Un fondo ruso compra pisos en Torrent por 22.000 euros sin uso social

Un inversor vinculado a capital ruso ha adquirido viviendas en Torrent, en el área metropolitana de València, por importes que rondan los 22.000 euros por inmueble, una cifra difícil de encontrar incluso en los segmentos más baratos del mercado residencial valenciano. El elemento que convierte la operación en algo más que una compraventa inmobiliaria es otro: esos pisos no han acabado incorporados al alquiler social.

La operación vuelve a colocar bajo el foco el mecanismo con el que las administraciones pueden adquirir determinadas viviendas antes de que pasen a manos privadas. En la Comunitat Valenciana, la Generalitat mantiene derechos de tanteo y retracto sobre determinadas viviendas protegidas, y la legislación permite también que esos derechos sean cedidos a los ayuntamientos mediante convenio. No significa que cualquier piso barato pueda ser comprado automáticamente por la Administración, pero sí abre una cuestión incómoda cuando aparecen oportunidades a precios extraordinariamente bajos.

Pisos por unos 22.000 euros en plena crisis de vivienda

La cifra explica buena parte del revuelo. Veintidós mil euros por una vivienda es un precio que desentona con el mercado actual de Torrent y del área metropolitana de València. No estamos hablando del coste de una plaza de garaje ni de una entrada para una hipoteca, sino del precio comunicado para determinados inmuebles adquiridos dentro de esta operación.

Conviene, eso sí, no convertir esos 22.000 euros en una fotografía falsa del mercado. Las viviendas procedentes de carteras inmobiliarias, ejecuciones, activos bancarios o transmisiones en bloque pueden arrastrar ocupantes, cargas, necesidad de reforma, problemas de posesión o situaciones jurídicas complejas. Todo eso hunde el valor de determinadas unidades. Un piso comprado por ese importe no equivale necesariamente a una vivienda libre, reformada y disponible para entregar las llaves al día siguiente.

Pero el contraste sigue siendo enorme. En el mercado de Torrent existen activos procedentes de adjudicaciones y carteras bancarias con precios muy por debajo de la vivienda convencional. Es precisamente ese mercado menos visible, el que no siempre pasa por el escaparate de una inmobiliaria de barrio, donde los inversores profesionales encuentran operaciones difícilmente accesibles para una familia corriente.

El debate no está tanto en el precio como en quién compra

Comprar barato, por sí mismo, no constituye ninguna irregularidad. Tampoco que el comprador sea extranjero. El asunto relevante es distinto: si unas viviendas susceptibles de reforzar el parque residencial asequible cambian de manos por una cantidad muy reducida, la decisión de intervenir o no hacerlo adquiere una evidente dimensión pública.

Ahí aparece el derecho de tanteo. En términos sencillos, permite a la Administración colocarse en el lugar del comprador y adquirir una vivienda sujeta a ese derecho por el precio pactado en la operación privada. El retracto actúa después de la transmisión cuando concurren los supuestos previstos legalmente.

La legislación valenciana establece actualmente estos derechos sobre determinadas transmisiones de vivienda de protección pública mientras mantenga su calificación. La Administración, por tanto, no dispone de una especie de carta blanca para quedarse cualquier ganga inmobiliaria que aparezca en Torrent, València o Alicante. Tiene que existir un supuesto legal concreto.

El alquiler social que pudo ganar viviendas y no las ganó

Es precisamente esta diferencia la que conviene mantener nítida. Que una vivienda se venda por 22.000 euros no obliga automáticamente a convertirla en vivienda social. Pero cuando el inmueble está sometido al régimen que permite ejercer adquisición preferente, la Administración dispone de una herramienta creada, entre otras cosas, para ampliar el parque público.

Y a esos precios la ecuación cambia bastante. Con el dinero que exige una sola vivienda nueva en determinadas zonas urbanas pueden comprarse varias unidades procedentes de carteras depreciadas, aunque luego haya que invertir en rehabilitarlas. No siempre compensa, claro. Hay pisos cuyo bajo precio viene acompañado de una mochila de problemas del tamaño de una mudanza.

La evaluación debería hacerse inmueble por inmueble: estado del edificio, coste de reparación, cargas, ocupación, ubicación, superficie y demanda social existente. Lo extraño sería descartarlos únicamente porque proceden de una operación compleja. Un parque público también se construye aprovechando oportunidades, no solo levantando promociones desde cero.

La Generalitat puede dejar paso al ayuntamiento

La reforma valenciana aprobada en 2025 introdujo además una herramienta relevante: la Generalitat puede ceder al municipio correspondiente sus derechos de adquisición preferente mediante convenio. La Administración autonómica conserva prioridad, pero, si no los ejerce en los términos previstos, el ayuntamiento puede actuar cuando exista ese acuerdo previo.

El mecanismo tiene especial sentido en municipios grandes como Torrent. Un ayuntamiento conoce dónde aprieta la demanda, qué barrios concentran familias vulnerables y qué viviendas podrían incorporarse de manera razonable a un parque municipal de alquiler. Luego aparece la parte menos vistosa: presupuesto, informes, rehabilitación, gestión. Nada de eso cabe en un eslogan.

Pero precisamente por eso sorprenden tanto operaciones de 22.000 euros por vivienda. Cuando el acceso a una casa se ha convertido en uno de los principales problemas económicos de muchas familias, cada inmueble que entra o deja de entrar en el parque público cuenta.

El precedente del capital ruso en la vivienda valenciana

La aparición de compradores vinculados a capital ruso en este mercado no resulta completamente nueva. En València ya se ha debatido políticamente sobre operaciones protagonizadas por sociedades inmobiliarias vinculadas a inversores de origen ruso y sobre la posibilidad de que la Administración ejerciera su derecho de tanteo para incorporar esas viviendas al parque público.

Hay un matiz importante. La etiqueta “fondo ruso”, utilizada con frecuencia en el debate político y mediático, puede ser demasiado gruesa. Algunas de estas operaciones se realizan mediante sociedades españolas constituidas y domiciliadas en España, aunque detrás de ellas exista capital o propietarios de origen ruso. Conviene distinguir una cosa de la otra: el origen del inversor no modifica por sí solo la legalidad de una compraventa.

La presencia de este tipo de propietarios también ha entrado en la discusión pública por procedimientos de desahucio en el área metropolitana valenciana. Son operaciones diferentes y no deben mezclarse, pero dibujan un fenómeno que ya no parece anecdótico: activos residenciales baratos pasando a carteras privadas mientras la vivienda asequible escasea.

Una ganga inmobiliaria que abre una discusión mucho mayor

La historia de Torrent tiene fuerza precisamente porque cabe en una cifra: unos 22.000 euros. Ese número pone frente a frente dos mercados que apenas se rozan. Por un lado, familias que buscan una vivienda y encuentran precios cada vez más difíciles de asumir. Por otro, compradores especializados capaces de acceder a carteras, adjudicaciones y activos con fuertes descuentos.

No hay nada ilegal en esa diferencia mientras las operaciones respeten las reglas. La discusión empieza antes: en saber si las administraciones utilizaron todas las herramientas disponibles cuando podían hacerlo y si las viviendas reunían realmente las condiciones jurídicas, económicas y técnicas para incorporarse al parque público.

Porque el tanteo tampoco hace milagros. Hay que pagar la adquisición, rehabilitar cuando sea necesario y administrar después esos pisos. Pero 22.000 euros por vivienda cambia bastante el cálculo. Cuando una oportunidad así pasa de largo, la cuestión relevante no es que un inversor privado haya visto negocio. Para eso están, precisamente, los inversores. El debate está en determinar si el sector público tuvo una oportunidad real de ganar vivienda asequible y por qué no se materializó.

Cuando una vivienda barata vale mucho más que su precio

Torrent resume en pequeño una contradicción que atraviesa buena parte del mercado residencial español. Se reclama más vivienda social, mientras algunos de los activos más baratos terminan en manos de operadores privados especializados en comprarlos, rehabilitarlos, alquilarlos o venderlos.

El problema no se resuelve demonizando al comprador extranjero ni imaginando que cualquier piso barato puede incorporarse por decreto al patrimonio público. La legislación establece condiciones concretas y cada operación tiene su expediente. Ahí está precisamente la exigencia: revisar qué viviendas podían adquirirse, cuánto habría costado hacerlo y por qué se decidió renunciar cuando existía capacidad legal para intervenir.

Porque 22.000 euros pueden ser simplemente el precio de una inversión. O pueden representar una vivienda más en el parque social de Torrent. Entre una cosa y otra hay unas cuantas decisiones administrativas. Y, sobre todo, una política de vivienda.