Alfafar planea 940 viviendas en la Font Baixa, inundada por la DANA

El Ayuntamiento de Alfafar (Valencia) mantiene su proyecto para construir 940 viviendas en la Font Baixa, una zona de huerta situada entre el casco urbano y el área comercial del municipio que sufrió las inundaciones de la DANA del 29 de octubre de 2024. El desarrollo contempla edificios de hasta 15 plantas, unas 300 viviendas protegidas y nuevos espacios ajardinados. La operación ha provocado una fuerte controversia por el riesgo de inundación y las consecuencias de urbanizar uno de los últimos terrenos agrícolas del municipio.

El proyecto ha superado una fase importante de su tramitación, pero todavía no cuenta con aprobación definitiva. La Confederación Hidrográfica del Júcar (CHJ) y la Generalitat Valenciana han emitido informes favorables condicionados a la incorporación de medidas de seguridad hidráulica. Mientras el alcalde, Juan Ramón Adsuara, defiende que el futuro barrio estará preparado para afrontar nuevas riadas, colectivos vecinales y ecologistas exigen paralizar el desarrollo hasta que se actualicen los mapas de inundabilidad y se despejen las dudas sobre su impacto en los municipios vecinos.

La controversia llega a las puertas del segundo aniversario de la catástrofe, cuando la reconstrucción de l’Horta Sud sigue condicionada por las consecuencias de aquella riada. La necesidad de nuevas viviendas y la prevención de inundaciones se enfrentan en un municipio donde escasea el suelo disponible y cualquier transformación del territorio puede afectar a la circulación del agua. La cuestión no se limita a proteger los futuros edificios: también importa cómo responderá el entorno si vuelve a producirse una inundación extraordinaria.

Un nuevo barrio de 940 viviendas y edificios de hasta 15 plantas

El Programa de Actuación Integrada (PAI) de la Font Baixa pretende transformar aproximadamente 140.000 metros cuadrados de suelo situado entre el núcleo urbano de Alfafar y su zona comercial, cerca de Llocnou de la Corona. Se trata de terrenos agrícolas que han permanecido durante décadas pendientes de desarrollo urbanístico.

La propuesta presentada por el Ayuntamiento contempla viviendas de entre uno y cuatro dormitorios, distribuidas en edificios de diez y hasta quince plantas. El objetivo municipal es ampliar la oferta residencial y conectar dos zonas del municipio que actualmente están separadas por parcelas de huerta.

Uno de los principales argumentos del consistorio es la incorporación de unas 300 viviendas de protección oficial (VPO). Según las explicaciones del alcalde, alrededor de 200 estarían ya contempladas en los compromisos municipales, mientras que el resto dependería de las correspondientes revisiones de la Generalitat.

Existe, no obstante, una diferencia entre las cifras difundidas: algunas descripciones municipales hablan de una reserva del 20% de vivienda protegida, mientras que las últimas declaraciones del alcalde elevan la previsión a unas 300 unidades. El reparto definitivo deberá quedar precisado en la documentación urbanística.

El diseño también incorpora aproximadamente 35.500 metros cuadrados de parcelas privadas ajardinadas, además de espacios verdes previstos en el conjunto de la actuación. La superficie verde total anunciada ronda los 60.000 metros cuadrados, una cifra que incluye categorías distintas de espacios.

Las promociones contarían con instalaciones de uso comunitario, zonas de trabajo compartido y servicios de proximidad. También se reservan unos 3.200 metros cuadrados para pequeños negocios. El proyecto incorpora placas solares, aerotermia, sistemas de recuperación de agua de lluvia y soluciones destinadas a reducir el consumo energético.

La actuación está vinculada al Grupo Bertolín, identificado por el alcalde como promotor del desarrollo. Sus antecedentes urbanísticos se remontan a los años noventa, aunque uno de los acuerdos administrativos relevantes para su gestión se aprobó en diciembre de 2015.

Los informes reconocen que la Font Baixa tiene riesgo de inundación

La inundabilidad es el aspecto más delicado del expediente.

Durante la DANA del 29 de octubre de 2024, el agua alcanzó aproximadamente un metro y medio de altura en la zona donde se pretende levantar el nuevo barrio. Aquella experiencia obligó a reconsiderar las condiciones hidráulicas del desarrollo.

El informe emitido por el Servicio de Gestión de Riesgos en el Territorio de la Generalitat el 1 de julio de 2026 reconoce que el sector está afectado por peligrosidad de inundación, pero considera compatible su desarrollo con el PATRICOVA vigente siempre que se cumplan determinadas condiciones.

La evaluación incorporó los datos de la riada de 2024 y situó la superficie alcanzada por el agua entre las cotas de 7,5 y 8 metros sobre el nivel del mar. Estas cifras son referencias de altitud utilizadas para el diseño hidráulico, no la profundidad que alcanzó el agua en las calles.

El informe exige que los usos vulnerables se ubiquen por encima de los niveles de inundación considerados o queden protegidos mediante soluciones constructivas adecuadas. La Confederación Hidrográfica del Júcar también ha condicionado su informe favorable a la incorporación de sistemas capaces de gestionar mejor las aguas pluviales.

Las medidas previstas para proteger viviendas y aparcamientos

El Ayuntamiento sostiene que las nuevas edificaciones se construirán a una altura superior a la alcanzada por el agua durante la DANA. Las explicaciones municipales más recientes hablan de situar determinadas zonas habitables y aparcamientos por encima de la referencia de aquella inundación.

El proyecto incluye sistemas urbanos de drenaje sostenible (SUDS), superficies permeables, depósitos de retención de aguas pluviales y espacios verdes que contribuirían a gestionar la escorrentía.

Entre las actuaciones anunciadas figura un tanque de tormentas, diseñado para almacenar temporalmente agua durante episodios de precipitaciones intensas y facilitar su evacuación posterior.

El alcalde defiende que estas soluciones permitirán reducir la vulnerabilidad del futuro barrio. También argumenta que el elevado nivel freático de los terrenos limita su capacidad natural de absorción, cuestionando así uno de los principales argumentos de los colectivos contrarios al desarrollo.

Sin embargo, elevar las viviendas no equivale a eliminar el riesgo de inundación. La protección de los inmuebles debe valorarse junto con la circulación del agua, los accesos, la evacuación de los residentes y los posibles efectos sobre las parcelas colindantes.

Es precisamente ahí donde se concentra buena parte del desacuerdo sobre la seguridad del proyecto.

Los vecinos y ecologistas piden paralizar el proyecto

Los Comités Locales de Emergencia y Reconstrucción (CLER), la Asociación de Víctimas Mortales 29 d’Octubre, Acció Ecologista-Agró y la Plataforma Salvem la Font Baixa han reclamado una moratoria urbanística para los grandes proyectos previstos en terrenos afectados por la DANA.

Las organizaciones consideran que la huerta de Alfafar desempeñó una función de retención y expansión del agua durante las inundaciones de 2024. Según su interpretación, sustituir parte de esos terrenos por edificaciones, calles y pavimentos podría disminuir la capacidad del territorio para gestionar futuras riadas.

El Ayuntamiento discrepa de esa valoración y mantiene que las medidas hidráulicas previstas permitirán desarrollar el sector sin agravar el riesgo.

La discusión no está resuelta por la mera existencia de zonas ajardinadas. Para determinar el comportamiento de una urbanización ante una inundación también deben analizarse la continuidad de las superficies permeables, la capacidad de almacenamiento, la velocidad del agua y su posible desplazamiento hacia otros puntos.

La preocupación alcanza igualmente a Llocnou de la Corona, municipio situado junto al sector proyectado. Su alcalde, Nicolás Pérez González, ha solicitado información sobre los estudios de inundabilidad y las posibles consecuencias del desarrollo para su término municipal.

Entre sus preocupaciones figuran tanto la altura y velocidad que podría alcanzar el agua como los efectos del aumento de población y tráfico. Son cuestiones que deberán abordarse en la evaluación del futuro barrio y de sus conexiones con los núcleos existentes.

Los colectivos contrarios al PAI también plantean alternativas para atender la necesidad de vivienda, como movilizar inmuebles vacíos y aumentar el parque público de alquiler. Defienden que debería estudiarse esta posibilidad antes de transformar más suelo agrícola.

Las cifras utilizadas en el debate reflejan la evolución del expediente. Algunas plataformas siguen haciendo referencia a un desarrollo de más de 1.200 viviendas, con 36 bloques de entre ocho y diez alturas, mientras que la propuesta más reciente defendida por el gobierno municipal habla de 940 viviendas y edificios de hasta quince plantas.

El nuevo mapa de inundaciones aumenta la presión sobre Alfafar

La controversia ha adquirido mayor relevancia después de que la Generalitat Valenciana presentara el 15 de octubre de 2026 la primera fase de la revisión del PATRICOVA, el instrumento autonómico que regula la prevención del riesgo de inundaciones en la planificación territorial.

Los resultados identifican un incremento del 61,2% de la superficie considerada inundable en los cuatro ámbitos prioritarios analizados tras la DANA de 2024. El territorio clasificado con peligrosidad pasa de 27.162 a 43.779 hectáreas.

En l’Horta Sud, el aumento es todavía mayor: la superficie identificada como inundable crece un 125,7%, hasta alcanzar aproximadamente 16.478 hectáreas.

Estas cifras se refieren a la extensión del territorio considerado expuesto y no significan que la probabilidad de sufrir una inundación haya aumentado en ese mismo porcentaje.

La revisión propone requisitos de construcción más estrictos en función de los niveles de peligrosidad. Entre ellos figuran la elevación de las nuevas viviendas, las restricciones a los aparcamientos subterráneos y la prohibición de determinados desarrollos en las áreas más expuestas.

El procedimiento de actualización todavía debe completar su tramitación. Sus resultados podrían introducir nuevas exigencias para proyectos urbanísticos que continúan pendientes de aprobación o ejecución, aunque no implican automáticamente la paralización de la Font Baixa.

Para Alfafar, la cuestión tiene una consecuencia práctica: los informes favorables emitidos anteriormente no eximen al proyecto de adaptarse a las condiciones que resulten aplicables en fases posteriores.

Cuándo podrían comenzar las obras de la Font Baixa

El Ayuntamiento trabaja con un calendario que sitúa los siguientes pasos administrativos a principios de 2027, cuando está previsto avanzar en la documentación urbanística y abrir el correspondiente periodo de exposición pública.

La previsión municipal contempla comenzar entre marzo y abril de 2027 determinadas actuaciones relacionadas con los suministros necesarios para el nuevo barrio, especialmente las conexiones de agua y electricidad.

No existe, sin embargo, una fecha definitiva de inicio de la construcción de las viviendas. El calendario depende de la aprobación de los documentos pendientes, las autorizaciones necesarias y el cumplimiento de las condiciones técnicas establecidas por las administraciones competentes.

El procedimiento también deberá permitir examinar las alegaciones que se presenten durante la exposición pública. Este trámite puede resultar especialmente relevante para quienes cuestionan el impacto hidráulico del proyecto.

Los informes favorables obtenidos hasta el momento representan un avance administrativo, pero no garantizan que el desarrollo termine ejecutándose exactamente con el diseño y las características anunciadas.

La seguridad hidráulica marcará el futuro de la Font Baixa

El proyecto de Alfafar concentra dos necesidades que difícilmente pueden ignorarse: aumentar la oferta de vivienda en el área metropolitana de Valencia y reducir la exposición de la población a futuras inundaciones.

El consistorio defiende que ambas son compatibles y presenta la Font Baixa como un desarrollo residencial adaptado a las exigencias posteriores a la DANA. Los colectivos críticos consideran, por el contrario, que el terreno debería conservar su función agrícola y ambiental, al menos hasta contar con garantías adicionales.

La decisión definitiva dependerá de los requisitos urbanísticos e hidráulicos aplicables y de cómo se demuestre que las medidas proyectadas protegen tanto a los futuros residentes como a los municipios próximos.

Dos años después de las inundaciones de 2024, la construcción de 940 viviendas sobre terrenos que quedaron anegados exige algo más que incorporar zonas verdes y elevar los edificios. También requiere acreditar que la transformación del suelo no empeora el comportamiento del agua en su entorno.

La Font Baixa sigue pendiente de esa respuesta definitiva. Y de ella dependerá buena parte de su futuro urbanístico.