El Congreso aprueba prórrogas de dos años, no la renovación automática

El Gobierno de Pedro Sánchez ha conseguido sacar adelante una parte importante de su reforma de vivienda, aunque no todas las medidas que pretendía. La Diputación Permanente del Congreso ha aprobado este jueves, 12 de noviembre, un decreto que permite prorrogar determinados contratos de alquiler hasta dos años adicionales, limita las operaciones especulativas de grandes fondos inmobiliarios y amplía la protección frente a los desahucios hasta 2030.

La votación, sin embargo, ha dejado fuera otra de las propuestas más ambiciosas del Ejecutivo: la renovación automática de los contratos de alquiler durante cinco años adicionales, con mayores garantías para los inquilinos. El rechazo del PP, Vox, Junts y PNV ha impedido convalidar ese segundo decreto, que también contemplaba indemnizaciones para los arrendatarios cuando el propietario decidiera poner fin al contrato en determinadas circunstancias.

El resultado refleja las diferentes mayorías que existen en la Diputación Permanente, el órgano encargado de mantener determinadas funciones parlamentarias tras la disolución de las Cortes. El primer decreto ha salido adelante con 35 votos a favor y 34 en contra, mientras que el segundo ha sido rechazado por idéntico margen, pero en sentido contrario.

La decisión llega apenas un día después de la huelga general del 11 de noviembre y en vísperas de la campaña de las elecciones generales del 29N. La vivienda vuelve así al centro de la confrontación política, con consecuencias inmediatas para propietarios e inquilinos.

Qué contratos de alquiler podrán prorrogarse hasta 2030

La principal medida aprobada permite ampliar determinados contratos de vivienda habitual mediante prórrogas extraordinarias de hasta dos años, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley 29/2026.

La disposición afecta, entre otros supuestos previstos legalmente, a contratos vigentes cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028. También contempla situaciones relacionadas con la finalización de las prórrogas tácitas o de la denominada tácita reconducción.

No significa que todos los alquileres queden automáticamente prolongados hasta 2030. La ampliación debe solicitarla el inquilino y está condicionada, entre otras cuestiones, a que se encuentre al corriente de pago y haya abonado puntualmente las mensualidades durante los ocho meses anteriores.

Cuando se cumplan los requisitos, el propietario deberá aceptar la solicitud, salvo las excepciones previstas en la norma, como determinados acuerdos entre las partes o la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o familiar.

Qué ocurre con el precio durante la prórroga

Durante el periodo extraordinario se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente, incluidas las reglas de actualización de la renta que legalmente correspondan.

El decreto introduce también un límite extraordinario a las actualizaciones anuales de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027.

Cuando la renta supere el máximo aplicable conforme al sistema oficial de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, si propietario e inquilino no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida anual no podrá superar el 2 %.

La norma busca evitar que el vencimiento de un contrato se convierta en una vía para imponer incrementos bruscos de precio a hogares que llevan años residiendo en una misma vivienda.

PP, Vox, Junts y PNV rechazan las renovaciones automáticas

El segundo decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, no ha conseguido la mayoría necesaria para continuar vigente. Su propuesta central consistía en reforzar la estabilidad de los alquileres una vez cumplida su duración mínima legal.

El texto establecía una renovación por cinco años adicionales, con un régimen de siete años para determinados contratos cuyo arrendador fuera una persona jurídica, siempre que se cumplieran las condiciones de continuidad previstas.

También contemplaba una indemnización cuyo importe mínimo se calculaba tomando como referencia doce mensualidades, con excepciones y reglas específicas según las circunstancias del arrendamiento.

La diferencia respecto al decreto aprobado es sustancial. Mientras que la norma que sigue adelante concede una protección extraordinaria y temporal de hasta dos años, la rechazada planteaba una modificación más profunda del régimen de continuidad de los arrendamientos.

El PNV ha resultado decisivo. Sus representantes han respaldado el paquete general de medidas, pero han votado contra la renovación automática.

La formación nacionalista vasca considera que esta última propuesta perjudicaría al pequeño propietario y podría reducir la oferta de viviendas disponibles para alquilar. El Gobierno y sus socios, por el contrario, defienden que una mayor estabilidad contractual resulta necesaria para proteger a los hogares frente a la presión de los precios.

El decreto rechazado tenía prevista su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026, de manera que sus nuevas reglas de renovación no llegarán a aplicarse.

Nuevos límites a los fondos buitre y al alquiler por habitaciones

La reforma aprobada va más allá de los contratos de arrendamiento y establece restricciones sobre determinadas operaciones inmobiliarias.

Hasta el 31 de diciembre de 2030, los fondos dedicados a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados y determinadas entidades consideradas grandes tenedores tendrán limitada la compra de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado ajustado.

Ese valor deberá estar acreditado mediante una tasación independiente realizada por una sociedad homologada.

La disposición incorpora excepciones, especialmente para operaciones destinadas a vivienda social o asequible y otras finalidades de protección residencial. No supone, por tanto, una prohibición general de comprar viviendas por debajo de ese porcentaje para cualquier comprador.

También se modifica la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, dos modalidades cuyo crecimiento ha planteado problemas de encaje con las garantías del arrendamiento habitual.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas cobradas simultáneamente por las distintas estancias de una vivienda no podrá superar el importe correspondiente al alquiler unitario del inmueble completo.

Por ejemplo, dividir un piso en cuatro habitaciones no permitirá cobrar por todas ellas una cantidad total superior a la renta aplicable a esa vivienda como unidad.

En cuanto a los contratos temporales, será necesario acreditar una causa real que justifique su utilización. La norma establece límites a su duración y busca impedir que una sucesión injustificada de contratos de temporada sirva para eludir las protecciones del alquiler residencial.

La suspensión de desahucios se amplía hasta finales de 2030

Otra de las medidas relevantes es la ampliación del régimen de protección frente a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.

La suspensión estará sujeta a los requisitos y procedimientos establecidos legalmente, con diferentes condiciones según quién promueva el desahucio.

En determinados procedimientos iniciados por entidades dedicadas a operaciones inmobiliarias especulativas, el tribunal deberá suspender el lanzamiento si concurren las circunstancias de vulnerabilidad exigidas.

Para otros supuestos, la norma articula mecanismos de intervención de las administraciones competentes en vivienda y servicios sociales, con el objetivo de facilitar una alternativa habitacional adecuada.

No se trata de una paralización indiscriminada de todos los desahucios. La protección requiere acreditar las circunstancias previstas y se aplica conforme al procedimiento correspondiente.

El decreto incorpora igualmente incentivos fiscales para fomentar los alquileres asequibles y nuevas medidas de financiación, entre ellas el mecanismo TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Este programa contempla préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros, con el límite adicional del 20 % del valor de la vivienda, para facilitar la adquisición de una primera residencia habitual. Su aplicación concreta dependerá del desarrollo de las condiciones de acceso.

La vivienda irrumpe en la campaña electoral del 29N

La votación se ha producido en un contexto político excepcional. El rechazo parlamentario de los anteriores decretos de vivienda fue uno de los acontecimientos que precedieron a la convocatoria anticipada de elecciones generales para el 29 de noviembre.

La disolución de las Cortes ha trasladado el debate a la Diputación Permanente, donde la distribución de escaños permitió al Ejecutivo alcanzar una mayoría que no había conseguido anteriormente en el Pleno.

Durante la sesión, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, defendió la necesidad de intervenir para garantizar una mayor seguridad residencial. El ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy, hizo lo propio con la propuesta de renovación automática finalmente rechazada.

El PP cuestionó el alcance de la intervención pública sobre los arrendamientos. Su portavoz, Sergio Sayas, calificó las medidas de «comunismo trasnochado», mientras que Vox también mantuvo su oposición a las iniciativas del Ejecutivo.

Las diferencias no son menores: afectan al equilibrio entre el derecho de los propietarios a disponer de sus inmuebles, la seguridad jurídica de los contratos y la protección de quienes necesitan alquilar para acceder a una vivienda.

Dos años de margen para los inquilinos, pero sin renovación automática

El acuerdo parcial deja un resultado concreto para los próximos años. Los inquilinos que cumplan los requisitos podrán solicitar hasta dos años adicionales de alquiler, mientras que la renovación automática de mayor duración queda descartada.

Para quienes tengan un contrato próximo a vencer, será importante comprobar la fecha de finalización, las prórrogas aplicables y el cumplimiento de los pagos. La ampliación extraordinaria no se concede de manera generalizada ni sustituye las condiciones previstas en la legislación de arrendamientos.

La continuidad de estas medidas y el rumbo de futuras reformas dependerán del nuevo escenario parlamentario. Por el momento, la votación del 12 de noviembre mantiene en vigor una parte sustancial de la intervención del Gobierno sobre el mercado de la vivienda, pero también fija los límites políticos de lo que ha conseguido aprobar antes de las elecciones.