El Supremo anuló la venta de 2.935 pisos públicos de Madrid a un fondo

El Tribunal Supremo dejó firme la nulidad de la venta de 2.935 viviendas públicas realizada en 2013 por la Comunidad de Madrid. La operación, cerrada por 201 millones de euros durante el Gobierno regional de Ignacio González, afectó a 32 promociones del antiguo Instituto de la Vivienda de Madrid, el IVIMA, y terminó en manos de Encasa Cibeles, sociedad vinculada a Azora y Goldman Sachs.

Conviene poner la fecha delante para evitar equívocos: no se trata de una sentencia nueva de 2026. El episodio que ha vuelto a circular pertenece a diciembre de 2019, cuando el Supremo inadmitió los recursos presentados por la Comunidad de Madrid y Azora contra las resoluciones judiciales que habían anulado la operación. Aquella decisión dejó firme uno de los golpes judiciales más importantes sufridos por una venta de vivienda protegida en Madrid.

Por qué fue anulada la venta de las viviendas públicas

El problema jurídico no estaba simplemente en que la Comunidad de Madrid hubiera decidido vender patrimonio público. Una Administración puede desprenderse de determinados bienes si cumple los requisitos legales. El agujero estaba más abajo, en la justificación de la operación y en la necesidad de explicar por qué aquellas viviendas podían dejar de cumplir una función social.

Los tribunales consideraron que no se había acreditado suficientemente que las viviendas fueran innecesarias para que el IVIMA desarrollara sus funciones. Y no era un detalle administrativo menor: hablamos de miles de pisos destinados precisamente a facilitar el acceso a la vivienda de familias con dificultades económicas.

La operación englobó 32 promociones de viviendas en alquiler y alquiler con opción a compra, junto con garajes, trasteros y locales. El acuerdo de adjudicación se adoptó en agosto de 2013 y la compraventa se formalizó en octubre de aquel mismo año.

La Administración había defendido razones relacionadas con la gestión del patrimonio y la estabilidad presupuestaria. Una cosa, sin embargo, era explicar por qué podía resultar conveniente vender y otra bastante distinta acreditar por qué esas 2.935 viviendas concretas podían abandonar el parque público. Ahí naufragó el expediente.

Un inquilino llevó el caso a los tribunales

La batalla judicial tuvo un elemento especialmente llamativo: partió de los recursos promovidos por inquilinos afectados por la operación. No fue un gran procedimiento abstracto iniciado desde un despacho institucional, sino un conflicto que descendía directamente hasta quienes vivían en aquellos pisos.

Uno de los residentes recurrió la resolución del IVIMA y consiguió que el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 29 de Madrid anulara en mayo de 2018 la adjudicación y la transmisión. La Comunidad de Madrid y Azora intentaron revertir ese resultado, pero la sentencia fue posteriormente confirmada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

El asunto llegó finalmente al Supremo. La Sala de lo Contencioso-Administrativo inadmitió los recursos de casación, de modo que quedó firme la decisión que había anulado la venta. El matiz jurídico importa: el Supremo no redactó desde cero una nueva sentencia sobre el fondo, sino que cerró la vía de casación frente al pronunciamiento que ya había tumbado la operación.

Qué pasó con las 2.935 viviendas después

Aquí la historia deja de caber cómodamente en un titular. Una operación inmobiliaria puede anularse sobre el papel; rebobinar años de compraventas, alquileres y transmisiones es otra cosa. Durante el tiempo transcurrido, parte de los inmuebles había sido transmitida a terceros.

Encasa Cibeles conservaba todavía 1.721 viviendas cuando comenzó a ejecutarse de manera efectiva la nulidad. Esa diferencia explica por qué la anulación afectó originalmente a 2.935 pisos pero no todos pudieron regresar físicamente al patrimonio de la Comunidad de Madrid.

La jurisprudencia posterior reforzó además las consecuencias del fallo. En 2021, la Sala Civil del Supremo sostuvo en litigios relacionados con estos inmuebles que Encasa carecía de la condición de propietario y arrendador cuando su título procedía de una transmisión declarada nula. Dicho de manera menos judicial: si desaparecía la raíz jurídica de la compra, no podía actuarse después como si nada hubiera ocurrido.

En septiembre de 2021 se produjo la devolución de 1.721 viviendas que continuaban bajo control de Encasa, junto con otros inmuebles asociados a las promociones, al patrimonio de la Agencia de Vivienda Social, sucesora del antiguo IVIMA.

Madrid restituyó más de 107 millones a Encasa Cibeles

Anular la compraventa también obligaba a resolver su vertiente económica. La Comunidad de Madrid estableció en 2022 una restitución de 107.722.508,95 euros a Encasa Cibeles por los inmuebles que regresaban al patrimonio público: 1.721 viviendas, 224 plazas de garaje y 34 locales.

La cantidad fue abonada en junio de 2022. Encasa, sin embargo, reclamaba una compensación superior, lo que abrió otro frente judicial. La nulidad del contrato había resuelto una parte del problema, pero la factura económica seguía caminando por los tribunales.

Ese capítulo avanzó durante los años posteriores a la noticia original. En octubre de 2025, el Consejo de Gobierno madrileño autorizó un acuerdo transaccional con Encasa Cibeles para terminar el procedimiento judicial abierto por la empresa. La documentación administrativa contemplaba un pago pendiente de alrededor de 1,325 millones de euros y la renuncia de Encasa a reclamar compensaciones adicionales por la anulación de la adjudicación.

La fotografía completa resulta, por tanto, bastante más larga que el titular de 2019: venta en 2013, primera anulación judicial en 2018, confirmaciones posteriores, Supremo en 2019, devolución de inmuebles, compensaciones económicas y un acuerdo para cerrar la disputa más de una década después.

Una operación de 201 millones que cambió miles de alquileres

La Comunidad de Madrid vendió las promociones por 201.000.007 euros, sin IVA. Eran pisos repartidos por varios municipios madrileños y destinados en buena parte a hogares que habían accedido a ellos bajo las condiciones propias de la vivienda protegida.

Ese dato explica por qué la operación adquirió una dimensión que desbordaba el habitual pleito administrativo. No se discutía sobre una parcela olvidada en un inventario. Se discutía sobre hogares ocupados por familias y sobre el papel que debía seguir desempeñando un parque inmobiliario construido con una finalidad social.

Tras la venta, Encasa Cibeles pasó a ocupar la posición de arrendadora. Durante los años siguientes se sucedieron litigios relacionados con alquileres, desahucios y las condiciones aplicables a algunos residentes. La nulidad terminó afectando también a esos conflictos, porque ponía en cuestión el título jurídico del comprador privado para asumir la propiedad y los contratos.

Del IVIMA a la Agencia de Vivienda Social

El IVIMA ya no existe con aquella denominación. Sus funciones fueron asumidas por la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, organismo al que regresaron los inmuebles recuperados tras la ejecución de las resoluciones judiciales.

Este detalle ayuda a entender algunas informaciones posteriores, donde ya no aparece el antiguo instituto aunque se esté hablando exactamente del mismo caso. También explica una aparente contradicción: la Justicia anuló la enajenación de 2.935 viviendas, pero no regresaron físicamente 2.935 pisos a la Administración.

Una parte había sido vendida a terceros durante los años transcurridos desde 2013. La ejecución tuvo que enfrentarse, pues, a una realidad patrimonial bastante más enrevesada que la existente cuando se firmó la operación inicial. El regreso efectivo al patrimonio público alcanzó las 1.721 viviendas que Encasa todavía conservaba, no la totalidad del lote originario.

Una noticia de 2019 que vuelve a circular años después

La información que ha vuelto a ganar difusión pertenece a la hemeroteca de 2019. Eso no convierte el caso en irrelevante —sus consecuencias se extendieron durante años—, pero sí cambia por completo la manera correcta de interpretar el titular.

El Supremo no acaba de anular en octubre de 2026 una nueva venta de 3.000 viviendas. La resolución decisiva que consolidó la nulidad se conoció en diciembre de 2019, después de un recorrido judicial iniciado varios años antes.

Desde entonces ocurrieron cosas importantes: la doctrina fue aplicada por otros tribunales, parte de los inmuebles volvió al patrimonio público, la Comunidad restituyó más de 107 millones de euros y el litigio económico con Encasa llegó hasta un acuerdo autorizado en 2025.

Lo que permanece intacto es el núcleo del caso. Una Administración vendió casi 3.000 viviendas protegidas a un inversor privado; la Justicia entendió que no había explicado adecuadamente por qué podía prescindir precisamente de aquel patrimonio destinado a vivienda social; y la operación terminó anulada.

Cuando vender patrimonio público exige algo más que una firma

El caso de las viviendas del antiguo IVIMA dejó una enseñanza jurídica incómodamente sencilla. La Administración puede adoptar decisiones políticas y económicas, también sobre su patrimonio, pero debe motivarlas conforme a la ley. Cuanto mayor es la repercusión social de los bienes afectados, menos espacio queda para cubrir esa obligación con unas líneas genéricas.

Aquellas 2.935 viviendas se vendieron en 2013 por 201 millones de euros. Cinco años después comenzó a caer judicialmente la operación; en 2019 quedó consolidada su nulidad en el Supremo y, con los años, 1.721 pisos terminaron reincorporándose al parque público madrileño.

La justicia administrativa suele avanzar con la velocidad de un archivador empujado cuesta arriba. Esta vez tardó años. Pero llegó hasta el contrato, lo anuló y obligó a reconstruir, hasta donde todavía era posible, una operación inmobiliaria que ya había cambiado la vida y el casero de miles de hogares.