La Junta llevará al Constitucional los decretos de vivienda de Sánchez

La Junta de Andalucía ha decidido iniciar los trámites para recurrir ante el Tribunal Constitucional los dos nuevos decretos estatales de vivienda aprobados por el Gobierno de Pedro Sánchez. El Ejecutivo andaluz sostiene que las normas invaden competencias autonómicas y pueden vulnerar el derecho a la propiedad privada, dos argumentos que ahora tendrán que convertirse en un recurso jurídico formal.

El choque tiene consecuencias que van mucho más allá de la habitual pelea institucional. Uno de los decretos, el Real Decreto-ley 29/2026, conocido popularmente como decreto Maricarmen, introduce nuevas protecciones frente a determinados desahucios de personas vulnerables, limita ciertas operaciones inmobiliarias y modifica aspectos relevantes del mercado del alquiler. Está en vigor desde el 8 de octubre, de modo que el anuncio de la Junta no paraliza por sí mismo sus efectos.

La Junta de Andalucía prepara el recurso ante el Constitucional

La consejera andaluza de Vivienda, Rocío Díaz, ha explicado que el gabinete jurídico de la Junta aprecia base para plantear un recurso de inconstitucionalidad. La tesis del Gobierno de Juanma Moreno se apoya esencialmente en dos frentes: la distribución de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas y la protección constitucional de la propiedad.

No se trata todavía de una sentencia, ni siquiera de una admisión a trámite del Constitucional. La Junta ha anunciado el inicio del procedimiento interno. Según el itinerario previsto por el Ejecutivo autonómico, la iniciativa deberá pasar por el Consejo Consultivo de Andalucía y finalmente por el Consejo de Gobierno antes de formalizarse ante el tribunal.

Ese matiz importa. El anuncio político es rotundo; el recorrido jurídico, como tantas veces ocurre en España, lleva más pasillos. Entretanto, la regulación estatal continúa desplegando efectos allí donde ya ha entrado en vigor.

La Junta considera también que estas medidas pueden retraer vivienda del mercado y cuestiona que el Gobierno haya recuperado mediante nuevos reales decretos-leyes buena parte del contenido de unas normas anteriores que no consiguieron superar su primera votación parlamentaria. El Ejecutivo central defiende, por el contrario, que puede aprobar una nueva regulación si persiste una situación de extraordinaria y urgente necesidad y se introducen los ajustes jurídicos pertinentes.

Qué cambia con el llamado decreto Maricarmen

El centro de la disputa está en el Real Decreto-ley 29/2026, una norma bastante más amplia que una simple moratoria de desahucios. Su contenido toca alquileres, operaciones inmobiliarias, fiscalidad y protección social, de modo que sus efectos se reparten por varios rincones del mercado de la vivienda.

Una de sus medidas más visibles establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de una alternativa habitacional. Las condiciones cambian según quién sea el propietario o demandante; no existe, por tanto, una prohibición general de todos los desahucios.

En determinados procedimientos donde intervienen entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, el tribunal deberá aplicar las protecciones previstas cuando concurran los requisitos de vulnerabilidad económica. El mecanismo puede alcanzar procesos en los que ya exista una resolución judicial siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.

La Administración entra en juego antes del desahucio

Probablemente una de las novedades jurídicas más relevantes sea la denominada enervación extraordinaria. El término suena a manual procesal, y en parte lo es, pero su efecto resulta bastante más terrenal: pretende evitar que el impago de una persona vulnerable termine automáticamente en la pérdida de la vivienda cuando la Administración pueda intervenir.

En determinados procesos por impago, la Administración competente dispone de un máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar o consignar judicialmente las cantidades reclamadas, las que se hayan acumulado y las costas previstas. Durante ese periodo, el procedimiento y el eventual lanzamiento quedan suspendidos.

Si se abona íntegramente la deuda en ese plazo, termina el proceso de desahucio y el contrato continúa vigente. Si transcurren los dos meses sin vivienda alternativa ni pago completo, la norma prevé mecanismos adicionales que implican a la Administración competente. Es una de las piezas que explica la oposición de la Junta: la regulación estatal no solo toca relaciones privadas, también atribuye responsabilidades públicas en vivienda y servicios sociales.

El decreto también limita determinadas compras de viviendas

Otro foco del conflicto pasa algo más inadvertido frente a los desahucios, pero tiene bastante peso económico. Hasta finales de 2030, el decreto restringe determinadas adquisiciones realizadas por grandes tenedores y ciertas entidades especializadas en comprar activos inmobiliarios depreciados cuando el precio de la operación quede muy por debajo del valor de mercado.

No significa que se haya prohibido a una empresa comprar viviendas en España. La norma delimita quién queda afectado, en qué operaciones y bajo qué excepciones, entre ellas determinados supuestos vinculados a vivienda asequible o social. La letra pequeña, en este caso, no es precisamente pequeña.

La intención declarada del Gobierno es dificultar compras de activos con fuertes descuentos que puedan terminar alimentando operaciones rápidas de reventa, incrementos intensos del alquiler o cambios hacia usos no residenciales. Sus críticos ven otra cosa: una restricción de la libertad de disposición de los inmuebles que puede retraer inversión y oferta.

Ahí aparece el verdadero hueso constitucional. La discusión no consiste simplemente en decidir si una política de vivienda gusta más o menos, sino en determinar hasta dónde puede llegar el Estado al regular contratos, propiedad, procesos judiciales y actuaciones que afectan a competencias autonómicas. Si el recurso avanza, el Constitucional tendrá que separar unas materias de otras con bastante más precisión que la habitual bronca política.

El segundo decreto cambia la duración de los alquileres

El recurso anunciado por Andalucía no se limita al decreto relacionado con los desahucios. La Junta pretende impugnar también el Real Decreto-ley 28/2026, que reforma el régimen de renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual.

La nueva regulación establece que, una vez transcurrida la duración mínima de cinco años del contrato —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica dentro de plazo su intención de terminar la relación, el alquiler se prorrogará por periodos sucesivos de cinco o siete años, según corresponda.

El propietario deberá comunicar su decisión con una antelación superior a la exigida al arrendatario, reforzando así la estabilidad contractual de quien ocupa la vivienda. El decreto forma parte del mismo paquete político con el que el Gobierno central recuperó las medidas de vivienda después del fracaso parlamentario de las normas precedentes.

Hay, por tanto, dos discusiones superpuestas: la protección inmediata de hogares vulnerables y una transformación más profunda de la duración de los contratos de alquiler. Meter ambas bajo la etiqueta del decreto Maricarmen resulta cómodo en la conversación pública, pero jurídicamente son normas distintas.

Un recurso no suspende automáticamente las medidas

Para inquilinos y propietarios este es probablemente el dato más útil. Que la Junta de Andalucía interponga un recurso ante el Constitucional no deja automáticamente sin efecto una norma estatal.

La regla general es que la admisión de un recurso de inconstitucionalidad no suspende por sí misma la vigencia de la legislación recurrida. La suspensión automática opera en circunstancias constitucionales diferentes, especialmente cuando es el Gobierno central quien impugna determinadas disposiciones autonómicas mediante el mecanismo previsto para ello.

Así que, mientras no exista otra decisión jurídica o parlamentaria que cambie la situación, las disposiciones que estén vigentes deben aplicarse. La batalla constitucional puede condicionar su futuro, pero no borra de un plumazo el presente.

Los reales decretos-leyes tienen, además, otra prueba por delante: deben superar la correspondiente convalidación parlamentaria. Con las Cortes disueltas por la convocatoria electoral, esa función recae en la Diputación Permanente, de manera que el recorrido político de las medidas todavía no está completamente cerrado.

Ese itinerario ha elevado la temperatura del conflicto. Los decretos precedentes fueron rechazados, el Gobierno volvió a aprobar medidas de contenido semejante con modificaciones y su supervivencia depende de un escenario parlamentario distinto. La vivienda, que ya era un problema social de primer orden, se ha convertido también en una discusión sobre límites constitucionales, procedimiento y competencias.

El episodio tiene además un antecedente cercano. Apenas unas semanas antes, el Gobierno central y la propia Junta habían alcanzado un acuerdo para resolver discrepancias sobre varios aspectos de la Ley de Vivienda de Andalucía, evitando entonces otro choque ante el Constitucional. Esta vez, al menos de momento, la negociación deja paso al recurso.

La vivienda abre otro frente entre Andalucía y el Gobierno

El movimiento de Juanma Moreno coloca a Andalucía en primera línea del conflicto jurídico contra los nuevos decretos estatales. El debate acabará girando alrededor de palabras conocidas —competencias, propiedad, legislación civil, función social de la vivienda—, pero debajo hay una realidad bastante menos abstracta: familias pendientes de un lanzamiento, propietarios que quieren recuperar o cobrar por sus inmuebles y administraciones obligadas a buscar alternativas residenciales.

La Junta de Andalucía sostiene que el Gobierno central ha cruzado límites constitucionales. El Ejecutivo de Sánchez defiende que la urgencia habitacional justifica las medidas y que dispone de títulos competenciales suficientes para aprobarlas. Será el Tribunal Constitucional, si el recurso llega hasta allí y prospera su tramitación, quien determine dónde está exactamente la frontera.

Hasta entonces permanece una certeza menos vistosa, pero decisiva: recurrir no equivale a suspender. Las normas mantienen sus efectos mientras atraviesan su recorrido parlamentario y judicial, y alrededor de ellas se libra algo más que una escaramuza entre administraciones: quién soporta el coste de la crisis de vivienda y hasta dónde puede intervenir el poder público para repartirlo.