Los extranjeros compran el 16 % de viviendas en España: nuevo récord

La compra de vivienda por extranjeros en España ha alcanzado un nuevo máximo histórico. Durante el tercer trimestre de 2026, los compradores de otras nacionalidades protagonizaron el 16,05 % de las compraventas, con más de 26.300 operaciones registradas entre julio y septiembre. El récord coincide con otra cifra histórica: el precio medio de la vivienda se ha situado en 2.512 euros por metro cuadrado.

Los datos publicados este jueves, 5 de noviembre, por el Colegio de Registradores reflejan una situación cada vez más complicada para quienes buscan casa. Mientras aumenta el peso relativo de los compradores extranjeros y los precios siguen escalando, las operaciones inmobiliarias disminuyen. En concreto, las compraventas han caído un 5,9 % interanual, hasta alcanzar su nivel más bajo de los últimos nueve trimestres.

El porcentaje de adquisiciones extranjeras supera ligeramente el 15,98 % registrado entre abril y junio, que ya constituía un máximo histórico. Sin embargo, el número absoluto de compras realizadas por extranjeros ha descendido respecto a las más de 26.800 del trimestre anterior. Es una distinción importante: el récord corresponde a su participación en el mercado, no al volumen de viviendas adquiridas.

La presión es especialmente significativa en Baleares y la Comunidad Valenciana, donde los compradores extranjeros representan más del 30 % de las operaciones. En paralelo, comunidades como Madrid, Baleares y el País Vasco mantienen los precios medios más elevados del país.

Baleares y Comunidad Valenciana lideran las compras extranjeras

El interés internacional por la vivienda española presenta diferencias territoriales muy acusadas. En Baleares, el 37,2 % de las operaciones del tercer trimestre fueron realizadas por compradores extranjeros, prácticamente cuatro de cada diez.

La Comunidad Valenciana ocupa la segunda posición, con un 30,4 % de las compraventas. Ninguna otra comunidad autónoma alcanza ese porcentaje, según los datos registrales correspondientes al periodo analizado.

Estas cifras reflejan el considerable peso de la demanda internacional en determinadas zonas del mercado inmobiliario español. Conviene recordar, no obstante, que comprar una vivienda teniendo nacionalidad extranjera no significa necesariamente residir fuera de España. Entre los adquirentes figuran tanto personas establecidas en el país como compradores que viven en el extranjero.

Británicos, marroquíes y neerlandeses encabezan las adquisiciones

Por nacionalidades, los británicos vuelven a situarse en primera posición, con el 7,5 % de las operaciones realizadas por extranjeros. Les siguen los marroquíes, con el 6,4 %, y los neerlandeses, con el 5,8 %.

El origen europeo continúa siendo predominante. El 54,7 % de las adquisiciones extranjeras corresponde a ciudadanos de la Unión Europea, mientras que otro 17,8 % procede de países europeos no pertenecientes a ella.

En conjunto, los compradores europeos representan el 72,5 % de las compras extranjeras de vivienda registradas en España. Los porcentajes por nacionalidad se refieren exclusivamente a las operaciones protagonizadas por extranjeros, no al conjunto del mercado inmobiliario español.

El precio de la vivienda alcanza los 2.512 euros por metro cuadrado

El aumento del peso de los compradores extranjeros coincide con un nuevo máximo en el precio de la vivienda. El coste medio registrado en España ha alcanzado los 2.512 euros por metro cuadrado, un 1 % más que durante el trimestre anterior y un 9,3 % por encima del nivel de hace un año.

La evolución resulta todavía más pronunciada cuando se utiliza el Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas, que compara el valor de inmuebles vendidos en diferentes momentos. Este indicador registra una subida del 15,8 % interanual y del 5,2 % trimestral, alcanzando también un máximo histórico.

La diferencia entre ambas tasas responde a que los indicadores utilizan metodologías distintas. El índice de ventas repetidas permite observar la evolución de los precios de los mismos inmuebles, mientras que el precio medio por metro cuadrado depende también de las características y la composición de las viviendas vendidas.

La vivienda nueva se sitúa en 2.701 euros por metro cuadrado, después de encarecerse un 2,5 % respecto al trimestre anterior. En el mercado de segunda mano, el precio medio alcanza los 2.462 euros por metro cuadrado, con un incremento trimestral del 0,6 %.

En ambos casos, el resultado confirma que la reducción de las compraventas no se está traduciendo, al menos por el momento, en un descenso general de los precios.

Madrid y San Sebastián registran los precios más elevados

Las diferencias territoriales también son notables en el coste de adquisición. La Comunidad de Madrid encabeza el precio medio autonómico con 4.565 euros por metro cuadrado, seguida muy de cerca por Baleares, con 4.502 euros.

A continuación aparecen el País Vasco, con 3.693 euros por metro cuadrado; Cataluña, con 2.989 euros, y Canarias, con 2.850 euros.

Por capitales de provincia, San Sebastián presenta el precio medio más alto, con 6.662 euros por metro cuadrado. Madrid alcanza los 5.597 euros, Barcelona los 5.124, Palma los 4.408 y Bilbao los 3.877.

Son precios medios de las operaciones registradas, no tarifas que puedan aplicarse indistintamente a cualquier inmueble. El barrio, la superficie, la antigüedad y el estado de conservación siguen condicionando de forma decisiva el coste de cada vivienda.

Las compraventas de vivienda caen un 5,9 % en un año

El otro gran dato del informe es el descenso de la actividad inmobiliaria. España registró 164.148 compraventas de vivienda durante el tercer trimestre de 2026, un 2,3 % menos que entre abril y junio y un 5,9 % por debajo del mismo periodo de 2025.

Se trata del tercer descenso trimestral consecutivo y del menor número de operaciones contabilizado durante los últimos nueve trimestres.

La caída afecta tanto a la vivienda nueva como a la usada, aunque con diferente intensidad.

En el mercado de segunda mano se registraron 129.537 operaciones, un 2,6 % menos que durante el trimestre anterior. Por su parte, la obra nueva acumuló 34.611 compraventas, con un retroceso del 0,9 %.

La reducción trimestral de las operaciones se extendió a diez comunidades autónomas y 27 provincias, una señal de moderación que contrasta con la evolución de los precios.

Esta combinación merece atención. Que se vendan menos viviendas no implica automáticamente que los precios vayan a bajar. La disponibilidad de inmuebles, las condiciones de financiación y la demanda en cada territorio también influyen en el mercado.

Tampoco cabe atribuir el encarecimiento exclusivamente a los compradores extranjeros. La estadística demuestra que su participación ha aumentado, pero no permite establecer por sí sola cuánto contribuyen a la subida de precios ni separar ese efecto de otros factores.

Las hipotecas también retroceden durante el verano

La actividad hipotecaria acompaña la moderación de las compraventas. Durante el tercer trimestre se registraron 124.145 hipotecas sobre vivienda, un 3,9 % menos que en los tres meses anteriores.

Esta cifra equivale al 75,6 % del número de compraventas contabilizadas durante el mismo periodo. Se trata de una relación estadística entre ambos volúmenes, no de una correspondencia exacta entre cada hipoteca inscrita y cada vivienda vendida.

La evolución anual ofrece, sin embargo, una perspectiva diferente. En los últimos doce meses se constituyeron 519.388 hipotecas sobre vivienda, lo que supone un incremento del 6 % respecto al periodo anual anterior.

Por comunidades autónomas, Andalucía encabeza el número de hipotecas registradas durante el trimestre, con 23.635 operaciones. Le siguen Cataluña, con 23.268; Madrid, con 18.240, y la Comunidad Valenciana, con 15.692.

Los mayores importes hipotecarios por metro cuadrado corresponden a Madrid, con 3.158 euros, Baleares, con 2.987, País Vasco, con 2.392, y Cataluña, con 2.248.

La financiación hipotecaria continúa teniendo un peso importante en la actividad inmobiliaria, aunque los datos trimestrales muestran un enfriamiento de las nuevas operaciones.

Menos viviendas vendidas, pero precios cada vez más altos

El mercado inmobiliario español termina el tercer trimestre de 2026 con una contradicción evidente: las ventas disminuyen mientras los precios siguen batiendo récords. La participación de los compradores extranjeros también alcanza máximos, aunque su número de operaciones haya retrocedido ligeramente respecto a los tres meses anteriores.

La diferencia entre territorios es fundamental para entender esta evolución. En Baleares, más de una de cada tres compras corresponde a extranjeros; en la Comunidad Valenciana, aproximadamente tres de cada diez. Son mercados donde la demanda internacional tiene un peso muy superior a la media nacional.

Para quienes buscan su primera vivienda, el principal problema sigue siendo el precio de acceso. Con un coste medio de 2.512 euros por metro cuadrado y grandes capitales que duplican ampliamente esa referencia, adquirir una casa exige una capacidad económica considerable, antes incluso de añadir impuestos y otros gastos de compraventa.

Los datos de los registradores no permiten anticipar si los precios continuarán subiendo ni cuándo podría cambiar la tendencia. Sí constatan algo relevante: durante el verano de 2026, la menor actividad inmobiliaria no ha bastado para contener el encarecimiento de la vivienda en España.