Nuevo contrato de alquiler: subir 50 euros puede costar 437 en IRPF

Subir 50 euros mensuales el alquiler puede suponer un coste fiscal adicional de 437 euros anuales para el propietario, según los cálculos del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF). Es una de las consecuencias del nuevo decreto de vivienda, que modifica las reducciones del IRPF para favorecer a quienes mantienen o rebajan las rentas y reducir las ventajas fiscales de quienes las incrementan al firmar nuevos contratos.

La cifra tiene una explicación concreta. Un propietario que pase de cobrar 1.000 a 1.050 euros mensuales ingresará 600 euros adicionales al año, pero, en el supuesto analizado por los economistas, Hacienda absorberá aproximadamente el 73 % de ese incremento. Al arrendador le quedarán apenas 163,40 euros más después de impuestos.

No se trata de una multa automática de 437 euros por subir el alquiler. Es el resultado de aplicar las nuevas reducciones fiscales a un contribuyente con unas circunstancias económicas determinadas. La diferencia importa: ni todos los propietarios pagarán esa cantidad ni cualquier subida de 50 euros tendrá necesariamente el mismo efecto.

La medida está recogida en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, vigente desde el día 8 de ese mes, aunque todavía pendiente de convalidación parlamentaria. La Diputación Permanente del Congreso tiene previsto pronunciarse el jueves 12 de noviembre sobre su continuidad.

Cómo una subida de 50 euros genera 437 euros de coste fiscal

El Registro de Economistas Asesores Fiscales, órgano especializado del Consejo General de Economistas, ha elaborado una simulación para mostrar cómo cambia la tributación de los arrendadores.

El ejemplo parte de un propietario soltero, menor de 65 años, con un salario bruto anual de 40.000 euros. Tiene una vivienda alquilada como residencia habitual de su inquilino por 1.000 euros mensuales y formaliza un nuevo contrato el 15 de diciembre de 2026, elevando la renta hasta 1.050 euros.

La subida representa un incremento del 5 %, equivalente a 600 euros adicionales por cada año completo de alquiler.

El problema para el propietario aparece en su declaración de la renta. Con el nuevo régimen, mantener el precio anterior permite aplicar una reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento. Sin embargo, al elevar la mensualidad un 5 %, esa reducción disminuye hasta el 40 %.

El resultado de la simulación es un coste fiscal adicional de aproximadamente 436,60 euros, que deja el beneficio económico de la subida en 163,40 euros anuales.

En otras palabras, el inquilino pagaría 600 euros más al año, pero el propietario conservaría poco más de una cuarta parte de ese incremento una vez considerado el efecto fiscal.

Conviene precisar que el IRPF no se calcula directamente sobre todo el dinero cobrado por el alquiler. La reducción se aplica al rendimiento neto positivo, obtenido tras descontar los gastos fiscalmente deducibles. Por eso, el resultado real dependerá de los ingresos del contribuyente, sus gastos, su situación personal y el régimen tributario aplicable.

Las nuevas reducciones fiscales según cuánto suba el alquiler

El decreto introduce una escala de reducciones del IRPF que distingue entre propietarios que reducen, mantienen o incrementan el precio al formalizar un nuevo contrato de vivienda habitual.

Para los arrendadores que no tengan la consideración legal de grandes tenedores, el porcentaje aplicable depende de la variación de la renta respecto al contrato anterior, una vez considerada, cuando corresponda, su actualización anual.

Si el propietario mantiene el precio, la reducción prevista es del 50 %.

Cuando decide aumentarlo, el beneficio fiscal disminuye progresivamente. Una subida de hasta el 5 % permite aplicar una reducción del 40 %. Si el incremento supera el 5 % y no pasa del 10 %, baja al 30 %.

Los aumentos superiores al 10 % y de hasta el 15 % dejan una reducción del 25 %, mientras que los comprendidos entre más del 15 % y el 20 % permiten aplicar el 20 %.

Para los incrementos superiores al 20 %, la reducción se sitúa en apenas el 15 %.

El funcionamiento de esta escala provoca que una subida del alquiler pueda resultar menos rentable de lo que parece inicialmente. Cuanto mayor sea el incremento, menor será, por regla general, la parte del rendimiento neto que podrá beneficiarse de la reducción fiscal.

No es lo mismo firmar un contrato nuevo que actualizar el vigente

La nueva escala fiscal no debe confundirse con las actualizaciones anuales previstas en los contratos que siguen vigentes.

El decreto establece también limitaciones extraordinarias para las actualizaciones anuales de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el alquiler supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no se permite incrementarlo mediante esa actualización.

En los demás supuestos, las partes pueden negociar la actualización, pero sin un nuevo acuerdo el aumento no podrá superar el 2 %.

Son mecanismos diferentes. Uno regula el precio que puede aplicarse durante la vigencia del contrato; el otro determina qué reducción fiscal corresponde cuando se declara el rendimiento del alquiler.

También existe un régimen transitorio. Los contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023 conservan, con carácter general, el tratamiento fiscal previsto para ellos, mientras que los formalizados desde la entrada en vigor de aquella norma y hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen las reducciones contempladas en la regulación anterior, sin perjuicio de las excepciones establecidas para determinadas prórrogas.

Rebajar el alquiler puede resultar más rentable que subirlo

El decreto incorpora incentivos fiscales especialmente favorables para los propietarios que reduzcan los precios.

La reducción fiscal puede alcanzar el 100 % del rendimiento neto positivo cuando se formaliza un nuevo contrato con una rebaja superior al 5 % y se cumplen las condiciones legales.

Entre los supuestos contemplados figura la celebración de un nuevo contrato con el mismo inquilino, una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o las prórrogas correspondientes. También puede aplicarse con otro arrendatario si se respetan los requisitos relativos al precio de referencia.

El REAF ofrece otro ejemplo: un propietario que, en lugar de aumentar la mensualidad de 1.000 euros, decide rebajarla a 940 euros.

La reducción es del 6 %, equivalente a 720 euros menos de ingresos anuales. Sin embargo, bajo las condiciones de la simulación, el propietario podría beneficiarse de un ahorro fiscal de 1.514,04 euros.

El resultado sería una mejora económica neta de 794,04 euros anuales para el arrendador, pese a haber reducido lo que cobra a su inquilino.

No todos los contratos con una rebaja superior al 5 % accederán automáticamente al incentivo máximo. La normativa contempla distintas reducciones —del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %— según las características del contrato, la ubicación del inmueble, la edad de los inquilinos y el cumplimiento de los requisitos exigidos.

El sistema también establece tratamientos específicos para viviendas alquiladas por primera vez, arrendamientos sociales, inmuebles rehabilitados y determinadas prórrogas.

Los economistas alertan del riesgo de errores en Hacienda

El Registro de Economistas Asesores Fiscales ha advertido de que el nuevo modelo incrementa considerablemente la complejidad tributaria de los arrendamientos.

La normativa contempla hasta 13 porcentajes de reducción diferentes, cada uno sujeto a condiciones particulares. Para determinar cuál corresponde aplicar, el propietario debe examinar circunstancias que van más allá del importe mensual del alquiler.

La situación se complica cuando intervienen cuestiones como las zonas de mercado residencial tensionado, los límites de los índices de referencia, la continuidad del mismo arrendatario o la fecha en la que se formalizó el contrato.

Durante las Jornadas Anuales del REAF, celebradas los días 5 y 6 de noviembre en Oviedo, su presidente, Agustín Fernández, advirtió de que esta complejidad puede favorecer errores involuntarios, discrepancias en la interpretación de la normativa y posteriores regularizaciones tributarias.

Los economistas consideran legítimo que la política fiscal fomente los alquileres asequibles, pero cuestionan que los incentivos sean tan difíciles de interpretar que aumenten la inseguridad jurídica.

Un error en la aplicación de una reducción puede obligar al contribuyente a corregir su declaración y, si concurren los requisitos legales, exponerse a una sanción tributaria.

Eso no significa que cualquier equivocación implique necesariamente una multa. La eventual sanción dependerá de las circunstancias concretas y del procedimiento aplicado por la Agencia Tributaria.

La distinción es relevante porque el coste de 437 euros del ejemplo inicial no constituye una sanción de Hacienda, sino una diferencia en el resultado fiscal de una operación perfectamente diferenciada de un incumplimiento tributario.

El decreto afronta una votación decisiva el 12 de noviembre

El futuro de estas medidas depende ahora de la Diputación Permanente del Congreso, que tiene previsto votar el Real Decreto-ley 29/2026 el próximo jueves 12 de noviembre.

La norma fue aprobada por el Gobierno el 6 de octubre después de que el Congreso rechazara, el día 2 de ese mes, un decreto anterior que incluía buena parte de las mismas medidas.

El nuevo texto entró en vigor el 8 de octubre, pero necesita superar su convalidación parlamentaria para mantener su vigencia.

El PNV desempeñará un papel determinante en la votación. Su posición favorable al decreto general de vivienda permitiría, según la distribución de apoyos conocida hasta ahora, que la norma saliera adelante con 35 votos frente a 34.

Si finalmente se convalida, continuará vigente el nuevo sistema de incentivos y reducciones fiscales para los arrendadores, con las condiciones y disposiciones transitorias previstas.

Para los propietarios, la consecuencia práctica es clara: antes de acordar una nueva renta, ya no basta con calcular cuánto dinero adicional ingresarán cada mes. También tendrán que comprobar qué reducción del IRPF les corresponde y cuánto conservarán realmente después de impuestos.

Una subida de 50 euros puede parecer pequeña. El ejemplo de los economistas demuestra que, dependiendo de las circunstancias, su rentabilidad fiscal puede serlo todavía más.