La Audiencia de Madrid frena dos intentos de cerrar un ‘coliving’

La Audiencia Provincial de Madrid ha dado la razón a la propietaria de un piso explotado como coliving y ha rechazado los intentos de una comunidad de vecinos de impedir su funcionamiento. Dos sentencias firmes, dictadas en mayo y septiembre de 2026, concluyen que el alquiler residencial por habitaciones no puede equipararse automáticamente a una vivienda turística y que las molestias denunciadas por los residentes del edificio no han quedado suficientemente acreditadas.

La decisión tiene consecuencias para las comunidades de propietarios que pretendan prohibir el alquiler por habitaciones. Los jueces establecen que no basta con aprobar una restricción de los pisos turísticos para impedir también esta modalidad residencial. En el edificio madrileño, modificar los estatutos para introducir esa prohibición exigía unanimidad. Tampoco es suficiente alegar ruidos, visitas o un movimiento frecuente de personas si no se demuestra que existe una actividad molesta o contraria a las normas.

El conflicto comenzó en una finca de Madrid con menos de 15 viviendas. Una propietaria había contratado a una empresa para gestionar su inmueble mediante contratos individuales de habitaciones, con espacios compartidos entre los ocupantes. La fórmula, cada vez más extendida en el mercado inmobiliario, terminó enfrentando a la dueña con el resto de la comunidad.

La disputa llegó a los tribunales por dos caminos distintos. Primero, a través de la impugnación de un acuerdo vecinal que pretendía prohibir diferentes modalidades de alquiler. Después, mediante una demanda de la propia comunidad para conseguir el cese de la actividad.

Ambas vías judiciales han terminado sin el resultado que buscaban los vecinos.

La comunidad intentó prohibir los alquileres por habitaciones en 2022

El origen judicial del conflicto está en una junta de propietarios celebrada el 14 de septiembre de 2022. La comunidad aprobó limitar o prohibir el uso de las viviendas para alojamientos turísticos, pero introdujo una definición muy amplia que incluía alquileres vacacionales, contratos de temporada, habitaciones y coliving.

El acuerdo trataba, en la práctica, de impedir cualquier cesión temporal de la vivienda que no respondiera al alquiler convencional de un inmueble completo como residencia permanente.

Varios propietarios recurrieron aquella decisión. El Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid rechazó inicialmente su demanda en julio de 2024, pero la Audiencia Provincial corrigió parcialmente ese criterio.

La Sección 14.ª de la Audiencia Provincial, en su sentencia 181/2026, de 25 de mayo, declaró nula la parte del acuerdo que extendía la prohibición al alquiler de temporada y por habitaciones.

Los magistrados distinguieron entre la explotación turística y las modalidades residenciales. Los estatutos de la finca, aprobados en 1970, ya impedían instalar hoteles, pensiones, fondas o negocios semejantes. Esa restricción podía comprender los pisos turísticos, pero no necesariamente los alquileres destinados a satisfacer necesidades de vivienda.

Para extender la prohibición a estos últimos, la comunidad debía modificar sus estatutos por unanimidad. La mayoría obtenida en la junta no resultaba suficiente.

La resolución tampoco convierte cualquier coliving en una actividad residencial por definición. Su naturaleza depende de cómo se explote realmente el inmueble. Un alojamiento presentado comercialmente como coliving puede tener finalidad turística si funciona con estancias breves y servicios propios del hospedaje.

Los jueces descartan que los ruidos justifiquen el cierre

La segunda batalla judicial terminó en septiembre de 2026. Otra sección civil de la Audiencia Provincial de Madrid rechazó la pretensión de la comunidad de clausurar el alojamiento por considerarlo una actividad ilegal, molesta y peligrosa.

Durante el procedimiento declararon el presidente de la comunidad, varios vecinos y ocupantes de las habitaciones. Las declaraciones permitieron examinar los problemas de convivencia denunciados, pero no demostraron que existieran perturbaciones suficientemente graves para ordenar el cierre.

Uno de los aspectos más llamativos fue la comparación entre el funcionamiento del coliving y el uso habitual de una vivienda familiar.

Los magistrados consideraron que las molestias descritas, relacionadas con el ascensor, las entregas de comida o los repartidores de paquetes, podían producirse igualmente en un domicilio ocupado por una familia numerosa de seis o más miembros.

El movimiento de personas y los pedidos a domicilio no constituyen, por sí solos, una conducta ilícita. Son situaciones corrientes en un edificio residencial, aunque puedan resultar incómodas para algunos vecinos.

La sentencia también recoge que determinados testigos reconocieron que anteriormente se habían alquilado habitaciones a estudiantes y que aquellos ocupantes habían provocado más ruido que los actuales residentes.

El tribunal no negó que pudiera existir alguna incomodidad. Lo decisivo fue que no se acreditaron molestias con entidad suficiente para justificar una medida tan restrictiva como impedir el uso del inmueble.

La duración de las estancias también influyó en la decisión

Otro elemento importante fue la situación de los propios inquilinos.

Según los hechos examinados, los contratos contemplaban una estancia mínima de un mes y algunos ocupantes llegaban a empadronarse en la vivienda. Los magistrados interpretaron estas circunstancias como indicios de una finalidad residencial, distinta del alojamiento turístico.

El empadronamiento no determina por sí solo la naturaleza jurídica de un contrato, pero puede contribuir a demostrar que una persona utiliza una habitación como lugar de residencia.

La Audiencia entendió que los ocupantes compartían una vivienda por necesidades personales, laborales o económicas, con independencia de que su permanencia pudiera prolongarse durante más o menos tiempo.

Un coliving no es necesariamente un piso turístico

La distinción resulta especialmente relevante porque el término coliving se utiliza para describir modelos inmobiliarios muy diferentes.

Habitualmente consiste en alquilar habitaciones privadas dentro de un inmueble que dispone de cocina, salón u otras zonas comunes. Algunas empresas añaden servicios de limpieza, mantenimiento o actividades compartidas.

El problema jurídico aparece cuando se pretende aplicar una misma consideración a todas estas fórmulas.

Un contrato de habitación destinado a vivienda habitual no tiene necesariamente la misma naturaleza que una estancia vacacional de pocos días. Tampoco un arrendamiento temporal por motivos de trabajo equivale automáticamente a un alojamiento turístico.

La sentencia de mayo insiste precisamente en esa diferencia: importa más el funcionamiento real del inmueble que su denominación comercial.

Por otra parte, desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige, con las excepciones legales previstas para actividades preexistentes, la aprobación expresa de la comunidad para iniciar la explotación de una vivienda turística. Esa autorización requiere el respaldo de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas de participación.

La mayoría especial prevista para el alojamiento turístico no permite extender sin más esa prohibición a cualquier contrato de habitación con finalidad residencial.

Las comunidades pueden actuar si acreditan actividades molestas

Las dos sentencias tampoco significan que los propietarios deban soportar cualquier comportamiento en un piso compartido.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite actuar frente a actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para el inmueble o contrarias a las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La comunidad puede exigir el cese de esas conductas y, si persisten, acudir a los tribunales siguiendo el procedimiento establecido.

Ahora bien, debe fundamentar sus reclamaciones. Las incidencias documentadas, los testimonios concretos y otros elementos probatorios pueden resultar determinantes para acreditar una perturbación real de la convivencia.

Lo que no funciona es convertir una sospecha general en una prohibición automática.

La nueva regulación del alquiler de habitaciones cambia el contexto

El caso adquiere una dimensión adicional por los recientes cambios legislativos sobre vivienda.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, vigente desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación parlamentaria, ha reformado la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular expresamente el alquiler parcial de habitaciones y los arrendamientos temporales.

La nueva normativa reconoce que una habitación puede constituir el objeto de un contrato destinado a vivienda habitual, siempre que responda a esa necesidad residencial del inquilino.

También exige que los contratos temporales respondan a una causa real y acreditable. La simple utilización de la palabra «temporada» no basta para excluir las garantías legales correspondientes a una residencia habitual.

En materia de precios, introduce otra limitación importante: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado deben respetarse, además, los límites legales aplicables.

La reforma contempla un régimen transitorio para los contratos de temporada anteriores a su entrada en vigor, que conservan las condiciones jurídicas previstas hasta el vencimiento pactado, conforme a las disposiciones correspondientes.

Estos cambios son posteriores a las dos sentencias madrileñas y no alteran por sí solos lo que resolvieron los tribunales. Sí muestran que el alquiler por habitaciones ha dejado de desenvolverse en el mismo marco normativo que existía cuando comenzó el conflicto en 2022.

Una decisión que delimita hasta dónde puede llegar una comunidad

Las resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid ofrecen una respuesta concreta a un conflicto cada vez más frecuente: los propietarios pueden defender la convivencia en sus edificios, pero no pueden ampliar arbitrariamente las prohibiciones legales o estatutarias para impedir modalidades residenciales que no están expresamente restringidas.

La comunidad madrileña perdió tanto el procedimiento sobre el alcance del acuerdo de 2022 como el dirigido a conseguir el cese de la actividad. Las dos decisiones son firmes y ninguna llegó al Tribunal Supremo, que todavía no ha establecido una doctrina específica sobre esta modalidad de coliving.

El resultado tampoco supone una autorización general para explotar cualquier inmueble mediante habitaciones. Cada situación debe examinarse atendiendo a los estatutos de la comunidad, la normativa aplicable, la finalidad del alquiler y las circunstancias acreditadas.

En este caso, la comunidad no logró demostrar que el alojamiento vulnerase una prohibición válida ni que su funcionamiento ocasionara molestias suficientes para justificar el cierre.

Y esa diferencia es fundamental. La convivencia vecinal merece protección jurídica, pero también el derecho a utilizar una vivienda dentro de los límites de la ley. La oposición de los vecinos, por comprensible que pueda resultar, no sustituye a las pruebas ni convierte por sí misma una actividad residencial en ilegal.