Marruecos lidera la compra extranjera de vivienda en España en 2026

Los ciudadanos marroquíes se han convertido en la nacionalidad extranjera que más vivienda compra en España. Entre enero y junio de 2026 formalizaron 4.960 compraventas de vivienda libre, por delante de las 4.541 realizadas por compradores británicos. El relevo tiene valor histórico: Reino Unido había dominado prácticamente sin interrupción este mercado durante casi dos décadas.

Pero el titular cuenta solo media historia. Mientras Marruecos adelanta a Reino Unido, la compra de vivienda por extranjeros en España ha caído un 13% interanual, hasta 62.327 operaciones durante el primer semestre. Es el descenso más pronunciado para este periodo desde 2020. Menos compras, viviendas más caras y un comprador extranjero que, cada vez más, es alguien que ya reside en España. Ahí está el verdadero cambio.

Marruecos adelanta a Reino Unido tras años acercándose

El sorpasso no ha llegado de repente. La distancia entre compradores británicos y marroquíes llevaba varios años estrechándose hasta quedar prácticamente reducida a nada. En el primer semestre de 2023, los británicos todavía compraron 1.418 viviendas más que los marroquíes.

Un año después la diferencia se redujo a 414 operaciones y, durante la primera mitad de 2025, quedó en apenas 72. En el segundo semestre del año pasado ya solo les separaron 24 compraventas. En el conjunto de 2025, Reino Unido conservó por muy poco el primer puesto: 10.925 operaciones frente a 10.829 de compradores marroquíes. En 2026 el orden finalmente se ha invertido.

La perspectiva histórica hace el cambio bastante más llamativo. Desde 2007, los británicos encabezaron 37 de los 39 semestres contabilizados en la serie. Marruecos solo había conseguido superarles una vez, durante la primera mitad de 2021.

No es poca cosa. En el primer semestre de 2007, los británicos compraron 10.591 viviendas en España y los marroquíes apenas 2.092. Casi veinte años después, aquel abismo inmobiliario se ha cerrado.

Dos compradores bajo la misma etiqueta de extranjero

Agrupar a todos los extranjeros en una sola categoría puede resultar cómodo para una estadística, pero explica bastante poco de lo que ocurre realmente en el mercado. El dato más revelador es que el 98,7% de las viviendas adquiridas por ciudadanos marroquíes durante el primer semestre correspondió a personas que ya residían en España.

De las 4.960 operaciones, 4.897 fueron protagonizadas por residentes y únicamente 63 por no residentes. Es decir, el liderazgo marroquí no describe principalmente a compradores que llegan desde Marruecos para hacerse con una segunda residencia en la costa española. Describe, sobre todo, a población asentada en España que compra aquí su vivienda.

El perfil británico ha estado históricamente mucho más relacionado con la segunda residencia y las zonas costeras, además del comprador no residente. Meter ambos fenómenos en el mismo saco conduce a conclusiones bastante pintorescas —y el mercado inmobiliario español ya produce suficientes por sí solo—.

La compra extranjera cae un 13% pese al nuevo liderazgo

El cambio de nacionalidad al frente del ranking se produce, de hecho, dentro de un mercado que está perdiendo fuerza. Los extranjeros adquirieron 62.327 viviendas libres en España durante los seis primeros meses de 2026, un 13% menos que en el mismo periodo del año anterior.

Su peso sobre el mercado también baja. Las operaciones protagonizadas por extranjeros representaron el 18,3% de todas las compraventas de vivienda libre, frente al 19,2% registrado un año antes y al 20,3% de 2024.

La contracción resulta especialmente intensa entre quienes no viven en España. Los compradores extranjeros no residentes cerraron 22.940 operaciones, un 18% menos, el volumen más bajo desde el primer semestre de 2021.

Entre los extranjeros residentes también hubo descenso, aunque menos acusado: 39.387 compraventas, un 9,7% menos. Aun así, este grupo ya concentra el 63,2% de toda la compra extranjera.

La imagen queda bastante lejos de una supuesta invasión de capital exterior. El mercado internacional conserva un peso enorme en determinadas provincias y zonas turísticas, sí, pero en el conjunto del país pierde cuota y volumen.

Británicos, italianos, rumanos y alemanes completan el mapa

Tras Marruecos, Reino Unido conserva el segundo puesto con 4.541 operaciones, equivalentes al 7,3% de las compraventas realizadas por extranjeros. Italia ocupa la tercera posición con 4.109 viviendas, seguida por Rumanía, con 3.974, y Alemania, con 3.907.

El retroceso británico es particularmente intenso: sus compraventas se redujeron un 21% interanual. También bajaron con fuerza las operaciones protagonizadas por ciudadanos de Rusia, China, Estados Unidos, Bulgaria y Bélgica.

Hay dos excepciones claras. Los compradores venezolanos aumentaron sus operaciones un 10,2% y los colombianos, un 7,4%. Son las únicas grandes nacionalidades analizadas que incrementaron sus adquisiciones durante el semestre.

Marruecos lidera pese a que sus propias compras tampoco crecen. Las operaciones de ciudadanos marroquíes descendieron alrededor de un 12,6% respecto al año anterior. Simplemente han resistido mejor que las británicas y eso ha bastado para alterar el primer puesto.

Se venden menos viviendas, pero cada metro cuadrado cuesta más

El otro gran dato está en el precio. Mientras disminuye el número de operaciones, el importe medio pagado por compradores extranjeros continúa escalando: 2.644 euros por metro cuadrado, un 9,4% más que durante el primer semestre de 2025 y el nivel más alto de la serie.

La diferencia entre perfiles vuelve a ser enorme. Los extranjeros no residentes pagaron de media 3.493 euros por metro cuadrado. Entre quienes ya residían en España el importe se situó en 2.102 euros, mientras que los compradores españoles pagaron una media cercana a 1.971 euros.

Y aquí aparece otra peculiaridad del liderazgo marroquí. Aunque son quienes más operaciones realizan, también se encuentran en el extremo inferior de precios: sus adquisiciones se cerraron a una media de 801 euros por metro cuadrado.

En el extremo contrario aparecen los compradores estadounidenses, con 3.948 euros por metro cuadrado. Les siguen suecos, alemanes, suizos y noruegos, todos ellos muy por encima de la media del mercado extranjero.

La comparación sirve para desmontar otra simplificación habitual. Contar operaciones no equivale a medir inversión ni presión sobre los mismos segmentos del mercado. Comprar una vivienda de precio contenido como residente en una localidad del interior y adquirir una propiedad vacacional de alto valor en Baleares son realidades inmobiliarias muy distintas.

La caída se extiende por casi toda España

El retroceso de la demanda extranjera tampoco está concentrado en una única zona. Las compraventas bajaron en 15 de las 17 comunidades autónomas durante el primer semestre.

Cantabria registró una caída del 20,5%; Canarias, del 20,3%; Madrid, del 19,7%; Baleares y la Comunidad Valenciana, del 15,4%. Cataluña redujo las operaciones aproximadamente un 9%. Solo Castilla-La Mancha y Extremadura, con avances del 4,4% y del 3,3%, escaparon de la tendencia general.

La geografía cambia, además, según el comprador viva o no en España. Entre los extranjeros no residentes, la Comunidad Valenciana concentra el mayor número de operaciones, con 9.250 compraventas. Entre los residentes extranjeros destaca Cataluña, con 8.516.

Son mercados distintos que coinciden dentro de una misma estadística nacional: costa mediterránea y segunda residencia por una parte; población extranjera establecida, ciudades y vivienda habitual por otra.

Los precios siguen resistiendo al frenazo de las compraventas

Que se venda menos no está provocando, al menos de momento, un abaratamiento general. El precio medio pagado por extranjeros aumentó en 15 comunidades autónomas.

En la Comunidad Valenciana avanzó un 15,6%, mientras que Madrid registró un 15,4%, Murcia un 15,1%, País Vasco un 12,8%, Castilla y León un 12,7% y Andalucía un 11,5%. Cantabria encabezó las subidas con un 23% de incremento.

Solo La Rioja y Navarra presentaron descensos en los precios medios pagados por compradores extranjeros. La fotografía encaja con lo que está sucediendo en el conjunto del mercado residencial español: las operaciones han perdido impulso durante 2026 mientras el precio de la vivienda continúa creciendo.

La demanda se modera, pero la oferta sigue siendo demasiado escasa en buena parte de las zonas donde más gente quiere vivir. El viejo problema continúa ahí, imperturbable: la falta de vivienda disponible mantiene la presión incluso cuando algunas bolsas de demanda retroceden.

Un liderazgo que cambia el mapa, no el problema de fondo

Que los marroquíes hayan adelantado a los británicos tiene importancia porque rompe una tendencia de casi veinte años y muestra hasta qué punto ha cambiado el perfil del comprador extranjero en España. Hay más residentes comprando vivienda y menos dependencia del tradicional comprador europeo de segunda residencia.

Pero los datos también aconsejan cierta prudencia antes de convertir una clasificación de nacionalidades en explicación universal del problema de la vivienda. Las compras extranjeras han caído un 13%, su peso sobre el mercado se ha reducido hasta el 18,3% y Marruecos ocupa el primer puesto fundamentalmente gracias a compradores que ya viven en España.

La paradoja de 2026 está en otra parte: se venden menos viviendas a extranjeros, pero quienes compran pagan bastante más por ellas. Cambian las banderas en la clasificación; el atasco inmobiliario español, mientras tanto, sigue teniendo nombres bastante conocidos: precios altos, poca oferta y enormes diferencias territoriales.