La compra extranjera de vivienda cae un 13 % pese al alza de precios

La compra de vivienda por parte de extranjeros ha pisado el freno en España. Las operaciones cayeron un 13 % durante el primer semestre de 2026, el mayor descenso registrado desde 2020, y el retroceso ha alcanzado precisamente algunos de los territorios donde la demanda internacional llevaba años funcionando como un segundo motor del mercado inmobiliario: Canarias, Baleares, la Comunitat Valenciana, Andalucía o Murcia.

Hay, sin embargo, una aparente paradoja. Se venden menos viviendas a extranjeros, pero quienes siguen comprando pagan bastante más. El contraste es especialmente fuerte entre los compradores que no viven en España: desembolsaron una media de 3.493 euros por metro cuadrado, frente a los 2.102 euros de los extranjeros residentes y los 1.971 euros abonados por los compradores españoles. Menos compraventas, sí; vivienda barata, precisamente, no.

La compra extranjera cae incluso en las zonas más turísticas

El descenso se extiende prácticamente por todo el país. Solo Castilla-La Mancha, con un crecimiento del 4,4 %, y Extremadura, con un 3,3 %, escaparon del retroceso durante la primera mitad del año.

Cantabria registró la caída más intensa, del 20,5 %. Muy cerca aparece Canarias, con un descenso del 20,3 %, seguida por la Comunidad de Madrid, donde las operaciones se redujeron un 19,7 %. También sufrieron ajustes importantes Baleares y la Comunitat Valenciana, ambas con un 15,4 % menos.

El cambio resulta relevante porque no estamos hablando únicamente de mercados interiores o con poca exposición internacional. Son algunos de los principales escaparates inmobiliarios de España para compradores europeos. Andalucía perdió un 12,7 % de operaciones con extranjeros y Murcia un 12,2 %. El País Vasco retrocedió un 14 % y Galicia un 12,8 %.

El mapa empieza así a mostrar algo distinto al paisaje de los últimos años. El comprador internacional continúa teniendo mucho peso en determinados enclaves, pero su presencia ya no crece de manera automática. La costa sigue atrayendo capital extranjero; simplemente, se firman menos escrituras.

Comunitat Valenciana y Andalucía dominan entre los no residentes

Cuando se observa exclusivamente a los extranjeros que compran vivienda en España sin residir en el país, la geografía es bastante nítida. La Comunitat Valenciana concentra 9.250 operaciones, equivalentes al 40,3 % del total de este grupo.

Andalucía ocupa el segundo lugar con 5.800 compraventas y una cuota del 25,3 %. Entre ambas comunidades absorben casi dos de cada tres operaciones realizadas por compradores extranjeros no residentes.

Más atrás aparecen Canarias, con 2.046 operaciones y un 8,9 % del mercado; Murcia, con 1.780 y el 7,8 %; y Cataluña, con 1.777 operaciones, equivalentes al 7,7 %. Baleares representa otro 6,4 %, mientras que Madrid queda reducida al 1,5 %.

La fotografía cambia cuando el comprador extranjero vive en España. En ese segmento Cataluña pasa a ocupar el primer puesto, con 8.516 operaciones, el 21,6 % del total, seguida muy de cerca por la Comunitat Valenciana, con 8.196 compraventas y una cuota del 20,8 %.

Andalucía suma otras 6.007 operaciones, el 15,3 %, y Madrid alcanza las 3.912, un 9,9 %. No es exactamente el mismo mercado: detrás de una vivienda adquirida para residencia habitual hay pautas económicas y geográficas distintas de las que explican una segunda residencia junto al Mediterráneo.

Neerlandeses, alemanes y británicos lideran entre los no residentes

La nacionalidad también dibuja dos mercados claramente separados. Entre los extranjeros no residentes, los neerlandeses ocupan la primera posición, con el 12,6 % de las operaciones. Les siguen los alemanes, con el 11,8 %; los británicos, con el 10,4 %, y los polacos, con el 8,1 %.

No compran todos en los mismos lugares. Los neerlandeses tienen una presencia especialmente elevada en Murcia, donde representan el 17,8 % de las operaciones analizadas por nacionalidad, así como en la Comunitat Valenciana, con un 15,8 %, y Andalucía, con un 13,4 %.

Baleares mantiene un marcado perfil alemán

El caso alemán es mucho más concentrado. En Baleares, los compradores procedentes de Alemania representan nada menos que el 52,5 %, un peso difícil de encontrar en otras combinaciones entre comunidad autónoma y nacionalidad.

También destacan en Castilla-La Mancha, con el 26,5 %; Canarias, con el 22,3 %, y Galicia, con el 14,3 %. La presencia alemana conserva así un peso especialmente elevado en Baleares y Canarias.

Los británicos conservan, por su parte, una presencia especialmente fuerte en Murcia, donde alcanzan el 25,6 %, además de Andalucía, con el 13,7 %, y Baleares, con el 8,8 %. El viejo vínculo inmobiliario entre Reino Unido y la costa española no ha desaparecido, aunque el volumen de compraventas atraviese una fase descendente.

Los compradores polacos se concentran principalmente en la Comunitat Valenciana, donde representan el 11,4 %, Andalucía, con el 8,1 %, y Murcia, con el 7,5 %. Es una nacionalidad que ha ido ganando visibilidad en el mercado inmobiliario español, tradicionalmente más dominado por británicos, alemanes y franceses.

Los marroquíes lideran entre los extranjeros residentes

Entre los compradores extranjeros residentes la clasificación cambia por completo. Los ciudadanos marroquíes protagonizan el 12,4 % de las operaciones, situándose por delante de italianos, rumanos y británicos.

Su presencia es particularmente elevada en Murcia, donde alcanza el 36,1 %; Navarra, con un 34,3 %; La Rioja, con un 25,1 %, y Aragón, con un 23,7 %.

Los italianos representan el 9,2 % de las operaciones realizadas por extranjeros residentes y tienen especial presencia en Canarias, Baleares, Madrid y Cataluña. Los rumanos ocupan el tercer puesto, con el 9 %, mientras que los ciudadanos británicos suponen un 5,5 % y se concentran sobre todo en Andalucía, Murcia, Canarias y Baleares.

Es una diferencia importante. Hablar simplemente de compradores extranjeros mete bajo el mismo paraguas realidades bastante alejadas: desde un ciudadano europeo que adquiere una segunda residencia en una isla hasta una familia instalada desde hace años en España que compra su vivienda habitual. El pasaporte puede ser extranjero; el comportamiento inmobiliario no es el mismo.

Menos compras, pero cada metro cuadrado cuesta más

El segundo gran movimiento del semestre está en los precios. Mientras el número de compraventas retrocede, los importes desembolsados continúan avanzando.

Los extranjeros no residentes pagaron una media de 3.493 euros por metro cuadrado, un 11,8 % más. Los extranjeros residentes abonaron 2.102 euros, con una subida del 9,8 %, y los compradores españoles pagaron una media de 1.971 euros, un 8,7 % más.

La distancia es considerable. Un comprador extranjero no residente está pagando, de media, unos 1.522 euros más por metro cuadrado que un comprador nacional, lo que equivale aproximadamente a un 77 % más. No significa que dos compradores paguen precios distintos por la misma vivienda; refleja, sobre todo, que unos y otros adquieren inmuebles diferentes y en mercados diferentes. Costa, islas, urbanizaciones turísticas y determinadas áreas de alto valor pesan mucho más dentro de la demanda internacional.

Los precios medios pagados por extranjeros aumentaron en 15 comunidades autónomas. Cantabria encabezó las subidas, con un 23 %, seguida de Asturias, donde avanzaron un 22,3 %.

También fueron fuertes los incrementos en Extremadura, del 16,4 %; Comunitat Valenciana, del 15,6 %; Madrid, del 15,4 %; y Murcia, del 15,1 %. País Vasco, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Andalucía registraron igualmente aumentos superiores al 10 %.

Solo La Rioja y Navarra rompieron esa tendencia, con descensos respectivos del 5,5 % y el 4,8 %.

El mercado se enfría, pero el interés extranjero no desaparece

El primer semestre de 2026 deja una señal bastante más compleja que un simple desplome de las compras internacionales. El número de operaciones cae con fuerza y el frenazo alcanza a comunidades turísticas que durante años parecían inmunes a casi cualquier enfriamiento. Pero la demanda que permanece continúa moviéndose en segmentos de precio elevado.

La Comunitat Valenciana y Andalucía siguen siendo los grandes polos para quienes compran desde fuera de España, mientras Cataluña adquiere mucho más peso cuando se observa a los extranjeros que ya residen en el país. Neerlandeses, alemanes, británicos y polacos dominan entre los no residentes; marroquíes, italianos y rumanos aparecen en cabeza cuando la vivienda la adquieren extranjeros establecidos aquí.

El escenario, por tanto, no apunta a una retirada del comprador extranjero, sino a una selección más estrecha del mercado. Hay menos operaciones, más caras y muy concentradas geográficamente. Después de años en los que la demanda internacional parecía avanzar con viento de popa incluso cuando el mercado doméstico empezaba a toser, 2026 ha puesto un freno visible. No ha vaciado las inmobiliarias de la costa. Pero sí ha cambiado el ritmo.