto ocupa 99 páginas y recupera, con modificaciones, buena parte de las medidas que el Congreso rechazó el pasado 2 de octubre. Aquel primer intento cayó con 178 votos en contra y 172 a favor. Apenas unos días después, el Ejecutivo ha vuelto a aprobar el paquete y lo ha dividido de manera que la renovación automática de los alquileres viaje en un decreto separado.

Una de las medidas con efecto más directo sobre los contratos de alquiler es la prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados arrendamientos de vivienda habitual. Puede solicitarla el inquilino cuando se cumplan los requisitos previstos y el contrato se encuentre en alguno de los supuestos establecidos por la norma, entre ellos la finalización antes del 31 de diciembre de 2028 del periodo de prórroga obligatoria. Durante esa prolongación se mantienen las condiciones del contrato. El inquilino debe estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

También cambia temporalmente la actualización de las rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si el alquiler ya supera el límite máximo que corresponda según el sistema estatal de precios de referencia, no podrá aplicarse una subida. En los demás casos las partes podrán pactar la actualización y, si no alcanzan un acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %. Es una intervención relevante porque afecta al recibo mensual, no a una promesa de política pública a varios años vista.

Los alquileres temporales quedan mucho más acotados

El decreto también entra en uno de los agujeros más discutidos del mercado de alquiler: los contratos temporales. Para utilizar esta modalidad tendrá que existir una causa real y acreditable de temporalidad. La duración será superior a 31 días y, como regla general, no podrá superar los 12 meses.

Hay otro freno. Si el alquiler temporal rebasa ese año sin una causa que lo justifique, o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, la relación podrá pasar a considerarse alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato. La norma intenta cortar así una práctica que había convertido la etiqueta de “temporada” en una especie de puerta lateral para escapar de algunas garantías del arrendamiento residencial.

La publicidad de los alquileres también deberá ofrecer más información. Los anuncios tendrán que recoger datos como el índice de referencia del precio, la renta del contrato anterior cuando corresponda, los límites legalmente aplicables y la condición de gran tenedor del propietario, si existe. El objetivo declarado es hacer menos opaco un mercado en el que hasta hace poco podía resultar más fácil conocer los metros de la terraza que la referencia legal del precio.

Préstamos de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda

Una de las novedades con mayor capacidad de atraer atención es el mecanismo TU CASA, concebido para quienes pueden asumir una hipoteca pero carecen del ahorro suficiente para cubrir la entrada.

El sistema prevé préstamos públicos complementarios a la financiación bancaria por el menor de dos importes: hasta el 20 % del valor de la vivienda o un máximo de 50.000 euros. El interés será del 0 % y no habrá comisiones. La gestión recaerá en el Instituto de Crédito Oficial, el ICO, y el decreto dota al mecanismo con una línea de financiación de 10.000 millones de euros.

No significa, sin embargo, que cualquier comprador pueda acudir el 8 de octubre a una ventanilla y salir con 50.000 euros bajo el brazo. El propio decreto deja para un acuerdo posterior del Consejo de Ministros la concreción de beneficiarios, límites, requisitos y procedimiento. Lo que entra en vigor es el marco jurídico y financiero del mecanismo.

Existe además una contrapartida importante: las viviendas compradas con esta financiación deberán destinarse a residencia habitual y quedarán sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En futuras ventas, el precio no podrá superar el de adquisición actualizado conforme al IPC, con determinadas posibilidades de incorporar el valor de obras de rehabilitación o mejora. Si la vivienda se alquila, también quedará vinculada al sistema de precios de referencia.

Más protección ante desahucios y límites hasta 2030

Otro bloque del decreto afecta a los procedimientos de desahucio de hogares vulnerables que no tengan una alternativa residencial. La norma establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión en determinados procedimientos, especialmente cuando el demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de hipotecas impagadas en las condiciones definidas por el decreto.

La protección puede operar incluso cuando ya exista una resolución que haya acordado el lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado. No supone una paralización general de cualquier desahucio en España —esa lectura sería demasiado gruesa—, sino un mecanismo sometido a condiciones concretas de vulnerabilidad, ausencia de alternativa habitacional y características del propietario o acreedor.

El decreto endurece también el tratamiento de determinadas operaciones de compra de viviendas por fondos especulativos y grandes tenedores. Hasta finales de 2030 se limitan ciertas adquisiciones realizadas por entidades que compran inmuebles o préstamos hipotecarios impagados a precios muy inferiores al valor de mercado, así como por personas jurídicas consideradas grandes tenedores y sociedades vinculadas.

La referencia utilizada para algunas de estas operaciones será una tasación independiente realizada por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España. La intención es cerrar parte del negocio basado en comprar con descuentos extremos para después elevar alquileres, revender o retirar viviendas del uso residencial.

Cambios fiscales para inquilinos, caseros y pisos turísticos

El paquete no se limita a regular contratos. También toca los impuestos. Entre las medidas figura una deducción estatal en el IRPF del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales, con una base máxima que disminuye progresivamente a medida que aumenta la renta del contribuyente.

La norma reforma al mismo tiempo los incentivos fiscales para los propietarios que alquilan viviendas. Las reducciones sobre el rendimiento neto positivo pueden variar en función de factores como el nivel de la renta pactada, la continuidad del inquilino, la ubicación de la vivienda en una zona tensionada o la edad del arrendatario.

También aparece uno de los asuntos que más debate había provocado durante la tramitación: el tratamiento de los alquileres turísticos de corta duración. Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches para un mismo arrendatario pasan a tributar al tipo reducido del IVA del 10 % en los supuestos definidos por la norma, salvo determinadas excepciones.

Son cambios con impacto distinto y algunos necesitarán desarrollo reglamentario. El decreto lo admite expresamente. Por eso conviene distinguir entre una norma que entra formalmente en vigor y una medida que puede utilizarse de forma inmediata. No siempre coinciden.

Qué ocurrirá el 15 de noviembre con la renovación automática

El segundo texto tiene un objetivo mucho más concentrado: modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos para transformar la continuidad del alquiler en la opción ordinaria una vez alcanzados determinados plazos.

Si el contrato llega a su vencimiento tras haber durado al menos cinco años, o siete cuando el arrendador es una persona jurídica, y ninguna de las partes comunica que quiere terminarlo dentro de los plazos fijados, el alquiler se prorrogará automáticamente por nuevos periodos de cinco o siete años, respectivamente. El propietario tendrá que preavisar con seis meses y el inquilino con dos.

El cambio es considerable. El sistema pretende que permanecer en la vivienda sea la situación normal y que la terminación del contrato requiera una decisión expresa. Y añade una pieza especialmente sensible: cuando sea el propietario quien decida no renovar sin concurrir alguno de los supuestos exceptuados, el inquilino podrá tener derecho a una indemnización.

El importe será el mayor entre doce mensualidades calculadas de acuerdo con el sistema estatal de referencia o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya vivido en el inmueble, también calculada con esa referencia. Si no existe un valor individualizado disponible, se utilizará la renta mensual vigente.

Hay excepciones. No se aplicará esa compensación, entre otros supuestos, cuando el propietario persona física necesite realmente la casa para vivir en ella él mismo o determinados familiares, cuando el arrendatario disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio o cuando las partes firmen un nuevo contrato bajo las condiciones previstas legalmente.

Los contratos actuales no cambian todos de golpe

La entrada en vigor fijada para el 15 de noviembre de 2026 incluye un régimen transitorio pensado para evitar que las nuevas reglas alteren retroactivamente comunicaciones ya realizadas.

Las notificaciones válidas de no renovación enviadas por el propietario antes de publicarse el decreto conservarán su eficacia y no generarán la nueva indemnización. Para contratos a los que les queden menos de seis meses hasta el vencimiento cuando la norma entre en vigor, el preaviso del arrendador podrá seguir siendo de cuatro meses. Los contratos que ya estén dentro del antiguo periodo de prórroga continuarán con ese régimen hasta terminarlo.

El calendario, por tanto, importa casi tanto como el contenido. No todos los alquileres existentes quedarán automáticamente renovados durante otros cinco o siete años el 15 de noviembre. La norma afecta a los vencimientos posteriores a su entrada en vigor de acuerdo con las disposiciones transitorias.

La Diputación Permanente tendrá la última palabra política

Los dos decretos llegan después de que el Congreso rechazara sus versiones anteriores el 2 de octubre. Poco después se convocaron elecciones generales para el 29 de noviembre, con las Cortes disueltas. La convalidación corresponde ahora a la Diputación Permanente.

El primer decreto parte con mejores perspectivas parlamentarias. El segundo, el de la renovación automática, reúne muchas más resistencias. Precisamente por eso su entrada en vigor se ha llevado hasta el 15 de noviembre: el BOE publica la norma, sí, pero el calendario deja margen para que la Diputación Permanente se pronuncie antes de que empiece a desplegar sus efectos.

España vuelve así a una situación peculiar: medidas de vivienda aprobadas, derogadas unos días después y nuevamente aprobadas con retoques, mientras el país camina hacia unas elecciones. Jurídicamente es posible volver a aprobar un real decreto ley cuando persisten las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad; existen precedentes. Políticamente, la imagen resulta bastante menos elegante. Pero la vivienda lleva tiempo permitiéndose pocas elegancias.

Dos fechas que marcan el nuevo escenario de la vivienda

Desde el 8 de octubre, buena parte del paquete vuelve a estar vigente: límites temporales a determinadas subidas del alquiler, nuevas reglas para contratos temporales, protección frente a algunos desahucios, incentivos fiscales, restricciones a determinadas compras especulativas y el armazón financiero de los préstamos de hasta 50.000 euros para primera vivienda.

El 15 de noviembre es otra historia. Ahí se juega el cambio más profundo en la duración de los alquileres: renovaciones automáticas de cinco o siete años y compensaciones económicas para determinados inquilinos cuando el propietario decida poner fin al contrato. La norma ya está escrita en el BOE; falta comprobar si llega viva a la fecha que ella misma ha elegido para empezar a funcionar.