Feijóo admite que su plan de vivienda tardará años en dar resultados

Alberto Núñez Feijóo ha reconocido una realidad poco habitual cuando la vivienda entra de lleno en campaña: su plan para aliviar la crisis no tendrá efectos inmediatos. El candidato del PP a la Presidencia del Gobierno ha advertido de que España afrontará «algunos años difíciles» mientras se libera suelo, se tramitan proyectos, se construyen los edificios y las nuevas viviendas terminan llegando al mercado.

La admisión introduce una dosis de calendario real en una promesa ambiciosa: el PP se compromete a impulsar al menos un millón de viviendas durante la legislatura si gobierna. Feijóo quiere acelerar licencias, movilizar a comunidades autónomas y ayuntamientos y acompañar el aumento de la oferta con rebajas fiscales, avales y ayudas a jóvenes. Pero una cosa es aprobar una norma en el Consejo de Ministros y otra, bastante más lenta, entregar unas llaves. El ladrillo tiene esa incómoda costumbre de necesitar suelo, permisos, financiación, obreros y tiempo.

Un plan nacional que no promete resultados inmediatos

Feijóo ha situado la vivienda entre las prioridades de un eventual Gobierno del PP y plantea un plan nacional de vivienda que implique al Ejecutivo central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Su primera Conferencia de Presidentes si llega a la Moncloa estaría dedicada específicamente a acordar esa estrategia y repartir responsabilidades entre las distintas administraciones.

No es un detalle menor. La vivienda es uno de esos terrenos donde la política española reparte culpas con extraordinaria velocidad y competencias con bastante menos entusiasmo. El Estado maneja fiscalidad, legislación básica y financiación; las autonomías tienen amplias atribuciones en vivienda y urbanismo, mientras los municipios resultan decisivos en planeamiento, suelo y licencias. El propio planteamiento de Feijóo asume, en la práctica, que la Moncloa no puede construir por sí sola ese millón de casas.

Por eso su advertencia sobre los «años difíciles» pesa más que otra promesa electoral añadida al montón. Entre poner suelo a disposición, redactar proyectos, conseguir permisos, levantar los edificios, terminarlos y entregar las viviendas transcurre necesariamente un periodo prolongado. El diagnóstico tiene poco de espectacular, pero bastante de realidad: la oferta residencial no funciona como un interruptor.

Un millón de viviendas, con el calendario en contra

La cifra elegida por el PP es redonda y políticamente potente: un millón de nuevas viviendas a lo largo de la legislatura. Feijóo sostiene que un aumento masivo de la oferta es imprescindible para contener los precios y ha convertido esa propuesta en una de las piezas principales de su programa económico.

El problema comienza al pasar de la aritmética a las grúas. Una promoción residencial puede necesitar años desde la transformación del suelo hasta la entrega, especialmente cuando exige modificaciones urbanísticas, urbanización previa o nuevas infraestructuras. Y mientras tanto la demanda continúa formando hogares, concentrándose en las grandes áreas metropolitanas y compitiendo por un parque disponible insuficiente en numerosos mercados.

Ahí aparece precisamente la paradoja que reconoce el PP. Aumentar la oferta puede moderar los precios, pero la medicina tarda bastante más en hacer efecto que el problema en empeorar. Un comprador que busca casa no vive dentro del calendario de una futura promoción: paga el alquiler, ahorra una entrada o ve cómo el precio objetivo se aleja mientras la obra todavía existe únicamente sobre plano.

Licencias en 90 días para intentar acelerar la construcción

Una de las medidas más llamativas planteadas por Feijóo es introducir el llamado silencio administrativo positivo para determinadas licencias de construcción. Su propuesta fija un plazo de 90 días: si el ayuntamiento no responde dentro de ese periodo, la licencia se entendería concedida, con la obligación de ejecutar la obra conforme al planeamiento y a la normativa vigente.

El propósito es atacar uno de los cuellos de botella habituales del sector, los largos tiempos administrativos. Sobre el papel, tres meses suenan mucho mejor que expedientes capaces de atravesar mesas, informes y calendarios municipales durante años. La letra pequeña será decisiva, porque el urbanismo mezcla normativa estatal, autonómica y local y afecta a cuestiones que van desde la seguridad jurídica hasta la protección ambiental.

Feijóo también pretende impulsar durante sus primeros 100 días de Gobierno varias reformas que el PP considera prioritarias, entre ellas una nueva Ley del Suelo, medidas contra la ocupación ilegal y cambios relacionados con la propiedad horizontal. La tesis popular es que una mayor seguridad jurídica y una tramitación más rápida ayudarían a movilizar vivienda y suelo.

Rebajas fiscales y avales para ganar tiempo

Como las viviendas nuevas no aparecerán de repente en el escaparate, el PP plantea actuar mientras tanto sobre impuestos, financiación y alquiler. Para determinados contratos que deban renovarse, Feijóo propone incentivos fiscales a los propietarios que prolonguen el arrendamiento con incrementos contenidos, junto con desgravaciones para algunos inquilinos en función de sus ingresos.

Es el puente que los populares quieren tender hasta que aumente la oferta: intentar que pisos actualmente alquilados permanezcan en el mercado y que el propietario encuentre atractivo prolongar el contrato sin trasladar toda la subida que permitirían los precios del entorno. No sería exactamente congelar el alquiler; el mecanismo pasaría por intercambiar moderación de la renta por ventajas tributarias.

Aquí el detalle legislativo y presupuestario será determinante. El tamaño de las deducciones, los límites de renta y su coste para las cuentas públicas marcarán la diferencia entre un incentivo capaz de modificar decisiones y una bonificación que termine premiando contratos que igualmente se habrían renovado.

Los jóvenes, entre los avales y el precio de la primera vivienda

El paquete más intenso se dirige a los menores de 40 años que quieran adquirir su primera casa. Feijóo ha defendido bonificaciones en el IRPF durante los primeros años de vida laboral, una especie de «hucha hogar joven» con ventajas fiscales para el ahorro destinado a vivienda y avales capaces de facilitar la financiación cuando el comprador no dispone de suficiente dinero para la entrada.

También plantea reducciones fiscales vinculadas a la adquisición de la primera residencia y fórmulas para aliviar determinados costes relacionados con la compra y la hipoteca. El objetivo político declarado es favorecer una «generación de propietarios», una expresión coherente con la apuesta tradicional del PP por facilitar el acceso a la propiedad frente a un modelo basado principalmente en el alquiler.

El punto delicado es conocido. Abaratar la financiación ayuda al comprador, pero en mercados con una oferta muy limitada también puede alimentar la demanda y trasladar parte del beneficio al precio final. De ahí que la promesa del millón de viviendas no sea un adorno del plan, sino la pieza de la que depende buena parte de su lógica económica.

Un mercado que sigue corriendo por delante de las medidas

La advertencia de Feijóo llega con los precios todavía en niveles muy exigentes. Los últimos datos oficiales disponibles sitúan el encarecimiento de la vivienda por encima del 12% interanual, con una presión especialmente intensa en la segunda mano y diferencias apreciables entre territorios.

Es una velocidad difícil de seguir para salarios y ahorro familiar. Y explica por qué cualquier política residencial afronta una carrera ingrata: mientras la Administración discute suelo, licencias o incentivos, una vivienda que costaba 250.000 euros puede alejarse varios miles de euros más del comprador potencial en cuestión de meses.

España tampoco parte de un folio en blanco. Las políticas públicas vigentes ya buscan aumentar el parque protegido, impulsar la rehabilitación, intervenir en mercados tensionados y facilitar el acceso de los jóvenes. El debate político está, más bien, en qué combinación de medidas funciona mejor y a qué velocidad: más construcción, mayor parque público, incentivos fiscales, regulación del alquiler o una mezcla de todo ello. Gobierno y oposición discrepan en las recetas, pero resulta difícil discutir una evidencia: falta vivienda asequible donde más se demanda.

La distancia entre prometer una casa y entregar las llaves

La principal novedad del discurso de Feijóo quizá sea precisamente haber introducido esa distancia dentro de su propia promesa. El PP ofrece más suelo, licencias rápidas, un millón de viviendas, incentivos al alquiler, ayudas fiscales y avales para jóvenes; al mismo tiempo, su candidato reconoce que el efecto sustancial tardaría años en sentirse.

Es una admisión incómoda, aunque bastante más creíble que imaginar una corrección inmediata de los precios después del primer Consejo de Ministros. La vivienda se ha convertido en uno de los grandes campos de batalla políticos, pero los plazos del mercado inmobiliario no entienden demasiado de campañas electorales.

Feijóo ha puesto sobre la mesa una receta basada fundamentalmente en aumentar la oferta, rebajar obstáculos administrativos y favorecer fiscalmente el acceso a la propiedad. Falta comprobar cuánto puede construirse realmente, dónde, con qué suelo y a qué precio. Esa será la medida relevante. Porque entre anunciar un millón de casas y ver un millón de ventanas iluminadas por la noche hay una distancia enorme; justo la que el propio candidato acaba de admitir.