Las Palmas avanza hacia la zona tensionada para limitar los alquileres

Las Palmas de Gran Canaria ha dado uno de los pasos decisivos para convertirse en zona de mercado residencial tensionado. El Instituto Canario de la Vivienda someterá desde este jueves 15 de octubre a información pública el expediente solicitado por el Ayuntamiento, un trámite previo a la resolución definitiva que podría permitir aplicar límites y otras medidas de contención sobre los alquileres de la capital grancanaria. La declaración, por tanto, todavía no está aprobada.

El periodo de exposición pública permanecerá abierto hasta el 12 de noviembre de 2026. Durante esas semanas podrán consultarse los documentos del expediente y presentarse alegaciones. Después, el Instituto Canario de la Vivienda tendrá que estudiar y responder las observaciones recibidas antes de decidir si Las Palmas de Gran Canaria reúne finalmente las condiciones legales para ser declarada mercado residencial tensionado.

La novedad llega después de más de dos años de trámites y con una peculiar batalla estadística de fondo. El Ayuntamiento sostiene que el esfuerzo que realizan muchas familias para pagar su vivienda rebasa los límites establecidos por la ley. Otro estudio, elaborado por el Colegio Oficial de Economistas de Las Palmas a instancias de la empresa pública Visocan, llegó a la conclusión contraria. Mismos edificios, mismos vecinos y dos fotografías económicas bastante diferentes. Ahí está buena parte del conflicto.

El expediente de Las Palmas entra en su fase decisiva

El origen administrativo del proceso se remonta al 10 de mayo de 2024, cuando el Ayuntamiento pidió al Gobierno de Canarias iniciar el procedimiento preparatorio. La solicitud formal para declarar tensionado todo el término municipal se presentó el 20 de enero de 2025.

Después llegaron requerimientos de información, nuevas estadísticas y una adenda técnica municipal. Según la documentación del expediente, el Consistorio terminó de completar los datos requeridos en marzo de 2026. El Instituto Canario de la Vivienda ha considerado ahora que existe información suficiente para continuar la tramitación y abrir la exposición pública.

Eso importa. Abrir el trámite no equivale a aceptar las tesis municipales, pero tampoco supone un mero movimiento burocrático sin consecuencias: el expediente ha superado la fase en la que podía quedar encallado por falta de documentación y entra en el terreno de la evaluación pública y la futura resolución.

La petición afecta a todo el municipio de Las Palmas de Gran Canaria, no únicamente a los barrios donde la presión inmobiliaria resulta más visible.

El Ayuntamiento calcula que el alquiler absorbe el 30,97% de la renta

El principal argumento municipal está en una cifra: 30,97%. Es el porcentaje medio de la renta de los hogares que, según la documentación presentada por el Ayuntamiento, se destina al alquiler y a los gastos básicos asociados a la vivienda.

La frontera legal está en el 30%. La Ley de Vivienda permite justificar la declaración de una zona tensionada cuando la carga media de la hipoteca o el alquiler, sumados los gastos y suministros básicos, supera ese porcentaje de los ingresos medios de los hogares.

El Ayuntamiento sostiene también que el problema rebasa las zonas tradicionalmente caras de la capital. Según su análisis, los distritos donde el esfuerzo para acceder a una vivienda alcanza o supera ese umbral concentran aproximadamente al 77% de la población del municipio.

Hay otro indicador especialmente relevante. Entre 2019 y 2024, los precios del alquiler habrían aumentado un 29,4%, frente al 19,69% acumulado por el IPC canario durante ese periodo. La diferencia supera ampliamente los tres puntos porcentuales que la legislación utiliza como otro de los criterios para acreditar tensión en el mercado residencial.

El otro informe rebaja el esfuerzo de las familias al 24,12%

Aquí aparece la grieta. El estudio elaborado por el Colegio Oficial de Economistas de Las Palmas ofrece una lectura muy diferente del mismo mercado y concluye que la capital no cumple los requisitos legales para ser declarada zona tensionada.

Uno de los mayores choques está precisamente en el cálculo del esfuerzo económico. Frente al 30,97% estimado por el Ayuntamiento, el estudio de los economistas lo sitúa en torno al 24,12%. La diferencia no es pequeña: coloca a la ciudad a uno u otro lado del umbral legal del 30%.

La explicación está, en parte, en los datos utilizados. El cálculo municipal trabaja con un alquiler medio de unos 740 euros mensuales y añade alrededor de 271 euros de gastos. El informe de los economistas parte de una renta de alquiler más baja, cercana a 616 euros, y de unos suministros de 162 euros. Cambia la materia prima estadística y cambia el resultado.

El Colegio de Economistas defendió desde la presentación de su informe el empleo de registros oficiales de operaciones y alquileres frente a determinadas referencias procedentes del mercado inmobiliario. Su tesis es que los precios anunciados en portales no siempre coinciden con los importes finalmente pagados.

Hay más viviendas que hogares, pero eso no resuelve el problema

El otro dato llamativo del informe es casi paradójico. El Censo de 2021 contabilizaba 175.203 viviendas frente a 143.217 hogares en Las Palmas de Gran Canaria. Es decir, sobre el papel existe un parque residencial considerablemente mayor que el número de unidades familiares.

El estudio de los economistas contabilizó además 24.822 viviendas vacías y otras 7.164 sin un uso definido en aquel momento. De ahí su conclusión: el problema de la capital no sería estrictamente una insuficiencia física de viviendas, sino la cantidad de inmuebles que no llegan al mercado, su distribución y la capacidad económica real de las familias para acceder a ellos.

Y ahí las dos posiciones empiezan, curiosamente, a tocarse. Puede haber casas suficientes en términos estadísticos y, al mismo tiempo, no haber vivienda asequible suficiente para quien necesita vivir en la ciudad. Un piso cerrado, una segunda residencia o un inmueble fuera del alcance salarial existe en el censo, claro; en la vida cotidiana del inquilino cuenta bastante menos.

Qué supondría declarar Las Palmas zona tensionada

La declaración tendría consecuencias especialmente visibles en el mercado del alquiler. En las viviendas que hayan estado arrendadas durante los cinco años anteriores, la renta inicial de un nuevo contrato quedaría, como regla general, vinculada a la última renta vigente, con las actualizaciones y excepciones previstas legalmente.

Para los grandes tenedores, el nuevo contrato estaría además sujeto al límite máximo que corresponda conforme al sistema estatal de índices de referencia. La normativa también contempla ese límite para determinadas viviendas que no hayan estado alquiladas durante los cinco años anteriores cuando su aplicación quede expresamente recogida en la declaración de la zona.

La figura no significa, por tanto, que la Administración vaya a fijar un único alquiler idéntico para toda la ciudad. El mecanismo es bastante menos rudimentario: condiciona las rentas de los nuevos contratos según el historial de cada inmueble, las características del propietario y, en determinados casos, el índice oficial de referencia.

También refuerza la estabilidad de algunos contratos. La regulación permite al inquilino de una vivienda situada en una zona tensionada solicitar, cuando concurren las condiciones legales, prórrogas extraordinarias anuales durante un máximo de tres años, con las excepciones previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La declaración de una zona tensionada tiene, a su vez, una vigencia inicial de tres años y puede prorrogarse anualmente mientras persistan las circunstancias que la justificaron y se acrediten las actuaciones públicas emprendidas para corregirlas.

Hasta el 12 de noviembre podrán presentarse alegaciones

La fecha inmediata que queda marcada en el calendario es el jueves 12 de noviembre. Hasta entonces permanecerá abierto el periodo de información pública.

Las personas interesadas podrán examinar la documentación a través del portal de Participación Ciudadana del Gobierno de Canarias y presentar alegaciones de forma electrónica. Las personas físicas disponen también de las vías presenciales previstas por la legislación administrativa.

Una vez cerrado el plazo, el Instituto Canario de la Vivienda deberá revisar las aportaciones recibidas y responderlas antes de resolver el expediente. No existe, por tanto, un límite de alquiler que vaya a empezar a aplicarse este jueves ni el mero inicio de la exposición pública modifica los contratos existentes.

Ese matiz resulta esencial. Las Palmas está más cerca de ser zona tensionada, pero aún no lo es.

Una ciudad atrapada entre la estadística y el precio real de vivir

La discusión de Las Palmas de Gran Canaria retrata bien una anomalía cada vez más frecuente en las ciudades españolas: el número total de viviendas dice una cosa y el mercado accesible para un salario corriente dice otra.

El Ayuntamiento pone el foco en unos alquileres que han avanzado mucho más deprisa que los ingresos de numerosos hogares y en un esfuerzo residencial que, según sus cálculos, ya rebasa el umbral legal. El informe de los economistas responde que existe un stock amplio de viviendas, que el esfuerzo medio es menor y que los indicadores utilizados no justifican intervenir los precios.

Entre ambas fotografías quedan quienes buscan piso. Para ellos, la discusión sobre si el porcentaje correcto es 24,12% o 30,97% puede parecer casi académica cuando recorren anuncios, comparan nóminas y descubren cuánto cuesta una vivienda en los barrios donde necesitan vivir.

El expediente entra ahora en la fase que deberá transformar esa pelea de estadísticas en una decisión administrativa. Tras más de dos años desde la primera petición municipal, Las Palmas de Gran Canaria tiene por primera vez sobre la mesa un calendario concreto: información pública hasta el 12 de noviembre, estudio de las alegaciones y resolución posterior del Gobierno de Canarias. Lo que todavía no existe —conviene repetirlo porque ahí está la noticia— es una declaración definitiva ni un nuevo límite de alquiler en vigor.