El decreto de vivienda, a un voto de aprobarse; el PP lo derogaría

El decreto de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez afronta este jueves 12 de noviembre una votación decisiva en el Congreso de los Diputados. La Diputación Permanente tiene previsto convalidar una de las dos normas aprobadas por el Ejecutivo el pasado 6 de octubre, con una mayoría extremadamente ajustada: 35 votos a favor frente a 34 en contra. El Partido Popular ya ha anunciado que derogará las medidas si consigue gobernar después de las elecciones generales del 29 de noviembre.

La norma que previsiblemente saldrá adelante contempla medidas para inquilinos, propietarios y compradores de vivienda. Entre ellas figuran la prórroga extraordinaria de los alquileres durante dos años, límites a las subidas de las rentas, protección frente a determinados desahucios hasta 2030, restricciones a operaciones inmobiliarias especulativas y préstamos públicos de hasta 50.000 euros para facilitar la compra de una primera vivienda.

El resultado, sin embargo, no está completamente asegurado. La diferencia de un solo voto convierte cualquier ausencia o cambio de posición en un elemento potencialmente decisivo. El Gobierno confía en mantener el respaldo de sus aliados parlamentarios, mientras PP, Vox y Junts se preparan para rechazar el texto.

La votación llega en un momento especialmente delicado. España acaba de vivir una huelga general centrada en la crisis de la vivienda, la campaña electoral comienza este viernes 13 de noviembre y los principales partidos presentan propuestas enfrentadas sobre cómo abordar el encarecimiento del alquiler y las dificultades para acceder a una vivienda.

Un solo voto decidirá el futuro del decreto de vivienda

La votación se celebrará en la Diputación Permanente del Congreso, el órgano parlamentario que mantiene determinadas funciones de la Cámara cuando las Cortes están disueltas.

Su composición resulta decisiva para el Ejecutivo. A diferencia del pleno, donde el Gobierno sufrió una derrota parlamentaria en octubre, en esta ocasión la distribución de fuerzas le ofrece una mayoría mínima.

El bloque favorable está integrado por PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV, que suman 35 representantes. Enfrente se sitúan PP, Vox y Junts, con 34 votos.

El PNV resulta determinante. Su representante ha confirmado el apoyo al decreto más amplio, mientras mantiene su rechazo a la segunda norma, centrada en ampliar considerablemente la duración de los contratos de alquiler.

La aritmética cambia respecto al pasado 2 de octubre, cuando el pleno del Congreso rechazó los dos decretos originales. El principal obtuvo 172 votos favorables y 178 contrarios, mientras que el segundo fue rechazado por 184 diputados frente a 166.

Aquella derrota precipitó el adelanto de las elecciones generales. El Gobierno volvió a aprobar ambas disposiciones el 6 de octubre, introduciendo modificaciones en los textos para someterlos nuevamente a convalidación, esta vez ante la Diputación Permanente.

El procedimiento ha abierto un nuevo capítulo político. Una medida rechazada por el pleno puede conservar su vigencia gracias a una composición parlamentaria distinta, aunque la decisión sigue dependiendo de una votación efectiva.

Qué medidas incluye el decreto de vivienda que puede aprobarse

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, es el texto que cuenta con mayores posibilidades de superar la votación.

La disposición entró en vigor el pasado 8 de octubre, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado, pero necesita la convalidación parlamentaria para mantener su vigencia.

Su contenido abarca desde la regulación de los arrendamientos hasta la financiación de vivienda protegida, pasando por medidas fiscales y mecanismos destinados a limitar determinadas prácticas especulativas.

Alquileres: prórrogas de dos años y límites a las subidas

Una de las disposiciones más relevantes permite solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual.

La medida afecta a contratos vigentes que cumplan los requisitos legales, entre ellos aquellos cuyo periodo obligatorio concluya antes del 31 de diciembre de 2028. También contempla determinados supuestos de finalización de prórrogas tácitas.

Para acogerse a esta protección, el inquilino deberá encontrarse al corriente de pago y haber cumplido mensualmente con el alquiler durante los ocho meses anteriores.

Durante la ampliación se mantendrán las condiciones del contrato original. Existen excepciones, como determinados acuerdos entre las partes o la necesidad acreditada del propietario de recuperar la vivienda para uso propio o familiar.

El decreto también establece límites extraordinarios a la actualización anual de los alquileres hasta el 31 de diciembre de 2027.

Cuando la renta supere el límite máximo aplicable del sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás supuestos, las partes podrán negociar la actualización y, si no alcanzan un nuevo acuerdo, el aumento no podrá superar el 2 %.

Estas reglas afectan a las actualizaciones comprendidas en el periodo previsto por la norma y no significan que todos los contratos puedan prorrogarse automáticamente o que todas las rentas deban permanecer congeladas.

Protección frente a desahucios y cambios en los pisos turísticos

Otro de los apartados centrales refuerza la protección de las personas vulnerables que carecen de una alternativa habitacional.

El decreto establece mecanismos para suspender determinados procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030, con condiciones diferentes según la situación del arrendatario y las características de quien reclama la vivienda.

No se trata de una prohibición general de todos los desahucios. La aplicación depende de los requisitos establecidos legalmente y de la intervención judicial y administrativa que corresponda.

La norma también introduce cambios en los alquileres de temporada y por habitaciones, con el objetivo de evitar que contratos concebidos para necesidades temporales se utilicen para eludir las obligaciones del alquiler habitual.

En el ámbito fiscal, incluye la aplicación de un IVA del 10 % a determinados servicios de alojamiento turístico desde el 1 de diciembre de 2026, junto con medidas tributarias para viviendas protegidas, propietarios e inquilinos.

También limita ciertas adquisiciones inmobiliarias realizadas por entidades especializadas en comprar viviendas o créditos hipotecarios a precios significativamente inferiores a su valor de mercado.

El propósito declarado del Ejecutivo es impedir que determinadas operaciones financieras agraven la presión sobre la vivienda residencial.

Préstamos de hasta 50.000 euros para comprar una primera vivienda

El decreto incorpora una de las medidas económicas más llamativas del paquete: el mecanismo público TU CASA, destinado a facilitar la adquisición de una primera vivienda habitual.

La iniciativa, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), contempla préstamos de hasta 50.000 euros, sin intereses ni comisiones, como complemento de la financiación hipotecaria privada.

El importe podrá cubrir hasta el 20 % del valor de la vivienda, sin superar el límite establecido. El texto prevé condiciones de devolución y periodos de carencia, mientras que un acuerdo posterior del Consejo de Ministros debe concretar los requisitos de acceso.

Es importante distinguir estos préstamos de las subvenciones directas: el dinero deberá devolverse, aunque no genere intereses en los términos previstos.

La disposición también incorpora instrumentos de financiación para impulsar la construcción y promoción de vivienda social o asequible.

La intención es intervenir sobre dos problemas diferentes: las dificultades de ahorro de quienes quieren comprar su primera casa y la insuficiencia de oferta residencial a precios accesibles.

El segundo decreto de alquileres no tiene apoyos suficientes

La situación cambia considerablemente con el Real Decreto-ley 28/2026, defendido por el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy.

Esta norma plantea una reforma más profunda de la duración de los contratos de alquiler habitual.

Su propuesta consiste en sustituir determinadas prórrogas anuales por renovaciones automáticas de cinco años, o de siete cuando el propietario sea una persona jurídica, una vez cumplidos los periodos mínimos correspondientes.

También incorpora compensaciones económicas para los inquilinos cuando el propietario decida no continuar el contrato, con excepciones legalmente previstas.

La indemnización se calcula mediante un sistema que toma como referencia, según el supuesto, doce mensualidades o una cantidad vinculada al tiempo de permanencia del arrendatario.

El texto ha generado una oposición parlamentaria mayor que el decreto principal.

El PNV mantiene su rechazo a esta reforma, pese a que su voto resulta imprescindible para la otra norma. De confirmarse las posiciones anunciadas, el segundo decreto será derogado por falta de apoyos.

La diferencia importa especialmente a quienes viven de alquiler. La convalidación del primer texto no supondría la aprobación de todas las ampliaciones contractuales planteadas por el Gobierno.

El segundo decreto tiene fijada su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026, pero no llegará a aplicarse si la Diputación Permanente decide derogarlo antes de esa fecha.

El PP promete derogar el decreto si gana las elecciones del 29N

La votación también tiene una dimensión electoral evidente.

El Partido Popular de Alberto Núñez Feijóo ha anunciado que, si llega al Gobierno tras las elecciones generales del 29 de noviembre, impulsará la derogación de los decretos de vivienda aprobados durante esta etapa.

Su propuesta no se limita a estas disposiciones. Los populares también plantean sustituir la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023, uno de los principales instrumentos normativos de la política residencial del Ejecutivo de Pedro Sánchez.

Frente al modelo de intervención del mercado defendido por PSOE y Sumar, el PP apuesta por aumentar la oferta de viviendas, agilizar los procedimientos urbanísticos y revisar las restricciones que considera perjudiciales para propietarios y promotores.

Feijóo ha situado entre sus compromisos electorales un plan para construir un millón de viviendas, una iniciativa cuya ejecución dependería de los mecanismos de financiación, la disponibilidad de suelo y la colaboración de las diferentes administraciones.

El Gobierno, por su parte, sostiene que sus medidas buscan proteger a los hogares con mayores dificultades, contener determinadas prácticas especulativas y facilitar el acceso a una vivienda asequible.

Son dos planteamientos con diferencias sustanciales sobre el papel que debe desempeñar el Estado en el mercado inmobiliario.

Eso sí, una eventual victoria del PP no derogaría automáticamente las disposiciones. Para hacerlo necesitaría aprobar las modificaciones normativas correspondientes mediante los procedimientos legalmente establecidos.

La vivienda llega a las elecciones con su futuro legislativo abierto

La votación de este jueves permitirá comprobar hasta dónde alcanza la mayoría parlamentaria que todavía puede reunir el Gobierno pese a la disolución de las Cortes.

Si se cumplen las previsiones, el decreto principal quedará convalidado por un único voto, mientras que la reforma más ambiciosa sobre la duración de los contratos de alquiler decaerá.

Para los ciudadanos, la diferencia no es menor. Están en juego la continuidad de medidas sobre las prórrogas de alquiler, las actualizaciones de las rentas, la protección de hogares vulnerables y determinados mecanismos de financiación de vivienda.

Pero la aprobación tampoco resolverá por sí sola el debate político sobre la vivienda.

Las elecciones del 29 de noviembre pueden abrir una nueva etapa legislativa en la que estas medidas sean mantenidas, modificadas o derogadas, dependiendo de la composición del próximo Gobierno y de sus apoyos parlamentarios.

La paradoja es evidente: una norma que aspira a dar estabilidad a los contratos de alquiler y a facilitar el acceso a la vivienda afronta su propia continuidad política con una mayoría de apenas un voto.