Canarias plantea exigir 10 años de padrón para comprar una vivienda

Canarias ha puesto sobre la mesa una de las medidas más contundentes planteadas hasta ahora en España para intervenir el mercado inmobiliario. El Gobierno autonómico, formado por Coalición Canaria y el PP, ha remitido al Ejecutivo central una propuesta de real decreto ley que impediría comprar una vivienda en el archipiélago a quien no pueda acreditar 10 años continuados de empadronamiento en las islas. Si la residencia ha sido discontinua, el requisito subiría a 15 años. La condición se aplicaría con independencia de la nacionalidad del comprador.

Hay una precisión esencial: la medida todavía no está en vigor. Se trata de una propuesta elevada por Canarias al Gobierno de España y necesitaría superar un recorrido político y jurídico considerable antes de alterar una sola compraventa. Pero el borrador va bastante más lejos que una declaración de intenciones: limita también el número de viviendas que podría adquirir una misma persona y establece consecuencias directas para las operaciones que incumplan las condiciones.

Diez años viviendo en Canarias antes de poder comprar

La fórmula elegida intenta evitar una prohibición basada directamente en la nacionalidad. No distingue entre españoles, alemanes, británicos, italianos o franceses. El criterio sería la residencia acreditada mediante el padrón: diez años consecutivos o 15 acumulados de forma discontinua.

Eso produciría situaciones poco habituales en el mercado inmobiliario español. Un ciudadano nacido en Canarias y trasladado durante años fuera del archipiélago podría no cumplir inicialmente las condiciones, mientras que un ciudadano extranjero asentado de manera estable durante más de una década sí podría comprar. El filtro, al menos sobre el papel, no sería el pasaporte sino el arraigo residencial.

El texto pretende responder así a una vieja dificultad jurídica: restringir específicamente las compras de extranjeros chocaría con las reglas europeas de libre circulación de capitales. La adquisición de inmuebles forma parte de ese ámbito y cualquier restricción tendría que justificarse con especial cuidado.

También habría un máximo de dos viviendas

El requisito del padrón no llega solo. La propuesta establece que una persona física podría adquirir como máximo dos viviendas en Canarias y, además, no podrían encontrarse en el mismo municipio. El planteamiento intenta separar la compra vinculada a necesidades residenciales de la acumulación de inmuebles como inversión.

Las sociedades tampoco quedarían al margen. Según el borrador, las personas jurídicas solo podrían adquirir viviendas cuando su objeto social contemple venderlas o alquilarlas a personas físicas. Las herencias quedarían excluidas de estas restricciones.

El mecanismo previsto es especialmente contundente. Una compraventa realizada sin cumplir las condiciones sería considerada nula de pleno derecho y no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad. No estamos, pues, ante una subida fiscal destinada a enfriar la demanda ni ante un recargo para determinadas operaciones. La propuesta aspira a cerrar directamente la puerta jurídica a la compra.

El peso de los compradores extranjeros explica parte del debate

El Gobierno canario sostiene que el archipiélago tiene una peculiaridad evidente: el suelo es limitado de una manera casi física. Una isla no puede extender su periferia indefinidamente. A esa limitación geográfica se añaden espacios protegidos, presión turística, crecimiento demográfico y una oferta residencial que en determinadas zonas lleva años corriendo por detrás de la demanda.

La compra extranjera tiene, además, un peso mucho mayor que en el conjunto de España. Durante el primer trimestre de 2026, los extranjeros protagonizaron alrededor del 23% de las compraventas de vivienda en Canarias, muy por encima de la media nacional. En el acumulado interanual, la proporción se situó aproximadamente en una de cada cuatro operaciones.

El dato merece una cautela. Comprador extranjero no equivale automáticamente a especulador, turista o propietario de vivienda vacacional. Muchos extranjeros residen de forma estable en las islas, trabajan allí y forman parte de su tejido cotidiano. Y tampoco toda la escalada inmobiliaria puede cargarse sobre una sola causa. La vivienda es un mercado con muchas tuberías: falta de oferta, costes de construcción, crecimiento de población, concentración económica en determinadas áreas, alquiler turístico, inversión y salarios que avanzan bastante más despacio que los precios.

Pero la presión exterior existe, sobre todo en determinados municipios costeros y turísticos. Y el Gobierno canario quiere actuar precisamente sobre ese extremo sin convertir la nacionalidad en la frontera legal.

El gran obstáculo está en el encaje con la Unión Europea

Aquí empieza la parte menos sencilla. Canarias es una región ultraperiférica de la Unión Europea, una condición reconocida específicamente por los tratados comunitarios. Esa singularidad permite adoptar determinadas medidas adaptadas a circunstancias estructurales como la lejanía, la insularidad, el pequeño tamaño territorial y otras limitaciones permanentes.

El Ejecutivo canario pretende apoyarse en esa condición para defender que limitar la compra de vivienda puede ser compatible con el derecho europeo. La argumentación es clara: el territorio disponible es limitado, el mercado inmobiliario está sometido a una presión excepcional y la norma no discriminaría formalmente por nacionalidad.

Pero la condición de región ultraperiférica no funciona como una llave maestra. Las excepciones deben respetar la arquitectura jurídica europea y el funcionamiento del mercado interior. Una restricción tan intensa como impedir directamente una compra inmobiliaria por falta de residencia suficiente previsiblemente tendría que superar un examen severo de necesidad y proporcionalidad.

Ese será probablemente el terreno decisivo. La intención política puede escribirse en unas páginas; hacerla sobrevivir a Madrid, Bruselas y eventualmente a los tribunales es otra historia.

La propuesta también alcanza al alquiler vacacional

El paquete remitido por Canarias no se limita a la compraventa. El Ejecutivo regional plantea modificar también la legislación de régimen local para dar más margen a los ayuntamientos frente a la presión residencial.

Entre las posibilidades contempladas figura permitir que los consistorios puedan restringir el alquiler vacacional en determinadas zonas, introducir tasas vinculadas a estancias turísticas y desarrollar instrumentos propios relacionados con el acceso a la vivienda. También se plantea ampliar la capacidad municipal para intervenir en mercados especialmente tensionados.

Es una arquitectura bastante más amplia de lo que sugiere el titular de los diez años. En el fondo, Canarias está planteando que la vivienda reciba un tratamiento específico en territorios donde el espacio disponible, el turismo y la demanda exterior producen tensiones difíciles de comparar con las de buena parte de la Península.

Qué cambia para quien quiera comprar una vivienda en Canarias

Por el momento, nada cambia para quien esté buscando piso o casa en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura o cualquier otra isla. No existe actualmente una prohibición general de comprar por no llevar diez años empadronado. Las compraventas continúan sometidas al marco vigente y la propuesta canaria necesita todavía convertirse en una norma efectiva.

Si finalmente prosperase en los términos planteados, el impacto sería enorme. Un ciudadano español recién trasladado desde Madrid, Sevilla o Bilbao estaría sujeto al mismo requisito que un comprador procedente de Berlín o Londres. Durante esos primeros años podría vivir de alquiler, pero no adquirir una vivienda bajo el régimen propuesto.

El planteamiento incluye, además, una vigencia inicial limitada, reforzando su carácter de intervención extraordinaria sobre un mercado que el Gobierno autonómico considera sometido a una presión excepcional.

Una frontera inmobiliaria inédita que todavía debe superar varios filtros

La propuesta canaria cambia el enfoque habitual del debate. En lugar de encarecer fiscalmente la vivienda del no residente o limitar únicamente determinados usos, plantea reservar de facto la capacidad de comprar a quienes puedan demostrar una relación prolongada con las islas. Una especie de frontera inmobiliaria basada en el padrón. Nada menor.

Sus defensores encuentran una justificación poderosa en un mercado donde los compradores extranjeros representan una parte especialmente elevada de las operaciones y donde el territorio no puede multiplicarse con una recalificación y cuatro grúas. Sus problemas jurídicos, sin embargo, son también enormes: la libertad de circulación de capitales es uno de los pilares del mercado europeo y una residencia mínima de diez años constituye una restricción de gran intensidad.

Canarias ha movido ficha. La cuestión decisiva es si esa combinación de diez años de empadronamiento, máximo de dos viviendas y protección derivada de la insularidad puede transformarse en derecho aplicable. Hasta entonces, afirmar que ya hacen falta diez años viviendo en las islas para comprar una casa sería ir demasiado lejos: es una propuesta ambiciosa y polémica, pero todavía no una prohibición vigente.