La vivienda propia entre menores de 35 cae del 66% al 36,7% en 22 años

La vivienda en propiedad ha dejado de ser la situación habitual entre los hogares jóvenes en España. En 2024, apenas el 36,7% de los hogares encabezados por menores de 35 años era propietario de su vivienda principal, frente a aproximadamente el 66% registrado en 2002. En poco más de dos décadas, la tasa ha perdido cerca de 30 puntos porcentuales.

El dato retrata una transformación económica de fondo: comprar una casa se produce cada vez más tarde y una parte creciente de las nuevas generaciones permanece durante más años en alquiler, comparte vivienda o continúa en el hogar familiar. No se trata simplemente de que los jóvenes prefieran otro modelo residencial. Los precios han avanzado mucho más rápido que sus ingresos y reunir el ahorro previo necesario para una hipoteca se ha convertido, en muchos casos, en la primera gran barrera.

Conviene precisar qué mide la estadística. El 36,7% no significa que ese porcentaje de todos los españoles menores de 35 años tenga una vivienda. El dato se refiere a hogares clasificados según la edad de su persona de referencia. Quienes todavía viven con sus padres no forman un hogar independiente encabezado por ellos mismos. La dificultad real de acceso a la propiedad juvenil es, por tanto, más amplia que esa fotografía aislada.

Del 66% de propietarios al 36,7% en poco más de 20 años

La evolución es contundente. En 2002, alrededor del 66% de los hogares menores de 35 años poseía su vivienda principal. La proporción se mantuvo todavía en niveles elevados durante los años anteriores a la crisis financiera e incluso rondaba el 69% en 2011.

Después llegó el cambio. La tasa cayó hasta aproximadamente el 49% en 2014, se situó cerca del 41% en 2017 y bajó al entorno del 36% en 2020. En 2022 tocó un mínimo del 31,7%. Dos años después recuperó terreno hasta el 36,7%, una mejoría relevante, pero insuficiente para alterar la tendencia de fondo.

Es decir, el último dato ofrece una pequeña corrección respecto a 2022. No una vuelta al modelo anterior. La distancia respecto a comienzos de siglo sigue siendo enorme.

La brecha aparece con especial claridad al comparar generaciones. En 2024, alrededor del 56,5% de los hogares encabezados por personas de 35 a 44 años tenía vivienda propia. Entre los hogares de 65 a 74 años, la proporción alcanzaba el 82,8%.

Cumplir años se ha convertido, estadísticamente, en una de las principales puertas de entrada a la propiedad.

El problema empieza mucho antes de firmar una hipoteca

El acceso a una vivienda no depende únicamente de poder pagar una cuota mensual. Antes hay que reunir la entrada, asumir impuestos y afrontar los gastos relacionados con la operación. Y ahí aparece uno de los obstáculos más difíciles para quienes parten sin patrimonio familiar previo.

Para un joven que pretenda adquirir una vivienda media en Madrid, conseguir únicamente el ahorro necesario para la entrada puede equivaler a acumular varios años completos de salario neto, incluso bajo supuestos muy favorables.

Dicho de otra manera: ahorrar durante años todo el sueldo sin pagar comida, transporte, alquiler o electricidad no es exactamente un plan financiero. Es más bien una hipótesis de laboratorio.

La dificultad se amplifica porque durante la última década los ingresos y la vivienda han avanzado a velocidades muy distintas. Entre 2014 y 2024, los alquileres aumentaron alrededor de un 82% y los precios de compraventa cerca de un 65%. Los salarios medios, en cambio, crecieron aproximadamente un 30%, con una inflación acumulada también elevada.

Esa diferencia acaba trasladándose directamente al ahorro. Quien destina una parte cada vez mayor de su sueldo al alquiler dispone de menos margen para reunir la entrada de una futura vivienda. El alquiler deja entonces de ser necesariamente una fase transitoria antes de comprar y puede convertirse en una situación prolongada durante años.

Alquilar tampoco funciona como alternativa barata

El desplazamiento desde la propiedad hacia el alquiler podría parecer menos problemático si arrendar una vivienda resultara asequible. Pero tampoco ocurre. En muchos mercados urbanos, vivir solo exige destinar una parte del salario que rebasa ampliamente los niveles considerados financieramente sostenibles.

Los cálculos disponibles para 2024 situaban en torno al 92,3% del salario joven el esfuerzo medio necesario para alquilar una vivienda completa a precios de mercado. Compartiendo piso, la carga descendía hasta aproximadamente el 32,5%, todavía por encima del 30% utilizado habitualmente como referencia de sostenibilidad.

El resultado es una especie de atasco residencial. Comprar exige un ahorro previo difícil de reunir. Alquilar solo consume prácticamente el salario. Compartir piso reduce el coste, pero puede retrasar durante años la formación de un hogar independiente.

La emancipación refleja ese bloqueo. Entre las personas de 25 a 29 años, la tasa descendió desde aproximadamente el 47% en 2014 hasta el 36% en 2024, pese a que durante ese periodo mejoraron varios indicadores laborales y disminuyó significativamente el desempleo juvenil.

La paradoja es evidente. Tener trabajo ayuda, claro, pero ya no garantiza que resulte económicamente viable abandonar la vivienda familiar.

Una generación con empleo pero sin el mismo patrimonio

El problema tiene consecuencias que van bastante más allá de disponer o no de una casa. En España, la vivienda ha sido tradicionalmente una de las principales formas de acumulación de patrimonio de las familias.

Quien compra relativamente joven comienza a amortizar una hipoteca y a construir riqueza durante décadas. Quien accede diez o quince años después empieza ese proceso mucho más tarde, aunque sus ingresos profesionales terminen alcanzando niveles similares.

La diferencia acaba acumulándose.

Por eso la caída de la propiedad juvenil puede transformarse en una brecha patrimonial entre generaciones. Una familia que compró vivienda hace décadas puede contar con un activo revalorizado y, además, utilizar ese patrimonio para ayudar a sus hijos con una entrada. Quien procede de un hogar sin ese colchón depende casi exclusivamente de su capacidad de ahorro.

El mercado termina premiando no solo los ingresos, sino también el patrimonio previo. Y ahí la famosa igualdad de oportunidades empieza a tener bastante letra pequeña.

Los precios de la vivienda mantienen la presión

El problema tampoco pertenece únicamente a los datos de 2024. La evolución posterior del mercado residencial ha mantenido la presión sobre quienes intentan comprar su primera vivienda.

Los precios residenciales han seguido creciendo con fuerza en 2026, tanto en vivienda nueva como usada, prolongando un ciclo en el que el coste de entrada al mercado se desplaza cada vez más arriba.

Esto significa que, aunque los tipos de interés puedan cambiar o los salarios mejoren, la cantidad de dinero que un comprador necesita reunir antes de firmar una hipoteca sigue aumentando.

La relación entre el precio de la vivienda y la renta de los hogares también se ha deteriorado durante las últimas décadas. Los precios residenciales han crecido considerablemente más que la renta disponible real de muchas familias, aumentando el esfuerzo económico necesario para comprar.

No hay una única causa. Influyen la falta de oferta en las zonas con mayor demanda, la concentración del empleo en grandes áreas metropolitanas, los costes de construcción, la escasez de suelo disponible en determinados mercados, los tipos de interés y un parque de alquiler asequible limitado.

Para un joven, sin embargo, el resultado práctico es bastante menos académico: necesita más dinero antes de entrar y una parte mayor de sus ingresos después.

La vivienda cambia también la forma de hacerse adulto

La propiedad residencial no es una obligación ni alquilar constituye por sí mismo un fracaso económico. Países europeos con tasas de alquiler mucho mayores funcionan con normalidad porque cuentan con mercados más amplios, estables y previsibles.

El problema aparece cuando ninguna de las dos opciones resulta razonablemente accesible.

Si alquilar absorbe una parte excesiva del salario y comprar exige años de ahorro, las decisiones vitales empiezan a retrasarse: salir de casa de los padres, convivir en pareja, tener hijos, cambiar de ciudad por motivos laborales o simplemente disponer de un espacio propio.

Las dificultades de vivienda se mezclan además con otros problemas juveniles, como la precariedad laboral, la sobrecualificación y la tardía emancipación. Entre las posibles respuestas aparecen la ampliación del parque público de alquiler asequible, una mayor oferta residencial y unas condiciones laborales que permitan construir ingresos y patrimonio de forma estable.

No existe una medida única capaz de devolver de golpe las tasas de propiedad de comienzos de siglo. Tampoco parece razonable aspirar a reproducir exactamente aquel modelo, marcado en parte por una expansión hipotecaria que terminó en una grave crisis financiera.

Pero la comparación histórica señala algo difícil de discutir: el acceso a la vivienda se ha vuelto mucho más desigual según la edad.

La brecha de vivienda termina convirtiéndose en riqueza desigual

El descenso desde aproximadamente el 66% de hogares jóvenes propietarios en 2002 hasta el 36,7% en 2024 explica bastante más que un cambio en las preferencias inmobiliarias. Muestra cómo una generación está entrando mucho más tarde en uno de los principales mecanismos de acumulación patrimonial de las familias españolas.

Hubo una cierta recuperación entre 2022 y 2024, pero los precios han continuado elevados. La fotografía sigue siendo incómoda: menos de cuatro de cada diez hogares encabezados por menores de 35 años poseen su vivienda principal, mientras que entre los grupos de mayor edad la propiedad continúa siendo ampliamente mayoritaria.

Durante décadas, la casa propia fue presentada como el paso casi automático posterior al empleo estable. Para buena parte de los jóvenes españoles, ese orden se ha roto. Primero llega el trabajo. Después, con suerte, muchos años de alquiler y ahorro. Y la vivienda, bastante más tarde.