Las comunidades, obligadas a pedir ayudas para obras de accesibilidad

Las comunidades de propietarios tienen desde el 23 de octubre nuevas obligaciones cuando un vecino con discapacidad o mayor de 70 años necesita adaptar el edificio. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal refuerza la exigencia de realizar determinadas obras de accesibilidad y añade una novedad especialmente práctica: si la persona interesada comunica que existen ayudas públicas disponibles y la comunidad puede acogerse a ellas, esta queda obligada a solicitarlas.

No significa que cualquier obra pueda imponerse sin condiciones ni que los vecinos tengan que asumir cualquier coste. La norma mantiene límites económicos, pero amplía las vías para ejecutar rampas, ascensores y otras actuaciones y permite incluso acudir a los tribunales cuando la comunidad incumpla una obligación legal. El cambio llega, además, a un parque de viviendas con una carencia notable: solo alrededor del 3% de los edificios residenciales españoles es completamente accesible desde la calle hasta la vivienda.

Cuándo son obligatorias las obras de accesibilidad

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que determinadas actuaciones destinadas a garantizar la accesibilidad universal tienen carácter obligatorio y no necesitan un acuerdo previo de la junta de propietarios cuando concurren las condiciones previstas por la norma.

La regla alcanza, entre otros casos, a las obras solicitadas por propietarios cuando en su vivienda o local viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o una persona mayor de 70 años. El objetivo debe ser permitirle un uso adecuado de los elementos comunes del inmueble.

Aquí entran actuaciones muy habituales en edificios antiguos: la instalación de una rampa de acceso, un ascensor, plataformas elevadoras u otros dispositivos mecánicos o electrónicos que permitan desplazarse, orientarse o comunicarse con el exterior.

La cuestión económica sigue siendo decisiva. Como regla general, estas actuaciones resultan obligatorias cuando el importe que debe repercutirse anualmente a los propietarios, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La comunidad tendrá que pedir las ayudas disponibles

Una de las novedades más relevantes de la reforma está precisamente en las subvenciones para accesibilidad. La persona que solicite las obras puede aportar a la comunidad información sobre convocatorias de ayudas en materia de vivienda y accesibilidad a las que el edificio pueda acogerse.

Cuando se cumplan los requisitos exigidos, la comunidad queda obligada a solicitarlas. Ya no se trata simplemente de recomendar que el presidente o el administrador revise las subvenciones disponibles. La Ley de Propiedad Horizontal incorpora expresamente ese deber cuando el interesado identifica una convocatoria a la que la comunidad puede concurrir.

El cambio puede resultar especialmente importante en fincas antiguas con pocos propietarios o cuotas reducidas, donde la instalación de un ascensor o la eliminación de barreras arquitectónicas puede acabar bloqueada durante años por el coste.

La reforma intenta evitar precisamente que una ayuda pública disponible se pierda porque la comunidad decide no tramitarla y que después el precio de la actuación se utilice como argumento para aplazar indefinidamente la obra.

Con ayudas del 70%, la obra pasa a ser obligatoria

Hay otro porcentaje especialmente relevante: el 70% del coste. Cuando las ayudas y subvenciones finalmente concedidas alcancen al menos ese porcentaje del importe de las actuaciones solicitadas, la ejecución de las obras será obligatoria sin aplicar los límites económicos ordinarios previstos para estos trabajos.

La reforma rebaja así el umbral anterior y facilita que una actuación ampliamente subvencionada pueda convertirse en obligatoria para la comunidad. La diferencia porcentual puede parecer pequeña sobre el papel, pero en una obra de decenas de miles de euros puede resultar determinante.

Una reducción de unos puntos en la financiación pública necesaria puede hacer que la instalación de un ascensor, una plataforma elevadora o la eliminación de varios escalones en el portal deje de depender de una negociación interminable entre vecinos.

Si la subvención no alcanza ese porcentaje

Que la ayuda concedida no llegue al 70% tampoco significa necesariamente que la actuación quede descartada. La ley establece que el carácter obligatorio de las obras puede mantenerse cuando las subvenciones sean inferiores a ese porcentaje o cuando el coste supere el límite económico ordinario, siempre que quien haya solicitado la adaptación asuma el exceso correspondiente.

Es un matiz importante. La norma busca equilibrar el derecho a la accesibilidad de quien necesita utilizar adecuadamente su vivienda y las zonas comunes con la protección del resto de propietarios frente a una repercusión económica sin límites.

Un problema que afecta a millones de vecinos

La reforma entra en vigor sobre una realidad bastante menos accesible de lo que pueden hacer pensar los portales recién rehabilitados. España cuenta con cerca de 9,8 millones de edificios residenciales y alrededor de 292.000 serían plenamente accesibles desde la calle hasta la puerta de la vivienda, aproximadamente un 3%.

El problema va mucho más allá de tener que salvar un par de escalones con la compra. Más de 100.000 personas no podrían salir de su domicilio sin ayuda por las barreras arquitectónicas de sus edificios y alrededor de 1,8 millones necesitarían asistencia de otra persona para hacerlo.

En ese contexto, una rampa, un elevador o un ascensor dejan de ser una mejora estética o una comodidad añadida. Para una persona con movilidad reducida pueden marcar la diferencia entre utilizar autónomamente su vivienda o depender de terceros incluso para salir a la calle.

La financiación puede repartirse durante más años

La nueva regulación introduce otra vía para evitar que el coste inicial bloquee las actuaciones. Cuando una comunidad solicite financiación para realizar obras de accesibilidad, el importe podrá repercutirse durante tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles.

Esto abre la puerta a repartir el esfuerzo económico y reducir las derramas concentradas en periodos muy cortos, uno de los principales focos de conflicto cuando una comunidad plantea instalar un ascensor en un edificio antiguo.

La norma también establece que las administraciones públicas deberán habilitar créditos para programas de ayudas y subvenciones destinadas a la reforma, rehabilitación y acondicionamiento de edificios de viviendas en materia de accesibilidad universal.

Eso no significa que todos los edificios dispongan automáticamente de una subvención ni que las condiciones sean iguales en toda España. Las convocatorias, importes, plazos y requisitos dependerán de las administraciones competentes y de cada programa concreto.

Menos margen para bloquear las obras de accesibilidad

El margen para impedir una actuación que legalmente resulte obligatoria también se estrecha. Si se cumplen las condiciones previstas y la comunidad no realiza las obras, la persona interesada podrá acudir a la autoridad judicial para solicitar que se adopten las decisiones necesarias para obligar a ejecutarlas.

Ante una petición de accesibilidad resulta especialmente importante comprobar tres aspectos: si la actuación está incluida entre las previstas por la Ley de Propiedad Horizontal, cuál es el coste anual que corresponde asumir y qué subvenciones públicas están disponibles.

La oposición de varios vecinos no basta por sí sola para transformar una obra obligatoria en voluntaria. La junta mantiene capacidad para decidir sobre numerosos asuntos del inmueble, pero no puede dejar sin efecto una obligación legal mediante una simple votación.

La reforma no convertirá de golpe todos los edificios españoles en espacios accesibles. Seguirán existiendo portales estrechos, desniveles difíciles de corregir, ascensores técnicamente complejos y obras caras. Pero el marco cambia: las comunidades tienen una obligación más clara de solicitar las ayudas disponibles, las actuaciones suficientemente subvencionadas pueden convertirse en obligatorias y existe una vía judicial cuando la comunidad incumple.

Para los vecinos con discapacidad o mayores de 70 años, la consecuencia es bastante concreta: una comunidad tendrá menos margen para ignorar una subvención y utilizar después el coste de la obra como argumento para mantener durante años una barrera que la ley obliga a intentar eliminar.