Nuevos decretos de vivienda: qué cambia y a quién afecta cada medida

El Gobierno ha vuelto a aprobar los dos decretos de vivienda que el Congreso rechazó el pasado 2 de octubre, pero no se ha limitado a meterlos otra vez en la misma carpeta. El paquete conserva el grueso de las 21 medidas anteriores e incorpora cambios importantes: una línea de 10.000 millones de euros para facilitar la compra de la primera vivienda, préstamos públicos de hasta 50.000 euros sin intereses, un mayor cerco temporal a determinadas compras especulativas y ajustes en la protección frente a los desahucios.

El movimiento llega en un escenario político bastante poco corriente. Pedro Sánchez ha convocado elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, las Cortes han quedado disueltas y los nuevos reales decretos-leyes tendrán que ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso. Es decir, la vivienda pasa de nuevo por una votación parlamentaria, pero esta vez con una aritmética distinta. Y ahí está buena parte de la historia.

10.000 millones para comprar la primera vivienda

La novedad con mayor cifra —y probablemente con mayor impacto práctico— es la ampliación del mecanismo de financiación destinado a quienes compren su primera vivienda habitual. El Gobierno ha anunciado una línea gestionada por el Instituto de Crédito Oficial dotada con 10.000 millones de euros.

Los compradores podrán acceder a préstamos de hasta 50.000 euros a interés cero, destinados a complementar la financiación hipotecaria privada. No se plantea exclusivamente como una ayuda juvenil. Sánchez ha insistido en que tendrá carácter intergeneracional, de modo que también podrán acogerse personas de mayor edad que compren su primera casa y cumplan las condiciones establecidas.

La idea ya aparecía en el decreto anterior, aunque entonces la gran novedad conocida era la cuantía individual del préstamo. El nuevo anuncio fija una dimensión mucho mayor: esos 10.000 millones disponibles para alimentar la línea. El mecanismo diseñado anteriormente cubría como máximo el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, sin intereses ni comisiones.

El problema al que apunta es bastante reconocible. Hay hogares capaces de afrontar una cuota hipotecaria mensual, pero que nunca llegan a reunir el ahorro exigido para la entrada y los gastos iniciales. El préstamo público pretende funcionar precisamente como ese puente. No convierte una vivienda cara en barata, claro está; intenta salvar el muro de dinero que aparece antes incluso de firmar la hipoteca.

Más límites a los fondos y protección hasta 2030

Otro retoque importante afecta a las compras consideradas especulativas. El paquete anterior establecía hasta finales de 2028 restricciones a determinadas adquisiciones de vivienda por entidades dedicadas a comprar inmuebles, especialmente cuando la operación se realizaba muy por debajo del valor de tasación. El nuevo planteamiento amplía ese horizonte hasta 2030.

No se trata, por tanto, de una prohibición general a que una empresa compre viviendas. El foco está puesto en operaciones que el Ejecutivo relaciona con fondos especializados en adquirir activos a precios muy rebajados para después obtener rentabilidad mediante alquiler, reventa u otros usos. También se contemplan excepciones cuando los inmuebles terminen destinados a vivienda asequible o social y a determinados colectivos vulnerables.

La protección frente a los desahucios vuelve igualmente al centro del decreto. El Ejecutivo recupera el escudo para personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, una de las medidas que desapareció cuando el Congreso derogó el anterior real decreto-ley.

Y aparece un matiz especialmente relevante en los casos de impago del alquiler. Según lo anunciado por la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, cuando una familia vulnerable no pueda hacer frente a la renta y carezca de alternativa habitacional, la Administración asumiría la deuda y las costas judiciales en los supuestos contemplados. La intención es que la protección del inquilino no termine descargando automáticamente todo el coste sobre el propietario particular.

Alquileres de temporada y habitaciones: menos escapatorias

El Gobierno también recupera una de las partes más delicadas del paquete: la regulación de los alquileres de temporada. Es un mercado que ha crecido con rapidez en las grandes ciudades y que durante los últimos años se ha convertido, en ocasiones, en una puerta lateral para sacar pisos del alquiler residencial ordinario.

La norma obliga a justificar la causa real de temporalidad. El contrato deberá identificar el motivo que lleva al inquilino a ocupar la vivienda solo durante un periodo determinado. La duración pactada será superior a 31 días y no podrá superar los doce meses dentro del marco previsto. El decreto anterior incluso establecía que, si no existía una causa temporal real y acreditada, el contrato podía quedar sometido al régimen propio del alquiler habitual.

También vuelve el límite para los pisos alquilados por habitaciones: la suma de las rentas cobradas por todas las estancias no podrá superar lo que correspondería al alquiler de la vivienda completa. Es una medida sencilla sobre el papel, pero de efecto muy directo en mercados donde dividir un piso en cuatro dormitorios podía transformar una renta de 1.200 euros en cuatro pagos de 500. El inmueble seguía siendo el mismo; la factura, bastante menos.

Prórrogas, deducciones, pisos turísticos y vivienda pública

El grueso del primer decreto conserva asimismo la posibilidad de que determinados inquilinos cuyos contratos estén vigentes y terminen antes del 31 de diciembre de 2028 soliciten una prórroga extraordinaria de hasta dos años, articulada por periodos anuales y manteniendo las condiciones esenciales del contrato.

En materia fiscal, el paquete vuelve a mezclar palo y zanahoria. Los propietarios que reduzcan la renta a sus inquilinos en más de un 5 % podrán acceder, bajo las condiciones previstas, a una deducción muy elevada sobre los rendimientos obtenidos. En sentido contrario, la ventaja fiscal puede reducirse considerablemente cuando una renovación implique una subida de la renta superior al 20 %.

Para los inquilinos también se anuncian beneficios fiscales. Sánchez puso como ejemplo un alquiler de 800 euros mensuales, para el que la nueva deducción podría acercarse a los 1.000 euros anuales en la declaración de la renta, dependiendo de que se cumplan los requisitos que establezca la regulación.

Los pisos turísticos tampoco salen indemnes. Los alojamientos turísticos de muy corta duración quedan sujetos al IVA del 10 %, mientras que los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI a viviendas destinadas a esta actividad. El incremento podría alcanzar el 50 % y subir hasta el 100 % en determinados casos de propietarios con cuatro o más viviendas turísticas.

También se recuperan el IVA superreducido del 4 % para determinada vivienda protegida, cambios en la fiscalidad de las socimis vinculados al alquiler residencial y mayores posibilidades municipales de penalizar mediante el IBI las viviendas que permanezcan vacías durante largos periodos.

No todo el paquete gira alrededor de contratos y sanciones fiscales. El Ejecutivo ha reservado 280 millones de euros en avales para impulsar la construcción industrializada. El objetivo es acortar los tiempos de ejecución y aumentar la capacidad del sector para producir vivienda a mayor velocidad.

A esa cantidad se añaden 400 millones de euros para proveedores de vivienda social. Y la empresa pública Casa 47 recibirá miles de inmuebles procedentes del patrimonio de la Seguridad Social que puedan incorporarse al parque residencial público. Es uno de los puntos menos vistosos del decreto, pero toca el problema que termina apareciendo detrás de casi todos los demás: en buena parte de España falta vivienda disponible a precios asumibles.

Regular el alquiler puede contener determinados abusos; proteger un desahucio evita que una crisis económica acabe en la calle; una deducción alivia una factura. Ninguna de esas herramientas fabrica por sí sola un piso. El propio Sánchez ha admitido que las medidas no resolverán por sí solas la crisis de vivienda y ha defendido la necesidad de aumentar de forma considerable el parque público y asequible.

La Diputación Permanente cambia las cuentas

Los dos primeros decretos fueron rechazados por el Pleno del Congreso el 2 de octubre y quedaron formalmente derogados. Pocos días después, la convocatoria de elecciones disolvió las Cortes y trasladó determinadas funciones parlamentarias a la Diputación Permanente.

Ese órgano tiene una composición mucho más reducida que el Congreso: 69 miembros contando a la presidenta de la Cámara. Y la proporción de fuerzas políticas no reproduce exactamente el resultado que tumbó las normas en el Pleno.

Si los partidos mantienen las posiciones anunciadas, el primer decreto —el que concentra el grueso de las medidas sobre desahucios, alquiler de temporada, fiscalidad, compra de vivienda y especulación— tiene números para salir adelante por un margen mínimo. PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV y Podemos alcanzarían 35 votos, frente a los 34 de PP, Vox y Junts. Para el segundo decreto, con el PNV en contra, la cuenta se invierte.

El segundo decreto sigue siendo el más difícil

Hay, además, un segundo real decreto-ley mucho más conflictivo. Su núcleo es la estabilidad de los contratos de alquiler una vez superados los periodos mínimos legales. El texto anterior establecía prórrogas sucesivas de cinco años, o siete cuando el arrendador fuese una persona jurídica, salvo que alguna de las partes comunicara su voluntad de terminar el contrato.

Para el propietario, la salida podía tener un coste. Si decidía no renovar sin que concurriera alguna de las causas justificadas previstas, debía indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de una vivienda de características similares. Había excepciones: por ejemplo, cuando el propietario necesitase recuperar el inmueble para residir en él o para determinados familiares, cuando el inquilino dispusiese de otra vivienda adecuada en el mismo municipio o cuando ambas partes firmasen un nuevo contrato.

Ese segundo bloque es políticamente más frágil. El PNV ha confirmado que respaldará el primer decreto pero volverá a votar contra el segundo, por considerar que la fórmula de renovación de los contratos no ofrece el equilibrio adecuado. Con la composición actual de la Diputación Permanente, esa diferencia puede ser decisiva.

Esa aritmética ha provocado críticas de PP y Vox, que cuestionan que el Gobierno vuelva a presentar medidas recién rechazadas aprovechando una composición parlamentaria diferente. El Ejecutivo sostiene que los nuevos textos contienen modificaciones y que el Gobierno conserva plenamente su capacidad para aprobar reales decretos-leyes mientras continúa ejerciendo sus funciones. La batalla jurídica y política corre paralela a una realidad bastante más doméstica: alquileres que vencen, familias buscando casa y precios que no esperan a que termine una campaña electoral.

La vivienda entra en campaña con efectos muy concretos

La reedición de los decretos tiene inevitablemente una lectura electoral, porque llega a menos de dos meses de las generales del 29 de noviembre y después de semanas de protestas por el acceso a la vivienda. Pero reducir el asunto a precampaña sería quedarse mirando el envoltorio.

Para quien busca comprar su primera casa, la novedad central está en esos préstamos ICO de hasta 50.000 euros sin intereses y en una línea que el Gobierno cifra en 10.000 millones. Para quien vive de alquiler, importan las prórrogas, las nuevas reglas de los contratos de temporada, los límites al alquiler por habitaciones y la protección frente a determinadas subidas y desahucios. Para los propietarios, cambian incentivos fiscales, obligaciones contractuales y costes asociados a determinadas decisiones.

Queda una última cautela, nada menor. El Consejo de Ministros ha aprobado los nuevos textos y el Gobierno ha detallado sus principales novedades, pero su recorrido depende de su publicación oficial y posterior convalidación. El primer decreto parte con una mayoría parlamentaria probable; el segundo, en cambio, sigue caminando por una cornisa de un solo voto. En vivienda, incluso las mayorías parecen haberse vuelto tan estrechas como algunos pisos de alquiler.