La mitad de las viviendas de la burbuja vendidas en 2024 dio pérdidas

La vieja máxima de que comprar vivienda es ganar dinero con paciencia acaba de recibir un baño de realidad fiscal. Más de la mitad de las casas adquiridas entre 2006 y 2009 y vendidas durante 2024 generaron una pérdida para sus propietarios, según la nueva estadística de viviendas transmitidas en el IRPF publicada por la Agencia Tributaria.

En concreto, de las 57.289 viviendas compradas durante aquellos años y transmitidas en 2024, 31.095 acabaron con números rojos. Es un 54,3% del total. Si se toma el corazón más reconocible de la burbuja, entre 2006 y 2008, el porcentaje incluso supera el 55%. Han pasado casi dos décadas y, para muchos propietarios, el tiempo no terminó de arreglar una compra hecha cerca del techo del mercado.

Comprar en el pico de la burbuja dejó una factura muy larga

Los datos permiten poner cifras a una resaca inmobiliaria que a menudo queda sepultada bajo una idea muy española: el ladrillo siempre acaba subiendo. A veces sí. A veces no.

Las viviendas adquiridas entre 2006 y 2009 que cambiaron de manos en 2024 habían costado de media 170.930 euros y se transmitieron por 172.512 euros. La revalorización media conjunta fue de apenas un 0,9%, prácticamente una línea plana después de entre 15 y 18 años de propiedad.

El detalle anual resulta todavía más expresivo. Las viviendas compradas en 2007 y vendidas en 2024 registraron una revalorización media del -3,2%; las adquiridas en 2008, del -1,3%. En 2006 el balance medio fue positivo, un 2,9%, y para las compradas en 2009 alcanzó el 7,5%.

Pero las medias, como suele ocurrir en vivienda, esconden mundos bastante distintos. En 2007 se vendieron con pérdidas 9.717 de las 16.549 viviendas analizadas, alrededor del 58,7%. En 2008 fueron 7.111 de 12.493, casi un 57%. Incluso entre las adquiridas en 2006, más de la mitad de las transmitidas acabó perdiendo dinero.

Quien perdió no perdió precisamente calderilla

Dentro del grupo de viviendas compradas entre 2006 y 2009 que terminó en negativo, el valor medio de adquisición ascendía a 186.203 euros. El de transmisión fue de 145.737 euros.

La diferencia ronda los 40.500 euros por vivienda, algo más de una quinta parte del valor de adquisición. Naturalmente, se trata de promedios y no de la fotografía exacta de cada propietario, pero sirven para medir la profundidad del golpe. Quince años largos esperando a que el mercado vuelva a tu precio y, llegado el momento de vender, todavía falta un buen trecho.

En el otro extremo están las operaciones que sí consiguieron escapar de aquella trampa temporal. Las viviendas del periodo 2006-2009 vendidas con beneficio habían sido adquiridas de media por 152.799 euros y transmitidas por 204.297 euros. La ubicación, el estado del inmueble, el momento concreto de compra y hasta la calle importan. No hubo una sola burbuja inmobiliaria; hubo miles de pequeñas burbujas locales.

Tres de cada diez viviendas vendidas en 2024 generaron pérdidas

El fenómeno tampoco se limita a quienes compraron cuando las grúas parecían una especie vegetal autóctona de España. En el conjunto de la nueva estadística, la Agencia Tributaria contabiliza 379.301 viviendas transmitidas durante 2024. De ellas, 114.011 generaron pérdidas para sus propietarios: un 30,1%.

Las restantes 265.290 dieron ganancias. El precio medio de adquisición del conjunto fue de 133.444 euros, frente a un valor medio de transmisión de 171.594 euros, lo que arroja una revalorización media del 28,6%.

Es decir, el mercado inmobiliario sí ha creado importantes plusvalías, pero el titular fácil de que la vivienda siempre gana valor se deshace cuando se mira cada cohorte de compradores. El año de entrada importa muchísimo. Comprar barato ayuda. Comprar en plena euforia, cuando cualquiera con una calculadora parecía un pequeño magnate inmobiliario, bastante menos.

El calendario puede importar casi tanto como la vivienda

La comparación entre generaciones de compradores es brutal. Las casas adquiridas entre 1999 y 2005 y vendidas en 2024 acumularon una revalorización media del 50%. Para las compradas en 2001, el incremento llegó al 89,6%; para las de 2000 superó el 100%.

Al cruzar la frontera de 2006, la curva se desploma. Ahí aparece con nitidez el precio pagado durante la fase final de la expansión inmobiliaria. No necesariamente eran peores casas. Eran, sencillamente, viviendas compradas muy caras.

Después ocurre el movimiento contrario. Las adquiridas en los años posteriores a la crisis vuelven a mostrar revalorizaciones significativas: un 39,3% para las compradas en 2013, un 43,7% para las de 2014 y un 42,3% para las de 2015 que fueron vendidas en 2024.

Baleares y Madrid muestran otra cara del mercado

La geografía añade una segunda capa. El precio medio de transmisión de las viviendas recogidas en la estadística fue de 171.594 euros, pero la distancia entre territorios es enorme.

En Baleares, el valor medio de venta alcanzó 326.656 euros y la revalorización media respecto al precio de adquisición llegó al 68,7%. La mediana, menos sensible a operaciones excepcionalmente caras, fue también elevada: un 57,6%.

La Comunidad de Madrid registró un valor medio de transmisión de 302.459 euros y una revalorización del 35,9%. En Cataluña, el precio medio fue de 213.850 euros, con un incremento del 26,4%. La Comunitat Valenciana quedó en 137.534 euros, pero con una revalorización media del 28,8%.

Hay contrastes incluso dentro de una misma comunidad. Málaga alcanzó una revalorización media del 45,5%, mientras Jaén se quedó en el 10,4%. Valencia provincia llegó al 31,6%; Castellón, al 12,3%. La expresión «el precio de la vivienda en España» sirve para una conversación general. Para saber si alguien ganó o perdió dinero, se queda bastante corta.

Lo que realmente mide Hacienda

La nueva estadística tiene una ventaja poco habitual: no parte de anuncios inmobiliarios, tasaciones ni precios solicitados por los vendedores. Utiliza información declarada en el IRPF, cruzada con datos del Catastro, y permite comparar el valor de adquisición y el de transmisión de cada vivienda incluida.

Eso sí, conviene leerla con cuidado. No recoge todas las compraventas efectuadas en España. Se centra en inmuebles residenciales declarados por personas físicas en el territorio de régimen fiscal común y deja fuera, entre otros supuestos, las ventas de obra nueva y las realizadas por sociedades, determinados inmuebles afectos a actividades económicas y operaciones de contribuyentes no residentes.

Tampoco aparecen las transmisiones de viviendas situadas en los territorios forales ni las correspondientes a contribuyentes sujetos a esos regímenes. Y existe otra ausencia relevante: determinadas ventas de vivienda habitual realizadas por mayores de 65 años, cuando no tienen obligación de consignarlas en su declaración.

La estadística, por ello, no es un censo completo de las compraventas. Sí cubre, no obstante, una parte muy amplia del mercado residencial de segunda mano y ofrece algo particularmente valioso: seguir el rastro entre cuánto se pagó y cuánto se obtuvo al vender.

Ganar dinero con una casa no es lo mismo que verla subir

Hay otro matiz que suele desaparecer cuando se habla de rentabilidad inmobiliaria. Una vivienda puede venderse por más dinero que el desembolsado años atrás y eso no convierte automáticamente toda la diferencia en beneficio limpio para el propietario.

La estadística fiscal incorpora en los valores los gastos y tributos que corresponden según las reglas del IRPF. A la vida real todavía se le pueden sumar intereses hipotecarios, reformas, derramas, seguros y mantenimiento, además del coste de oportunidad del capital. También existe, claro, la utilidad de haber vivido en esa casa durante años o los alquileres cobrados cuando se destinó al arrendamiento.

Por eso este retrato de Hacienda no pretende calcular la rentabilidad financiera completa de cada comprador. Mide ganancias y pérdidas patrimoniales en la transmisión. Pero basta para derribar una certeza demasiado cómoda: mantener un piso durante muchos años no garantiza recuperar lo pagado.

El ladrillo tiene memoria. Y precio de entrada.

Veinte años después, la burbuja todavía aparece en las escrituras

La estadística de 2024 dibuja casi una arqueología del mercado inmobiliario español. Los compradores anteriores al gran ciclo alcista acumulan plusvalías enormes; quienes entraron cuando los precios estaban disparados presentan los peores resultados; quienes compraron después del ajuste han disfrutado, en muchos casos, de la recuperación posterior.

Eso ayuda a entender la paradoja. España vuelve a convivir con precios elevados en numerosas ciudades y con noticias constantes sobre máximos inmobiliarios, pero una vivienda concreta comprada en 2006, 2007 o 2008 puede seguir contando una historia muy distinta.

El dato de Hacienda pone números donde durante años hubo recuerdos de familia, hipotecas interminables y escrituras guardadas en un cajón: más de la mitad de las viviendas compradas alrededor del estallido de la burbuja y vendidas en 2024 generó pérdidas. El ladrillo puede ser patrimonio, refugio, hogar e inversión. Garantía de beneficio, no.