Madrid impulsa 700 viviendas con opción a compra en Los Berrocales

Madrid estrenará en Los Berrocales una fórmula residencial poco habitual en el mercado libre de la capital: más de 700 viviendas se ofrecerán en alquiler a un precio limitado y sus inquilinos podrán comprarlas cuando hayan transcurrido siete años. El Ayuntamiento sacará a concurso ocho parcelas municipales de este nuevo desarrollo de Vicálvaro y obligará a reservar, como mínimo, la mitad de los pisos a menores de 35 años.

La referencia económica permite bajar la noticia al bolsillo. Una vivienda tipo de tres dormitorios y 90 metros cuadrados tendrá una renta máxima próxima a 949,50 euros mensuales. Tras siete años de alquiler, el inquilino podrá ejercer la opción de compra y adquirir una vivienda de esas características por alrededor de 300.000 euros, con posibilidad de descontar la parte de las mensualidades que se haya capitalizado durante ese periodo.

El Ayuntamiento calcula que los precios quedarán más de un 30% por debajo de los valores del mercado. La operación pretende abrir una franja intermedia entre la vivienda protegida tradicional y un mercado libre especialmente tensionado, donde disponer de ingresos regulares no significa necesariamente tener ahorrada la entrada necesaria para comprar un piso.

Cómo funcionará el alquiler con opción a compra

El modelo no consiste en entregar vivienda pública ni en vender inmediatamente suelo municipal barato. Las parcelas son propiedad del Ayuntamiento y serán adjudicadas mediante concurso para desarrollar vivienda libre con condiciones de asequibilidad fijadas de antemano. Ahí está el matiz importante: se busca una vía intermedia para hogares que tienen ingresos estables, pero encuentran cada vez más lejos la compra de una vivienda en Madrid.

Los adjudicatarios deberán mantener las viviendas en alquiler durante siete años desde la firma de cada contrato. Solo después llegará la opción de compra. Durante ese periodo, las rentas estarán limitadas y sus actualizaciones no podrán superar el 2% anual, un detalle relevante cuando unas décimas de incremento sostenidas durante años terminan convirtiéndose en una diferencia apreciable para cualquier economía doméstica.

Para el piso de referencia de 90 metros cuadrados, el máximo anunciado es de 949,50 euros mensuales. Si incorpora plaza de garaje bajo rasante, podrán sumarse hasta 60 euros al mes; si la plaza está en superficie, el tope será de 35 euros. El precio final de venta también estará limitado y las empresas que ofrezcan mayores rebajas sobre esos máximos tendrán ventaja en el concurso municipal.

La compra llegará después de siete años

El atractivo de la operación está precisamente en esa segunda puerta. El arrendatario podrá permanecer de alquiler y, cumplido el plazo, decidir si compra. Para una vivienda tipo, el Ayuntamiento maneja una referencia próxima a los 3.600 euros por metro cuadrado, lo que sitúa una casa de 90 metros en torno a los 300.000 euros una vez aplicadas las condiciones previstas.

Parte del dinero pagado durante el alquiler podrá utilizarse para capitalizar la futura adquisición, de modo que el periodo como inquilino no funcione necesariamente como siete años de contador a cero. La arquitectura del sistema busca que hogares incapaces de afrontar una entrada hipotecaria inmediata puedan acumular cierto margen financiero antes de comprar.

Hay, eso sí, un cortafuegos contra la compraventa rápida. Una vez adquirida la vivienda, el propietario tendrá que esperar 15 años antes de poder transmitirla libremente, una restricción diseñada para evitar que una promoción nacida con precios moderados termine convertida a la primera ocasión en una operación puramente especulativa. La vivienda asequible admite muchas etiquetas; pelotazo exprés, de momento, no figura entre las previstas.

Quién podrá acceder a las viviendas de Los Berrocales

La reserva juvenil será considerable. Al menos el 50% de las viviendas de cada parcela tendrá que destinarse inicialmente a menores de 35 años. No significa que el resto quede cerrado a quienes superen esa edad: las demás viviendas podrán atender a otros hogares que cumplan las condiciones económicas y de vinculación con Madrid.

Los límites de ingresos dependen del tamaño de la unidad familiar o de convivencia. Para una sola persona, el máximo previsto será de 43.200 euros anuales; en hogares de entre dos y cinco integrantes llegará a 54.000 euros, y para unidades de más de seis personas podrá alcanzar 61.200 euros. Son umbrales pensados para esa tierra de nadie que conoce bien una parte de la clase media madrileña: demasiados ingresos para determinadas promociones protegidas, demasiado pocos para entrar con comodidad en el mercado ordinario.

También habrá que acreditar vinculación con la capital. Podrán acceder quienes lleven empadronados en Madrid durante al menos un año ininterrumpido inmediatamente anterior al contrato o quienes acumulen tres años de empadronamiento dentro de los cinco anteriores. Como alternativa, será válida una actividad laboral principal desarrollada de manera continuada en un centro de trabajo situado en Madrid durante los dos años previos.

No se permitirá subarrendar las viviendas. Tampoco podrá una misma unidad familiar ocupar simultáneamente uno de estos pisos y otra vivienda promovida o gestionada por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo. Son límites previsibles, aunque nunca sobra escribirlos: cuando escasea la vivienda, cualquier agujero administrativo acaba adquiriendo el tamaño de un ático.

Ocho parcelas y tres lotes en el nuevo barrio

Las ocho parcelas se agruparán en tres lotes. El primero permitirá levantar más de 260 viviendas en cuatro terrenos situados en la avenida de Luis Prados de la Plaza y en la calle Meco, con un precio de salida cercano a 27,8 millones de euros. El segundo incorpora dos parcelas en las calles Colmenar de Oreja y Corpa para alrededor de 230 viviendas, mientras que el tercero reúne otros dos terrenos en Corpa y Fresno de Torote con capacidad para superar las 210.

En conjunto, el suelo sale a concurso por algo más de 65 millones de euros. Las empresas podrán competir por uno o varios lotes y dispondrán de tres meses para presentar sus propuestas desde el día siguiente a la publicación oficial de la licitación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.

El Ayuntamiento no valorará únicamente cuánto estén dispuestas a pagar las promotoras. Tendrán especial peso las rebajas sobre el alquiler máximo y el futuro precio de venta. También contará el diseño de los edificios, la eficiencia energética, la incorporación de renovables, las fachadas o cubiertas vegetales y otras medidas destinadas a reducir consumo y mejorar el comportamiento ambiental de las promociones.

No es decoración verde para la fotografía institucional. En un barrio que todavía se está construyendo desde prácticamente cero, decidir ahora cómo consumen energía los edificios condicionará durante décadas las facturas, el confort y el mantenimiento de miles de hogares.

Los Berrocales empieza a dejar de ser un barrio sobre plano

La operación llega mientras Los Berrocales acelera su transformación física. El desarrollo urbanístico del sureste de Madrid tiene previstas alrededor de 22.000 viviendas y durante el verano comenzaron las obras de urbanización de su segunda etapa, donde se concentrarán aproximadamente 5.000 casas, además de suelos comerciales, terciarios, industriales y dotacionales.

Las primeras promociones ya han comenzado a entregarse en otras zonas del ámbito y el Ayuntamiento también ha puesto en marcha allí proyectos distintos de alquiler asequible. En julio arrancaron, por ejemplo, dos promociones del Plan Suma Vivienda que suman 446 pisos, dentro de una estrategia más amplia que prevé superar las 2.200 viviendas de alquiler asequible entre Los Berrocales y Los Ahijones.

Conviene no mezclar programas. Esas viviendas del Plan Suma y las nuevas casas con opción a compra forman parte de políticas residenciales diferentes, aunque compartan escenario y recurran a la colaboración entre administración y empresas privadas. Los Berrocales se está convirtiendo, de hecho, en una especie de laboratorio residencial madrileño: vivienda protegida, alquiler público, colaboración público-privada, promoción libre y ahora alquiler con compra diferida conviven en el mismo tablero.

Los Ahijones será el siguiente

La fórmula no terminará en estas ocho parcelas. El Ayuntamiento ya ha anunciado que pretende sacar posteriormente otro paquete en Los Ahijones, también en Vicálvaro, ampliando el modelo de renta limitada y compra posterior a otro de los grandes desarrollos del sureste de Madrid.

El salto tiene lógica desde el punto de vista urbanístico. Los nuevos barrios permiten disponer de grandes bolsas de suelo y programar miles de viviendas a la vez, algo casi imposible dentro de los distritos consolidados. La contrapartida también es conocida: una vivienda puede estar terminada mucho antes que el metro, el colegio, el centro de salud o el comercio de la esquina. Construir casas es relativamente rápido; construir ciudad lleva bastante más.

Una fórmula que intenta abrir la puerta a la propiedad

El plan de Los Berrocales no resolverá por sí solo el problema de la vivienda en Madrid —más de 700 pisos son relevantes para quienes los ocupen, modestos frente al tamaño de la demanda—, pero introduce una vía distinta para hogares que pueden pagar un alquiler razonable y, aun así, no consiguen reunir ahorro suficiente para entrar de golpe en una hipoteca.

Ese es el verdadero interés de la operación. Siete años de alquiler, precio limitado y opción de compra posterior, con la mitad de las viviendas reservadas a jóvenes y requisitos económicos definidos. No hay milagro inmobiliario, desde luego. En Madrid los milagros suelen venir con gastos de comunidad. Pero sí aparece una fórmula concreta en un mercado donde demasiadas veces la conversación sobre vivienda se ha quedado en una sucesión de grandes cifras, anuncios y planos de barrios que todavía huelen más a tierra removida que a café recién hecho.