Feijóo propone dividir viviendas grandes y añadir plantas a edificios

El presidente del Partido Popular, Alberto Núñez Feijóo, ha propuesto dividir los pisos de gran tamaño en viviendas más pequeñas y permitir que determinados edificios ganen altura mediante la construcción de nuevas plantas. Su objetivo es aumentar la oferta residencial en España sin depender exclusivamente de nuevas promociones inmobiliarias.

La iniciativa, presentada este martes 27 de octubre durante una entrevista en Onda Cero, forma parte del plan del PP para crear un millón de viviendas durante una legislatura. Feijóo plantea modificar la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley del Suelo para facilitar estas operaciones, reducir los obstáculos administrativos y acelerar las licencias urbanísticas.

El dirigente popular considera que una parte del parque residencial existente está desaprovechada. Su propuesta se centra especialmente en viviendas antiguas de 160 o 170 metros cuadrados que, por su distribución, podrían transformarse en dos apartamentos independientes. También contempla aprovechar la capacidad de determinados inmuebles para incorporar nuevas alturas, siempre que se respete la configuración arquitectónica de las calles.

No obstante, las medidas todavía son compromisos electorales, no reformas aprobadas. Y hay un matiz importante: dividir una vivienda o construir nuevas plantas ya es legal en determinadas circunstancias. La cuestión está en las condiciones urbanísticas, las autorizaciones necesarias y los límites técnicos de cada edificio.

Dividir los pisos grandes para crear dos viviendas independientes

La primera propuesta de Feijóo consiste en facilitar la transformación de viviendas amplias en unidades residenciales más pequeñas, adaptadas a hogares con menos miembros y a compradores que no pueden afrontar el precio de un inmueble de grandes dimensiones.

Un piso de 170 metros cuadrados, por ejemplo, podría convertirse en dos apartamentos de aproximadamente 85 metros cuadrados, aunque la superficie final dependería de su distribución, de las instalaciones y de los elementos comunes.

El planteamiento pretende aumentar el número de viviendas disponibles sin consumir más suelo ni construir edificios desde cero. También permitiría que algunos propietarios obtuvieran una mayor rentabilidad de sus inmuebles mediante la venta o el alquiler de las unidades resultantes.

Sin embargo, no todos los pisos grandes pueden dividirse. Para que la operación sea viable, las nuevas viviendas deben cumplir las exigencias de habitabilidad, ventilación, iluminación natural, accesibilidad y seguridad que establezca la normativa correspondiente.

También influyen la ubicación de las bajantes, las instalaciones de suministros, la posibilidad de disponer de accesos independientes y la superficie mínima exigida por el municipio o la comunidad autónoma.

La Ley de Propiedad Horizontal ya permite dividir viviendas sin unanimidad

Feijóo ha defendido una reforma destinada a facilitar estas operaciones sin necesidad de obtener el consentimiento unánime de todos los vecinos. Pero la legislación vigente contiene una particularidad que conviene aclarar.

El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ya contempla, con carácter general, una mayoría de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación para aprobar la división material de pisos en otros más pequeños e independientes.

Por tanto, la unanimidad no constituye actualmente una exigencia universal para estas operaciones. Los estatutos de cada comunidad, los derechos de los propietarios afectados y las modificaciones concretas del inmueble pueden introducir condiciones adicionales.

La reforma anunciada por el PP tendría que precisar qué autorizaciones pretende simplificar y cómo quedarían protegidos los derechos del resto de vecinos.

La segregación de pisos tampoco es una fórmula nueva. Se practica desde hace años en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, aunque su aplicación depende de los planes urbanísticos locales y de las características de cada propiedad.

Construir nuevas plantas sobre edificios existentes

La segunda medida plantea aumentar la altura de determinados edificios para incorporar viviendas adicionales sin ocupar nuevas parcelas.

Feijóo ha defendido aprovechar las posibilidades de edificación en altura, aludiendo al derecho de superficie y a la necesidad de mantener la armonía arquitectónica de las calles.

Esta estrategia permitiría estudiar ampliaciones verticales en zonas donde existe demanda de vivienda, pero escasean los solares disponibles. Un edificio de cuatro plantas podría, hipotéticamente, incorporar una quinta si su estructura y el planeamiento urbanístico lo permiten.

El problema es que no basta con disponer de espacio sobre la cubierta.

La construcción de nuevas plantas exige comprobar la resistencia de la estructura y los cimientos, las condiciones de seguridad contra incendios, la accesibilidad y las necesidades de los residentes. También requiere determinar quién tiene los derechos para realizar la ampliación.

Los ayuntamientos establecen límites de altura, edificabilidad y densidad residencial que pueden impedir estas operaciones. En algunos casos, sería necesario modificar el planeamiento.

Hay otra circunstancia relevante: incorporar más residentes a un edificio supone aumentar las necesidades de suministro de agua, saneamiento, electricidad y otros servicios. La capacidad de las infraestructuras existentes también importa.

Licencias urbanísticas en 90 días para acelerar la construcción

Feijóo quiere acompañar estas reformas con una reducción de los plazos administrativos. Su propuesta establece que los ayuntamientos dispongan de 90 días para resolver las solicitudes de licencias urbanísticas y que, transcurrido ese periodo sin respuesta, pueda aplicarse el silencio administrativo positivo.

Con este mecanismo, la falta de resolución municipal permitiría considerar autorizada una solicitud en los supuestos que estableciera la nueva legislación.

La medida pretende combatir los retrasos burocráticos que afectan a promociones residenciales y proyectos de rehabilitación.

Sin embargo, su aplicación exigiría cambios legales relevantes. La legislación estatal vigente establece el silencio administrativo negativo para determinadas actuaciones, entre ellas las obras de edificación de nueva planta, y prohíbe adquirir mediante silencio derechos contrarios a la ordenación urbanística.

Así que el plazo de tres meses no puede interpretarse como una autorización automática para construir cualquier proyecto.

El PP también promete modificar la Ley del Suelo y aprobar una nueva legislación contra la ocupación ilegal durante los primeros cien días de un eventual Gobierno presidido por Feijóo.

Un millón de viviendas y ayudas para los compradores jóvenes

Las propuestas sobre división de pisos y ampliación de edificios se integran en un programa más amplio con el que Feijóo pretende impulsar un millón de viviendas durante cuatro años.

El líder popular ha recordado que España llegó a construir alrededor de 500.000 viviendas anuales entre 2005 y 2007, aunque ha reconocido que aquel periodo estuvo marcado por una burbuja inmobiliaria.

Su planteamiento combina el incremento de la construcción con modificaciones regulatorias e incentivos fiscales para favorecer el acceso a la propiedad.

Entre las medidas anunciadas figura una reducción del 60 % de los impuestos asociados a la adquisición de vivienda para jóvenes, así como avales para facilitar hipotecas que puedan financiar hasta el 100 % del precio de compra.

Estas propuestas buscan reducir dos de las principales barreras de entrada al mercado: el ahorro previo necesario para conseguir financiación y los impuestos que acompañan a la compraventa.

La efectividad de los avales, no obstante, también dependerá de las condiciones que establezcan las entidades financieras y de la capacidad económica de los solicitantes. Una hipoteca que cubra una mayor proporción del precio no reduce por sí misma el coste del inmueble ni las cuotas que deberá afrontar el comprador.

Más viviendas disponibles, pero con límites para reducir los precios

La idea de aprovechar mejor el parque inmobiliario existente tiene una ventaja evidente: permite crear viviendas sin esperar necesariamente a la urbanización de nuevos terrenos.

También presenta limitaciones importantes.

Dividir pisos solo resulta viable en una parte de los inmuebles existentes. Construir nuevas plantas requiere edificios adecuados y autorización urbanística. Ambas operaciones implican inversiones, proyectos técnicos y procedimientos administrativos que pueden prolongarse durante meses.

A ello se suma una cuestión económica: aumentar el número de viviendas no garantiza automáticamente una reducción de los precios. El resultado dependerá de cuántos inmuebles adicionales lleguen realmente al mercado, dónde se encuentren y a qué precios se comercialicen.

En barrios con una demanda elevada, los propietarios también podrían optar por vender dos apartamentos pequeños por un importe conjunto superior al que obtendrían por la vivienda original.

La propuesta de Feijóo introduce así una vía complementaria a la construcción tradicional, pero todavía necesita concreción sobre sus efectos, su alcance territorial y el número de inmuebles que podrían beneficiarse.

El desafío no consiste únicamente en obtener más viviendas de los edificios existentes. También está en conseguir que esas nuevas casas sean accesibles para quienes tienen dificultades para comprar o alquilar. Más metros cuadrados aprovechados no equivalen necesariamente a una vivienda más asequible.