Idealista y Fotocasa, denunciados por incumplir el decreto de vivienda

FACUA ha denunciado a Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia, Ya Encontré y Milanuncios por presuntos incumplimientos de las nuevas obligaciones de información en los anuncios de viviendas en alquiler. La asociación de consumidores ha llevado los casos ante el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y ante las autoridades autonómicas competentes de Cataluña, Euskadi y Galicia.

El origen de las denuncias está en una revisión de 102 anuncios de alquiler publicados en seis ciudades declaradas zonas de mercado residencial tensionado: Barcelona, Bilbao, San Sebastián, A Coruña, Santiago de Compostela y Barakaldo. El resultado presentado por FACUA es contundente: de los 30 anuncios examinados en Barcelona, solo cuatro cumplían las exigencias analizadas; en las otras cinco ciudades, según la organización, no encontró ninguno que se ajustara por completo a ellas.

Qué denuncia FACUA en los anuncios de alquiler

No se trata simplemente de que falte una casilla o de una discusión estética sobre cómo presentar un anuncio. El Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre, introdujo obligaciones concretas de transparencia para la publicidad de viviendas en alquiler.

La norma establece que la publicidad, promoción u oferta de arrendamientos debe respetar los principios de veracidad y transparencia y no puede ocultar o distorsionar información relevante de una manera capaz de inducir a error al potencial inquilino. En las viviendas situadas en zonas tensionadas, el anuncio debe incorporar los datos exigidos para poder identificar correctamente el precio y sus posibles límites legales.

Entre la información relevante figuran, cuando corresponda, el índice de referencia del alquiler, el límite máximo aplicable a la renta, las referencias utilizadas para calcularlo, la identificación de la vivienda y la condición de gran tenedor del propietario. La ficha de un piso deja así de ser únicamente un escaparate con metros cuadrados, fotografías luminosas y un adjetivo más o menos imaginativo sobre el salón.

Solo cuatro anuncios de Barcelona superaron la revisión

FACUA centra buena parte de su denuncia en la magnitud de las irregularidades que asegura haber detectado. Barcelona fue la única de las seis ciudades analizadas donde encontró anuncios que cumplían todas las exigencias examinadas, aunque fueron apenas cuatro de los 30 revisados.

En Bilbao, San Sebastián, A Coruña, Santiago de Compostela y Barakaldo, la organización sostiene que todos los anuncios incluidos en su muestra presentaban algún incumplimiento. En total, eso deja cuatro anuncios considerados conformes entre los 102 estudiados.

El momento también importa. La revisión se produce pocos días después de la entrada en vigor del nuevo marco y FACUA ya había anunciado que rastrearía los grandes portales inmobiliarios para comprobar su adaptación. El aviso no se quedó en eso: tras examinar las ofertas, la asociación decidió presentar las denuncias.

El precio anterior también importa en las zonas tensionadas

La información sobre la renta anterior tampoco es un detalle burocrático. En determinadas viviendas situadas en zonas tensionadas, conocer el precio del contrato previo permite comprobar cómo se ha calculado la nueva renta y si se respetan las limitaciones establecidas por la normativa.

Para determinados contratos, la última renta vigente durante los años anteriores funciona como referencia a la hora de fijar el nuevo precio, con las excepciones contempladas legalmente. Existen supuestos que permiten incrementos adicionales, por ejemplo después de determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora.

Para quien busca vivienda, la diferencia es evidente: una cifra de 1.200 euros al mes aislada dice poco. Saber de dónde sale esa cantidad, cuál era la renta anterior y qué límite corresponde a la vivienda cambia por completo la capacidad del inquilino para valorar la oferta.

Por qué afecta también a Idealista, Fotocasa y los demás portales

Aquí aparece uno de los puntos más delicados del conflicto. Durante años, las irregularidades detectadas en anuncios inmobiliarios han colocado buena parte del foco sobre el propietario o la agencia que publicaba la vivienda. El nuevo escenario aumenta también la presión sobre los portales inmobiliarios que sirven de escaparate para esas ofertas.

FACUA pide a las administraciones que inspeccionen los anuncios denunciados y que, si confirman los incumplimientos, abran los correspondientes expedientes sancionadores contra quienes resulten responsables. La asociación también ha anunciado actuaciones contra decenas de agencias inmobiliarias vinculadas a los anuncios estudiados.

Hay una precisión jurídica importante. La denuncia no equivale a una sanción ni demuestra por sí sola la existencia de una infracción administrativa. Serán las autoridades competentes las que deban revisar cada caso, determinar responsabilidades y resolver si procede abrir expedientes o imponer sanciones.

Consumo ya tenía a los portales inmobiliarios bajo vigilancia

El movimiento no aparece de la nada. El Ministerio de Consumo llevaba meses vigilando la publicidad del alquiler en internet ante posibles incumplimientos relacionados con los límites de las rentas y con la información que debe facilitarse a quienes buscan vivienda.

Ese control refleja un cambio relevante en el mercado inmobiliario digital. La discusión ya no se limita a comprobar lo que hace una inmobiliaria concreta, sino que alcanza a las plataformas que estructuran los anuncios, establecen los campos de información y muestran las ofertas a millones de usuarios.

La cuestión será determinar hasta dónde llega la responsabilidad de cada portal cuando el anuncio procede de un tercero. Esa frontera, técnica y jurídica a la vez, puede acabar siendo uno de los puntos más relevantes de los expedientes derivados de esta nueva regulación.

Qué información debe encontrar un inquilino en un anuncio

Para quien busca piso, la reforma convierte datos antes difíciles de localizar en información que debería estar disponible desde una fase mucho más temprana. En una vivienda situada en una zona tensionada interesa especialmente comprobar el índice de referencia, el límite de renta aplicable cuando exista, la situación del arrendador como gran tenedor y los datos necesarios para identificar el inmueble.

No es burocracia ornamental. Con esa información, un potencial inquilino puede comparar el precio anunciado con los límites legales antes de desplazarse a una visita, entregar documentación personal o comenzar una negociación. Hasta hace poco, demasiadas veces las condiciones aparecían cuando la operación estaba ya bastante avanzada.

Esto adquiere especial importancia en mercados con una oferta escasa, donde el reloj casi siempre corre a favor del propietario. Un piso razonablemente situado puede reunir decenas de interesados en pocas horas. Si faltan los datos legales, comprobar si el precio respeta las restricciones acaba convirtiéndose en una pequeña investigación paralela.

El alquiler temporal y por habitaciones tampoco queda al margen

FACUA señala además que las exigencias de transparencia pueden alcanzar a los alquileres temporales y por habitaciones cuando, por sus características reales, encubren una necesidad de vivienda habitual. El nuevo marco endurece precisamente el tratamiento de estas modalidades y exige que la temporalidad tenga una causa real.

La cuestión importa porque el alquiler temporal se ha utilizado en determinados mercados como alternativa al contrato residencial convencional. Cambiar la etiqueta del contrato no basta si, en la práctica, el uso que se está haciendo del inmueble es el de una residencia habitual.

El objetivo de la regulación es reducir esos márgenes de fuga y trasladar parte del control al momento mismo en que la vivienda aparece anunciada. Es ahí, frente a la pantalla, donde comienza realmente la relación entre propietario, plataforma e interesado.

Los portales entran de lleno en la batalla por la transparencia

Las denuncias contra Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia, Ya Encontré y Milanuncios abren otro frente en una regulación del alquiler que ya no se limita a discutir cuánto puede cobrar un propietario. También entra en juego cómo se anuncia el precio, qué información debe acompañarlo y quién responde cuando esos datos no aparecen.

La muestra de FACUA es pequeña frente al enorme volumen diario de anuncios de los grandes portales, pero el resultado es significativo: 102 ofertas examinadas y solo cuatro consideradas conformes con todas las obligaciones revisadas. Las administraciones deberán comprobar ahora los expedientes y decidir si existen infracciones sancionables.

Para el mercado del alquiler, entretanto, el cambio es bastante concreto. En las zonas tensionadas, publicar una cifra grande seguida de “euros al mes” ya no basta. El precio necesita contexto legal, y el escaparate digital donde se ofrece la vivienda también ha entrado en el perímetro de vigilancia.