Las viviendas turísticas caen un 8% y pierden 33.000 plazas en verano

La oferta de viviendas turísticas ha retrocedido con fuerza este verano en las principales ciudades españolas. Entre junio y agosto, las 25 capitales analizadas por Exceltur perdieron 32.852 plazas, un descenso interanual del 8,3% respecto al mismo periodo de 2025. Es uno de los movimientos más significativos de los últimos años en un mercado que, hasta hace poco, parecía crecer casi por inercia.

Conviene aclarar el dato desde el principio: no han desaparecido 33.000 pisos turísticos, sino plazas disponibles dentro de viviendas de uso turístico, las conocidas como VUT. Es una diferencia importante. Una vivienda puede ofrecer varias plazas y, además, parte de esta oferta entra y sale de las plataformas según la temporada. Lo relevante es la dirección del mercado: después de años de expansión, el alquiler turístico urbano está encogiendo en buena parte de España.

Las restricciones municipales empiezan a notarse

Exceltur vincula buena parte del retroceso al endurecimiento de las políticas autonómicas y, sobre todo, municipales. Moratorias, límites por barrios, inspecciones, sanciones y nuevas condiciones urbanísticas están haciendo que mantener o abrir una vivienda turística resulte bastante más complicado que hace unos años.

El descenso, sin embargo, ha perdido algo de velocidad. Entre enero y mayo la oferta había bajado un 11,3% interanual, frente al 8,3% registrado durante el verano. Exceltur relaciona esa moderación con la anulación por parte del Tribunal Supremo del procedimiento estatal del Registro Único de Arrendamientos de corta duración.

El registro había comenzado a aplicarse el 1 de julio de 2025 y exigía un número identificativo para anunciar alquileres de corta duración en plataformas digitales. En mayo de 2026, el Supremo anuló la parte que establecía ese registro nacional, al considerar que el Estado carecía de competencia para imponer una regulación que se superponía a los sistemas autonómicos. La Ventanilla Única Digital y determinadas obligaciones de transmisión de datos, en cambio, se mantuvieron.

Barcelona y Madrid concentran buena parte del ajuste

Barcelona aparece entre las grandes ciudades donde el cambio es más visible. Durante el verano perdió 8.063 plazas turísticas, con un descenso del 10,6% frente al mismo periodo de 2025. La ciudad mantiene congelado el crecimiento de las VUT y el Ayuntamiento prevé no renovar en 2028 las licencias de los pisos turísticos actualmente autorizados, una política que pretende recuperar inmuebles para el mercado residencial.

Madrid también ha reducido de forma considerable su capacidad. La capital perdió casi 6.500 plazas, un 7,8% interanual, mientras avanzaba el Plan Reside, diseñado para limitar la implantación de alojamientos turísticos dentro de edificios residenciales. El ajuste continúa, aunque más despacio que durante los primeros meses del año, cuando la caída rondaba el 10,4%.

El mapa deja una imagen curiosa: las dos mayores ciudades españolas, durante años grandes motores de la expansión del alquiler vacacional, avanzan en sentido contrario. No significa que el fenómeno haya desaparecido —ni mucho menos—, pero sí que la regulación comienza a modificar la oferta visible.

Valencia y Alicante recortan alrededor del 10%

La caída también resulta especialmente marcada en la Comunidad Valenciana. Alicante redujo sus plazas turísticas un 11,3%, coincidiendo con la continuidad de la moratoria sobre nuevas VUT y con el refuerzo de las competencias municipales para sancionar irregularidades.

En Valencia el retroceso alcanzó el 10%. La regulación municipal introduce límites de implantación por distrito, barrio y manzana, junto con condiciones urbanísticas más estrictas y un mayor control sobre nuevas altas. La lógica ha cambiado: ya no basta con mirar el conjunto de la ciudad; la concentración del alojamiento turístico dentro de cada zona también pesa a la hora de permitir nuevas aperturas.

Málaga, uno de los mercados urbanos donde la vivienda turística tiene más presencia, registró una caída menor, del 2,6%, equivalente a 1.094 plazas. Aun así, el descenso supone una aceleración considerable frente al 0,3% registrado entre enero y mayo. La ciudad mantiene una moratoria de nuevas viviendas turísticas mientras adapta su planeamiento urbanístico.

Sevilla presenta un ajuste mucho más leve, del 0,6%, aunque mantiene restricciones importantes en el casco histórico y Triana. En determinadas zonas ya no pueden autorizarse nuevas VUT cuando estas superan el 10% de las viviendas familiares.

Ibiza registra el descenso más fuerte

Fuera del grupo de las grandes capitales, algunos movimientos son todavía más bruscos. Ibiza encabezó los recortes registrados por Exceltur, con una caída cercana al 31% de la oferta contabilizada respecto al verano anterior.

A Coruña redujo un 27% sus plazas de alojamiento turístico, hasta unas 2.375; San Sebastián bajó alrededor de un 25%, con un máximo de 5.470 plazas durante el verano, mientras Palma registró una reducción próxima al 23%. Son porcentajes que hace apenas dos o tres temporadas habrían resultado difíciles de imaginar en un mercado dominado por el crecimiento.

Hay, por tanto, dos velocidades. En algunas ciudades se está produciendo una poda bastante severa de la oferta; en otras, apenas un ajuste. Las normas locales importan, y mucho. También la intensidad de las inspecciones y la capacidad real de cada ayuntamiento para hacer cumplir sus ordenanzas.

Menos pisos turísticos no significa menos turismo

La reducción de plazas en VUT llega, además, en un momento en el que el turismo español continúa creciendo. Exceltur estima que el PIB turístico avanzó un 3,5% durante el verano de 2026 y mantiene para el conjunto del año una previsión de crecimiento real del 2,7%, por encima de la expansión esperada para el conjunto de la economía española.

Los datos del INE aportan otro matiz. En agosto, las pernoctaciones en apartamentos turísticos bajaron un 1,7% respecto a 2025, pero los precios del alojamiento en apartamentos aumentaron un 5,8%. Son estadísticas distintas de las utilizadas para medir las VUT anunciadas en plataformas y no conviene mezclarlas, aunque juntas dibujan un escenario reconocible: menos crecimiento de capacidad, demanda todavía elevada y precios resistentes.

Tampoco puede afirmarse que cada plaza turística que desaparece termine automáticamente incorporándose al alquiler residencial. Algunas viviendas dejan de anunciarse temporalmente, otras salen de las plataformas, algunas regresan al alquiler convencional y otras pueden simplemente cambiar de uso. El salto de una estadística a otra no es automático, ni tan limpio como mover fichas sobre un tablero.

La batalla se libra edificio por edificio

El dato de las casi 33.000 plazas menos confirma, pese a todos esos matices, un giro relevante. Durante años el debate español estuvo marcado por el rápido crecimiento del alquiler turístico; en 2026 la conversación ha cambiado. Ayuntamientos y comunidades están intentando limitarlo, redistribuirlo o directamente reducirlo en los barrios con mayor presión.

Barcelona mira a 2028, Madrid aplica su Plan Reside, Málaga congela nuevas autorizaciones, Alicante mantiene su moratoria y Valencia ha bajado la regulación hasta la escala de la manzana. Distintas recetas para un mismo problema: cómo combinar una industria turística decisiva para la economía con ciudades en las que encontrar vivienda se ha convertido, para demasiados residentes, en una carrera cuesta arriba.

El verano deja así una fotografía bastante distinta de la de los años de expansión desbocada: la vivienda turística sigue teniendo un peso enorme, pero ya no crece por defecto. Las restricciones locales han empezado a morder la oferta y las grandes plataformas se encuentran ante un escenario mucho más estrecho. La batalla del alojamiento turístico, al final, ya no se decide solo en las cifras nacionales. Se decide calle a calle, barrio a barrio y, en ocasiones, portal por portal.