El nuevo decreto de vivienda amplía el escudo al alquiler hasta 2030

El nuevo decreto ley de vivienda entra en vigor este jueves 8 de octubre con cambios que afectan directamente a inquilinos, propietarios, grandes tenedores, alquileres turísticos y compradores de primera vivienda. El texto prolonga hasta finales de 2030 algunas de las medidas de protección frente a los desahucios y amplía a grandes tenedores determinadas restricciones que el decreto anterior reservaba a las sociedades dedicadas a la compra especulativa de inmuebles.

Para un inquilino, las consecuencias más visibles están en las prórrogas de contratos, los límites a determinadas subidas de renta, la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones y una nueva deducción estatal del 10 % en el IRPF para rentas bajas y medias. Para los propietarios aparecen incentivos fiscales por reducir alquileres, mientras que las sociedades y grandes tenedores se encuentran con restricciones adicionales. Y, para quien intenta comprar su primera casa, se abre una vía distinta: préstamos públicos de hasta 50.000 euros sin intereses ni comisiones para completar la entrada.

El paquete es amplio, quizá demasiado para caber cómodamente bajo una sola etiqueta. No es simplemente otro decreto sobre alquiler. Toca fiscalidad, desahucios, inversión inmobiliaria, pisos turísticos, viviendas vacías, financiación hipotecaria, socimis e incluso la publicidad de los anuncios. La norma establece, como regla general, su entrada en vigor al día siguiente de la publicación, aunque algunas medidas tienen fechas específicas o necesitan desarrollo posterior.

Las prórrogas del alquiler cambian, pero no son automáticas

Una de las medidas con mayor impacto cotidiano afecta a los contratos de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028. El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, pero tendrá que cumplir condiciones.

La principal es sencilla de entender: deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado correctamente durante los ocho meses anteriores. Es decir, no basta con que llegue la fecha del contrato para que este se prolongue solo. La extensión debe solicitarse y el cumplimiento del inquilino importa.

Se mantienen también los límites previstos para determinadas actualizaciones anuales de las rentas hasta finales de 2027. La subida será del 0 % cuando la renta ya supere el máximo del índice de referencia y podrá alcanzar como máximo el 2 % cuando permanezca por debajo.

La norma intenta así congelar o contener la evolución de los contratos que ya están en la zona alta de precios. Sobre el papel es una barrera clara; en la vida real, su efecto dependerá mucho del tipo de contrato, de dónde esté situada la vivienda y del índice aplicable. En vivienda, como suele ocurrir, una cifra aparentemente simple acaba viajando acompañada de varias páginas de letra pequeña.

El alquiler temporal y por habitaciones queda mucho más vigilado

El decreto mantiene la ofensiva contra el uso del alquiler de temporada como sustituto encubierto del alquiler habitual. Estos contratos deberán justificar realmente su carácter temporal. No bastará con poner esa palabra en la cabecera y confiar en que haga magia jurídica.

Cuando la temporalidad no esté acreditada, el contrato podrá considerarse de vivienda habitual. También se refuerza esa conversión cuando se encadenen más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble. Esa sucesión puede llevar a considerar el arrendamiento como habitual desde el primero de los contratos.

El objetivo resulta transparente: cerrar una de las vías utilizadas para esquivar las reglas aplicables al alquiler residencial ordinario. El mercado había convertido en ocasiones lo “temporal” en una especie de estación permanente: contratos de pocos meses, renovación, otro contrato, otra renovación. El decreto trata de levantar la barrera justo ahí.

Las habitaciones también quedan sujetas a límites

También se mantiene la regulación del alquiler por habitaciones. La suma cobrada por todas ellas no podrá superar la renta que correspondería al arrendamiento completo de la vivienda en los supuestos sometidos a esta normativa. Quedan fuera determinados programas sociales y, en territorios con legislación propia sobre esta materia, habrá que atender al régimen autonómico aplicable.

Más protección frente al desahucio para hogares vulnerables

El otro gran bloque está en los desahucios. Cuando intervengan determinadas entidades dedicadas a la adquisición especulativa de inmuebles o activos inmobiliarios y la persona afectada sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional, la suspensión podrá prolongarse hasta el 31 de diciembre de 2030. El decreto configura distintos regímenes según quién sea el demandante y las circunstancias del procedimiento.

Para otros arrendadores, el esquema no es exactamente el mismo. La suspensión puede revisarse periódicamente y entra en juego la obligación de las administraciones de dar respuesta a la situación del hogar vulnerable.

Hay aquí una novedad importante: en determinados desahucios por impago, la comunidad autónoma dispondrá de un plazo para ofrecer una alternativa habitacional adecuada. Si no lo hace, deberá asumir las cantidades reclamadas en los términos establecidos por la norma, incluidas determinadas costas judiciales; posteriormente, el Estado compensará a las comunidades por ese gasto.

El mecanismo cambia el reparto de responsabilidades. El propietario no debería cargar indefinidamente con el coste de una política social que corresponde a la Administración, mientras que una familia vulnerable tampoco debería terminar en la calle simplemente porque las distintas administraciones llevan meses pasándose la carpeta. Esa es, al menos, la arquitectura jurídica que pretende levantar el decreto.

Los grandes tenedores afrontan nuevas restricciones hasta 2030

El término “fondos buitre” desaparece del articulado y la norma utiliza una delimitación jurídica más amplia y menos televisiva. La restricción alcanza a entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados claramente por debajo de su tasación y también a personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor.

Hasta el 31 de diciembre de 2030, estas entidades tendrán limitada la adquisición de viviendas cuando la contraprestación sea inferior al 70 % de su valor de mercado, calculado mediante una sociedad de tasación homologada e independiente.

La medida incorpora excepciones, entre ellas operaciones destinadas a vivienda habitual asequible o social y determinados usos sociosanitarios. El enfoque, por tanto, no consiste en impedir cualquier compra de vivienda por una gran compañía, sino en obstaculizar ciertas operaciones con un fuerte componente especulativo.

Ese matiz importa. El titular fácil sería que el Gobierno “prohíbe comprar viviendas a los grandes tenedores”. No es exactamente eso. La restricción tiene supuestos, límites, excepciones y un horizonte temporal concreto. La letra del decreto es bastante menos rotunda que una pancarta, aunque también bastante más eficaz cuando llega el momento de firmar ante notario.

Deducciones fiscales, pisos turísticos y viviendas vacías

El decreto incorpora una deducción estatal en el IRPF del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.

Cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros, la base máxima de la deducción será de 11.630 euros. Eso permite alcanzar una deducción máxima de 1.163 euros. A partir de ese nivel de renta, el límite se va reduciendo progresivamente hasta desaparecer al llegar al umbral fijado.

Los propietarios particulares también reciben una zanahoria fiscal. El nuevo sistema incrementa las reducciones sobre el rendimiento del alquiler en diferentes circunstancias, especialmente cuando el arrendador rebaja el precio, alquila por debajo de determinados índices o ofrece vivienda asequible. Los porcentajes varían según cada supuesto y pueden alcanzar niveles muy elevados.

El mensaje político y económico es bastante reconocible: castigar determinadas prácticas que expulsan vivienda del mercado residencial y premiar fiscalmente al propietario que mantenga o reduzca precios. Que esa combinación consiga abaratar el alquiler de forma apreciable será otra historia, porque la falta de oferta continúa siendo el elefante sentado en mitad del salón.

Los alquileres turísticos afrontan más presión fiscal

Los alojamientos turísticos tampoco salen indemnes. A partir del 1 de diciembre de 2026, el alquiler turístico pasará a tributar con un IVA del 10 %, mientras los ayuntamientos situados en zonas declaradas tensionadas podrán aplicar recargos del IBI a viviendas destinadas a este uso.

El recargo municipal podrá crecer según el número de inmuebles turísticos del mismo propietario. La norma también amplía las posibilidades de gravar mediante el IBI las viviendas desocupadas durante largos periodos, con porcentajes que aumentan cuando la desocupación supera tres años o el propietario acumula varios inmuebles.

Las socimis, por su parte, afrontan un gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial y los alojamientos turísticos o de corta duración. Ese gravamen se reduce cuando una parte muy elevada del parque se dedica a alquiler asequible y puede desaparecer bajo determinadas condiciones de reinversión.

La lógica vuelve a repetirse: mayor presión fiscal sobre usos que el Gobierno considera menos útiles para aliviar la crisis residencial y un tratamiento más favorable cuando el inmueble se mantiene dentro del circuito de vivienda asequible.

Hasta 50.000 euros para la entrada de la primera vivienda

Entre las novedades de mayor interés para compradores aparece TU CASA, un mecanismo gestionado por el ICO para financiar parte de la entrada de la primera vivienda habitual.

El préstamo público cubrirá el menor de dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros. Tendrá un tipo de interés del 0 % y no cobrará comisiones. El texto prevé un plazo de hasta diez años para devolverlo y una carencia vinculada a la duración de la hipoteca, con un máximo de 30 años. No se establece en el decreto un límite general de edad para acceder al mecanismo.

Eso no significa que cualquiera pueda entrar inmediatamente en una oficina y salir con 50.000 euros públicos en el bolsillo. Un acuerdo del Consejo de Ministros deberá concretar beneficiarios, límites y condiciones operativas. La norma dibuja el vehículo; todavía hay que montar parte del motor.

La vivienda comprada mediante estos préstamos quedará además sometida permanentemente a un precio máximo de transmisión. El Estado facilita la entrada, pero a cambio impide que la ayuda termine convertida años después en una plusvalía sin límites.

Un decreto enorme que aún debe superar la convalidación

El decreto llega después de que el Congreso derogara el paquete anterior y con las Cortes ya disueltas por la convocatoria electoral. La convalidación corresponderá por ello a la Diputación Permanente, que sustituye al pleno durante este periodo.

Mientras tanto, la norma despliega efectos desde su entrada en vigor, salvo las disposiciones que fijan expresamente otra fecha o quedan pendientes de desarrollo. Es un matiz importante: entrada en vigor y convalidación parlamentaria no son la misma cosa.

El resultado es probablemente uno de los paquetes de vivienda más amplios aprobados en los últimos años: protege contratos y hogares vulnerables, endurece la regulación de determinadas operaciones inmobiliarias, grava más algunos usos turísticos y viviendas vacías, crea incentivos fiscales al alquiler asequible y abre una nueva vía pública para financiar la primera vivienda.

No resolverá por decreto una crisis que lleva años acumulando precios altos, oferta insuficiente y una administración del suelo desesperantemente lenta. Pero desde este 8 de octubre cambian bastantes reglas de una sola vez. Para millones de inquilinos, propietarios y aspirantes a compradores, el efecto se notará en el contrato, en la declaración de la renta y, en muchos casos, en la próxima mensualidad.