Multipropietarios en España: cuántos hay y cómo cuentan las herencias

La cifra que más ha circulado en los últimos meses dice que el 51,7% de los propietarios españoles tiene dos o más inmuebles. El dato existe y procede de un informe del Ministerio de Derechos Sociales y el CSIC, pero necesita una precisión decisiva: no se refiere exclusivamente a viviendas. Mide titulares de bienes inmuebles urbanos, una categoría bastante más ancha donde pueden entrar pisos, garajes, trasteros, locales y otros inmuebles urbanos.

Cuando el foco se estrecha a los inmuebles de uso residencial, la fotografía cambia mucho. Los datos catastrales de 2025 contabilizan 17.046.871 titulares o sujetos pasivos del IBI residencial en el territorio gestionado por la Dirección General del Catastro; de ellos, 12.941.416 aparecen con un solo inmueble. Los restantes, unos 4,1 millones, figuran con dos o más. Es decir, alrededor del 24,1%, no el 51,7%. Y todavía hay una letra pequeña importante: esas cifras no incluyen Navarra ni País Vasco, que disponen de catastros propios.

El 51,7% no significa que la mitad de España tenga varias casas

La diferencia parece enorme porque, en realidad, se están colocando sobre la misma mesa estadísticas que miden cosas distintas. El informe sobre concentración inmobiliaria difundido en 2026 señala que en 2008 el 46,1% de los titulares de inmuebles urbanos tenía dos o más bienes y que en 2025 ese porcentaje alcanzó el 51,7%, superando por primera vez al grupo con uno solo. La tendencia de concentración patrimonial es clara; lo que no resulta correcto es traducir automáticamente ese porcentaje como “la mitad de los propietarios tiene varias viviendas”.

El propio Catastro registraba al cierre de 2025 26.162.825 titulares de inmuebles urbanos y algo más de 40,2 millones de bienes urbanos. Ahí está parte del truco estadístico —sin que haya truco en sentido fraudulento—: “inmueble urbano” y “vivienda” no son sinónimos. Una plaza de garaje con referencia catastral independiente puede ser otro inmueble; también un local, un almacén o determinados anejos.

Por eso una persona puede vivir en un único piso y, sin sentirse precisamente un magnate del ladrillo, aparecer en determinados recuentos como titular de varios bienes urbanos. Basta con que tenga la vivienda, un garaje independiente y algún otro inmueble registrado separadamente. Tres bienes catastrales no equivalen necesariamente a tres casas.

Si se cuentan viviendas residenciales, hay unos 4,1 millones con más de una

La estadística específica de inmuebles residenciales ofrece una imagen bastante más ajustada cuando lo que se pretende conocer es quién dispone de varias propiedades destinadas a vivienda. De los 17.046.871 titulares contabilizados en 2025, el 75,9% figura con un único inmueble residencial. Un 23,3% se encuentra en el tramo de dos a cinco, y los grupos con seis o más representan una fracción mucho menor del total de titulares.

En números absolutos, el grupo con más de un inmueble residencial ronda así los 4.105.000 titulares. Tampoco conviene convertir esa cifra directamente en personas o familias. El Catastro trabaja con titulares, NIF, personas jurídicas y sujetos pasivos; una sociedad puede ser titular, igual que una persona física, una administración o una entidad sin personalidad jurídica. Y un mismo hogar puede tener más de un titular.

Otro dato ayuda a poner escala al asunto. El Catastro computaba en 2025 unos 24,24 millones de inmuebles residenciales en su ámbito territorial. De ellos, aproximadamente 12,94 millones estaban asociados al tramo de titulares con un solo inmueble y 9,52 millones al grupo de quienes tenían entre dos y cinco. Los grandes patrimonios existen y concentran activos, desde luego, pero estadísticamente son una minoría muy pequeña de titulares.

Una vivienda heredada entre hermanos también altera el recuento

Aquí aparece uno de los detalles que más fácilmente se pierde cuando el porcentaje se convierte en titular. La legislación catastral considera titular no solo a quien posee el 100% de un inmueble, sino también a quien ostenta una parte del derecho de propiedad. En una propiedad pro indiviso, cada comunero tiene la consideración de titular catastral por su correspondiente cuota. Lo mismo sucede con bienes comunes de dos cónyuges, cuya participación puede figurar repartida entre ambos.

Pensemos en tres hermanos que heredan el piso de sus padres a partes iguales. Cada uno tiene únicamente un 33,33% de la vivienda, pero los tres son propietarios de una parte de ese mismo inmueble. Si uno de ellos ya posee su vivienda habitual, pasa a estar relacionado patrimonialmente con dos inmuebles: su casa y un tercio del piso heredado.

Eso no significa que disponga materialmente de dos viviendas completas, que pueda vender la heredada por su cuenta o que obtenga un alquiler. Significa que tiene derechos de propiedad sobre dos bienes. La estadística administrativa registra derechos, titulares e inmuebles; no intenta reconstruir la escena doméstica que hay detrás de cada escritura.

Las participaciones no se convierten en fracciones de vivienda

Este matiz es especialmente relevante. El Catastro identifica al titular con independencia del porcentaje de participación que posea en determinados recuentos de titularidad. Una participación del 10%, del 25% o del 50% no se convierte estadísticamente, sin más, en 0,1, 0,25 o 0,5 viviendas para clasificar al titular. El registro recoge que esa persona tiene un derecho sobre ese inmueble y conserva también su cuota.

De ahí pueden surgir situaciones bastante terrenales. Una pareja posee al 50% su domicilio habitual. Uno de los dos hereda después junto a cuatro hermanos una quinta parte de la vivienda de sus abuelos. Si además hay una plaza de garaje inscrita como finca separada, una lectura apresurada del número de bienes puede dibujar a un “multipropietario” con cierto aire de Monopoly. Su patrimonio real, sin embargo, es bastante menos cinematográfico.

Las herencias pesan particularmente en España porque suelen generar copropiedades durante años. Un piso familiar puede permanecer repartido entre hermanos, sobrinos o distintos herederos sin haberse vendido ni adjudicado a uno solo. Todos tienen patrimonio inmobiliario, pero ninguno necesariamente dispone por sí mismo de aquella vivienda.

Multipropietario tampoco significa casero ni gran tenedor

Hay otra confusión habitual. Tener dos viviendas no convierte automáticamente a nadie en arrendador. Una segunda propiedad puede ser una residencia vacacional, una vivienda heredada que utiliza otro familiar, una propiedad vacía, un inmueble pendiente de reparto o, efectivamente, una vivienda alquilada.

Los datos de Fotocasa Research de 2026 reflejan precisamente esa diversidad: entre los propietarios encuestados, el 83% declaraba una sola vivienda, el 14% dos y el 3% tres o más. Entre quienes tenían dos, la segunda residencia era mucho más frecuente que el alquiler residencial. Es otra metodología —una encuesta y no un censo administrativo—, pero confirma que tener más de una propiedad y vivir de las rentas están lejos de ser categorías equivalentes.

Tampoco debe confundirse multipropietario con gran tenedor, que es una figura jurídica concreta. La normativa utiliza umbrales específicos de inmuebles residenciales y superficie, y en determinadas zonas tensionadas puede aplicarse un criterio más reducido. Tener dos pisos, por sí solo, queda muy lejos de convertir automáticamente al propietario en uno de estos grandes tenedores.

El salto es considerable. Según la explotación de los datos catastrales correspondiente a 2025, había 26.897 titulares con más de diez inmuebles residenciales, responsables de algo más de un millón de inmuebles dentro del territorio analizado. Las personas físicas eran solo una parte de ese grupo; sociedades y administraciones acumulaban una proporción muy relevante del parque correspondiente a grandes tenedores.

Dos cifras correctas que cuentan realidades diferentes

El 51,7% resulta útil para describir la creciente concentración de los bienes inmobiliarios urbanos y la evolución desde 2008. El dato del entorno del 24%, en cambio, se acerca mucho más a la cuestión cotidiana de cuántos titulares aparecen asociados a más de un inmueble residencial en el Catastro de régimen común. No se contradicen. Simplemente miden universos distintos.

Y ni siquiera ese 24% debe leerse como “uno de cada cuatro españoles posee dos casas”. Incluye personas físicas y otros titulares, no abarca Navarra ni País Vasco, admite situaciones de copropiedad y no distingue por sí solo entre una vivienda íntegramente controlada y una pequeña cuota procedente de una herencia. El Catastro cuenta derechos e inmuebles; la realidad patrimonial detrás de ellos es bastante más enrevesada.

La propiedad española no cabe en un porcentaje redondo

La vivienda española cabe mal en un porcentaje redondo. Hay una concentración creciente de la propiedad, pero también garajes que cuentan aparte, pisos divididos entre herederos, matrimonios copropietarios y sociedades con centenares de activos. Confundirlo todo bajo una sola palabra, “multipropietario”, convierte una estadística compleja en un eslogan. Y los eslóganes, como los metros cuadrados de algunos anuncios inmobiliarios, suelen parecer más grandes hasta que uno empieza a medirlos.