El Gobierno Vasco compra 510 VPO a Blackstone y blinda Benta Berri

El Gobierno Vasco ha cerrado un acuerdo para adquirir las 510 viviendas protegidas de Benta Berri, en San Sebastián, que estaban en manos de Testa Homes, sociedad vinculada a Blackstone. La operación supera los 100 millones de euros y permitirá que los pisos permanezcan dentro del parque público de alquiler protegido, alejando el riesgo de que acabasen incorporándose al mercado libre cuando venciera su actual calificación en 2028.

El movimiento afecta directamente a unas 1.700 personas que llevaban meses mirando el calendario con bastante más inquietud de la recomendable cuando se habla de la propia casa. La protección oficial de la promoción caducaba en noviembre de 2028 y, a comienzos de 2026, decenas de inquilinos habían recibido comunicaciones en las que se les advertía de que sus contratos no serían renovados. La compra cambia ese escenario de raíz.

Más de 100 millones para mantener las viviendas protegidas

El precio acordado se sitúa algo por encima de los 100 millones de euros. Es una cifra considerable, aunque con una diferencia importante: la valoración se produce dentro del marco de una promoción protegida y no tomando como referencia lo que estos pisos podrían alcanzar en el mercado libre de San Sebastián, uno de los más tensionados y caros de España.

Técnicamente, la operación gira alrededor de la adquisición del derecho de superficie que posee Testa Homes sobre la promoción. El suelo ya tenía origen público. En 1998, el Gobierno Vasco había cedido ese derecho durante 75 años para construir las viviendas, inicialmente desarrolladas por Metrovacesa y Vallehermoso. Con los sucesivos movimientos empresariales, la promoción terminó integrada en Testa, posteriormente controlada por Blackstone.

No es un matiz menor. La Administración no entra a comprar 510 pisos dispersos por la ciudad, sino que recupera el control de una promoción completa concebida como vivienda protegida. Y lo hace justo cuando su régimen jurídico comenzaba a convertirse en una seria fuente de incertidumbre para quienes viven allí.

La fecha que inquietaba a Benta Berri: noviembre de 2028

Las viviendas fueron calificadas formalmente como protegidas en noviembre de 1998 durante un periodo de 30 años. Eso colocaba el vencimiento en noviembre de 2028, consecuencia de una normativa anterior al sistema vasco que posteriormente estableció una protección de carácter permanente para las nuevas VPO.

Durante años ese horizonte parecía lejano. Luego dejó de serlo. Cuando comenzaron a llegar los avisos de no renovación de contratos, el problema administrativo adquirió una dimensión mucho más sencilla de entender: vecinos que llevaban décadas en el barrio podían encontrarse ante alquileres de mercado difíciles de asumir o, directamente, ante la necesidad de abandonar sus casas.

La presión inmobiliaria de San Sebastián hacía el resto. Pasar de una renta protegida a los precios del mercado libre donostiarra no era precisamente un ajuste menor en la economía doméstica. Para muchos hogares podía suponer un salto difícil de absorber incluso manteniendo los mismos ingresos.

Meses de movilizaciones y negociaciones

Los residentes, agrupados principalmente en la asociación Alokairu Benta Berri y respaldados durante el conflicto por colectivos en defensa de la vivienda, llevaron sus reivindicaciones hasta las instituciones vascas. Su reclamación central era bastante concreta: que las viviendas mantuvieran su condición protegida más allá de 2028.

Durante los meses siguientes se sucedieron las reuniones entre los vecinos y el Departamento de Vivienda. El consejero Denis Itxaso mantuvo encuentros con los afectados mientras el Ejecutivo negociaba una salida con la propiedad. Esa negociación ha desembocado finalmente en la adquisición de toda la promoción, una fórmula bastante más contundente que una simple prórroga temporal de los contratos.

Para los residentes, la diferencia esencial es enorme. El horizonte deja de ser una propiedad privada pendiente del vencimiento de la protección para pasar a una Administración que incorpora las viviendas a su política pública de alquiler. Quedan por concretar aspectos contractuales, pero desaparece la amenaza principal que había situado 2028 como una especie de fecha de caducidad residencial.

El Gobierno Vasco prepara también un cambio legal

La compra de Benta Berri no llega aislada. El Gobierno Vasco trabaja también en una modificación de la Ley de Vivienda de Euskadi para evitar que determinadas promociones antiguas sometidas a una calificación temporal puedan pasar automáticamente al mercado libre cuando se encuentren en zonas declaradas tensionadas.

El problema va más allá de estas 510 viviendas. Otras promociones construidas bajo regulaciones anteriores se acercan igualmente al final de sus periodos de protección. Benta Berri era, eso sí, uno de los casos de mayor dimensión: cientos de viviendas levantadas sobre suelo de origen público, destinadas durante décadas al alquiler protegido y posteriormente integradas en la cartera de un gran operador inmobiliario.

Ahí aparece una de las paradojas de la vivienda española. Lo que nació protegido puede terminar recorriendo, con los años y las operaciones societarias de por medio, un camino que lo acerca al mercado libre. La intervención vasca intenta cortar ese recorrido antes de que llegue a su última estación.

Una operación poco habitual en sentido contrario al mercado

La operación también destaca por la dirección del movimiento. Durante años, parte del debate sobre fondos de inversión y vivienda protegida en España ha girado alrededor de la venta de patrimonio residencial a operadores privados. En Benta Berri sucede lo contrario: la Administración recupera un gran paquete de viviendas para mantenerlo dentro del ámbito público y protegido.

La formalización definitiva de la compraventa está prevista antes de que termine 2026. Una vez completada, las 510 VPO quedarán bajo control público y se despejará la incertidumbre que pendía sobre los residentes ante la llegada de 2028.

El desembolso, superior a 100 millones, también abre un debate razonable sobre el coste de recuperar vivienda que originalmente estuvo vinculada a políticas públicas. Pero existe otro cálculo menos abstracto: incorporar 510 viviendas de una sola vez en San Sebastián evita tener que reproducir esa oferta mediante nuevos suelos, proyectos, licencias, obras y varios años de espera.

Benta Berri sale de la cuenta atrás de 2028

Para las familias, la operación tiene una lectura mucho más sencilla que cualquier discusión societaria. Durante meses, 2028 aparecía como una amenaza ligada al final de la protección de sus casas. El acuerdo con Testa Homes elimina ese escenario y mantiene la promoción dentro del sistema protegido.

Para el Gobierno Vasco supone, además, incorporar 510 viviendas al parque público mediante una única operación y convertir un conflicto que podía agravarse en apenas dos años en un precedente relevante para otras promociones sometidas a regulaciones antiguas.

Benta Berri llevaba casi tres décadas arrastrando una historia jurídica y empresarial enrevesada. El desenlace es bastante más simple: las viviendas continuarán protegidas y unos 1.700 vecinos dejan de tener noviembre de 2028 marcado en rojo en el calendario. En un mercado como el de San Sebastián, no es precisamente un detalle.