España, entre las mayores brechas de precios de vivienda de la OCDE

España figura entre los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) con mayores diferencias en el precio de la vivienda entre sus ciudades. La distancia económica entre comprar una casa en las áreas urbanas más caras y hacerlo en las más asequibles supera los nueve años de ingresos, según el informe sobre regiones y ciudades publicado este miércoles, 4 de noviembre de 2026.

El estudio sitúa al área metropolitana de Málaga-Marbella y Palma de Mallorca por delante de Madrid y Barcelona en términos de esfuerzo económico relativo para comprar una vivienda. En el extremo contrario aparecen Castellón de la Plana y el área de Oviedo-Gijón. Entre unas y otras existe una diferencia que, dentro de Europa, únicamente supera Alemania entre los países analizados.

La desigualdad no se limita a las grandes capitales. Los precios de la vivienda en los centros urbanos españoles están un 25 % por encima de la media nacional, mientras que en las zonas periurbanas son un 23 % inferiores y en las áreas rurales caen hasta un 39 % por debajo. El resultado es un mercado inmobiliario profundamente desigual, donde el lugar de residencia condiciona tanto las posibilidades de comprar una casa como el acceso al empleo y a determinados servicios.

La OCDE advierte de que la concentración de población, actividad económica e innovación en las grandes áreas metropolitanas está aumentando la presión sobre un mercado inmobiliario cuya oferta no siempre acompaña el crecimiento de la demanda. El problema no afecta únicamente a quienes buscan vivienda. También puede perjudicar a las empresas que necesitan contratar trabajadores en ciudades donde vivir resulta cada vez más difícil.

Málaga y Marbella encabezan las ciudades más caras para comprar vivienda

El informe examina 23 áreas urbanas españolas y compara el precio de compra de una vivienda con los ingresos disponibles de sus habitantes. El indicador permite observar dónde resulta más difícil acceder a la propiedad, teniendo en cuenta tanto el coste de los inmuebles como la capacidad económica de la población.

La mayor desviación respecto a la media nacional corresponde al conjunto urbano de Málaga y Marbella, donde adquirir una vivienda exige el equivalente a 4,52 años adicionales de ingresos respecto al promedio español.

Muy cerca aparece Palma de Mallorca, con 4,33 años adicionales. Madrid ocupa la siguiente posición, con 2,71 años por encima de la media, mientras que Barcelona registra una diferencia de 1,59 años.

El protagonismo de Málaga-Marbella y Palma refleja que las mayores dificultades de acceso a la propiedad no se concentran necesariamente en las dos ciudades más pobladas de España. Los mercados inmobiliarios de las áreas costeras y turísticas también presentan desequilibrios importantes entre los precios de compraventa y los ingresos.

Conviene distinguir entre el precio absoluto de los inmuebles y su asequibilidad en relación con la renta. Una ciudad puede registrar viviendas más caras que otra en euros y, sin embargo, exigir un esfuerzo relativo menor si los ingresos de sus habitantes también son más elevados.

Castellón y Oviedo-Gijón, entre las áreas urbanas más asequibles

En el otro extremo de la clasificación se encuentra Castellón de la Plana, donde el esfuerzo económico necesario para comprar una vivienda equivale a 4,85 años de ingresos menos que la media española.

Le sigue el área urbana de Oviedo-Gijón, con una diferencia negativa de 4,2 años. Ambas presentan condiciones de acceso a la propiedad sensiblemente más favorables que las registradas en los grandes mercados metropolitanos.

La comparación entre Málaga-Marbella y Castellón deja una distancia de 9,37 años de ingresos. Es una de las mayores diferencias territoriales detectadas por la OCDE.

Para interpretar correctamente estos datos hay que tener presente un matiz importante: no significan que un comprador necesite exactamente nueve años más para ahorrar una entrada o terminar de pagar su hipoteca. El indicador expresa la diferencia entre el precio de una vivienda y los ingresos anuales disponibles utilizados como referencia.

Los datos españoles empleados para esta comparación corresponden a 2022, aunque el estudio internacional se haya publicado en noviembre de 2026. Por tanto, describen una desigualdad territorial medida con esa información y no deben confundirse con los precios actuales de los anuncios inmobiliarios.

La vivienda en las ciudades españolas es un 25 % más cara

La brecha también aparece cuando se comparan las viviendas situadas en el centro de las ciudades, sus alrededores y los municipios rurales.

Según la OCDE, los precios españoles presentan diferencias especialmente acusadas entre estos tres tipos de territorio.

En los centros urbanos, la vivienda cuesta un 25 % más que la media nacional, una distancia ligeramente inferior al promedio del 27 % registrado entre los países de la organización con datos disponibles.

La situación cambia fuera de las ciudades. En las zonas periurbanas, los precios españoles están un 23 % por debajo de la media nacional, frente al 15 % del conjunto de la OCDE.

En las áreas rurales, el descuento relativo alcanza el 39 %, mientras que el promedio internacional se sitúa en el 34 %.

Esto significa que España no destaca tanto porque sus centros urbanos sean proporcionalmente más caros que los de otros países, sino por la mayor diferencia entre esos centros y los territorios menos urbanizados.

Alemania presenta una brecha todavía mayor

La comparación internacional coloca a España entre los mercados inmobiliarios europeos con diferencias metropolitanas más pronunciadas.

Alemania registra una distancia cercana a 17 años de ingresos entre Múnich y Chemnitz, prácticamente el doble de la española.

En el conjunto de los 13 países para los que la OCDE dispone de información comparable, la diferencia media entre el área metropolitana más cara y la más asequible equivale a 6,9 años de ingresos.

Estas cifras muestran que la desigualdad territorial en el acceso a la vivienda no es exclusiva de España. Sin embargo, su intensidad varía considerablemente de un país a otro, en función de la distribución de la población, la actividad económica y la capacidad de ampliar el parque residencial.

España tiene muchas viviendas sin ocupar, pero lejos de donde se necesitan

Uno de los aspectos más relevantes del informe es la relación entre los precios inmobiliarios y la distribución de las viviendas que no están ocupadas como residencia habitual.

La OCDE observa que los mercados sometidos a una mayor presión de demanda suelen presentar una proporción menor de inmuebles desocupados. En España, esta diferencia territorial resulta especialmente significativa.

En las áreas rurales, la proporción de viviendas sin ocupación habitual supera en 14,6 puntos porcentuales la media nacional. En las zonas periurbanas se encuentra 4,68 puntos por encima.

Los centros urbanos muestran la situación inversa: su proporción de viviendas desocupadas es ocho puntos porcentuales inferior al promedio español.

Es importante aclarar qué significa vivienda desocupada en esta estadística. La categoría incluye inmuebles que no constituyen la residencia habitual de ninguna persona, pero también segundas residencias y viviendas utilizadas durante determinadas temporadas. No equivale, por tanto, a decir que todas esas casas estén vacías permanentemente o disponibles para entrar en el mercado del alquiler.

El desequilibrio resulta evidente: parte importante del parque residencial sin ocupación habitual se encuentra en territorios donde la demanda es menor, mientras que las ciudades con más oportunidades laborales concentran una presión inmobiliaria superior.

La existencia de viviendas desocupadas en municipios rurales no garantiza que puedan cubrir las necesidades de quienes buscan alojamiento en Madrid, Barcelona, Málaga o Palma. La ubicación importa. Y mucho.

Por qué las grandes ciudades concentran los precios más altos

La OCDE relaciona las diferencias de precios con la creciente concentración de población, empleo cualificado, conocimiento e innovación en las áreas metropolitanas.

Entre 2005 y 2024, las regiones metropolitanas aumentaron su peso dentro de la población nacional en 35 de los 37 países miembros y candidatos a la OCDE con información disponible.

Esta concentración genera una presión sobre el mercado residencial que no siempre encuentra respuesta en la construcción de nuevas viviendas.

El informe señala que, desde 2011, las grandes áreas urbanas han registrado un crecimiento de su parque residencial más limitado en relación con el aumento de habitantes. Entre los factores que dificultan ampliar la oferta figuran la disponibilidad de suelo, las restricciones urbanísticas y la oposición local a determinados proyectos.

La situación también tiene consecuencias económicas. Cuando los trabajadores no pueden permitirse vivir cerca de los principales centros de empleo, sus posibilidades de acceder a mejores puestos se reducen y las empresas encuentran más dificultades para atraer personal.

La propia OCDE había advertido en su estudio económico sobre España de 2025 de los problemas de oferta residencial en las zonas de mayor demanda, vinculados, entre otros factores, a las limitaciones de suelo urbanizable y a la lentitud de determinados procedimientos administrativos.

No basta, por tanto, con observar cuántas viviendas existen en el conjunto del país. También es necesario analizar dónde están, dónde se construyen y dónde se necesitan.

El precio de la vivienda agrava las diferencias entre territorios

El informe de 2026 deja una conclusión que va más allá de los precios inmobiliarios: vivir en una ciudad u otra puede cambiar sustancialmente las posibilidades de acceder a una vivienda en propiedad.

Las diferencias entre Málaga-Marbella, Palma, Madrid, Barcelona, Castellón y Oviedo-Gijón ponen cifras a una realidad que los promedios nacionales apenas permiten apreciar.

La construcción de más vivienda en las áreas con mayor demanda puede contribuir a aliviar la presión sobre los precios, pero la OCDE también recuerda que las regiones más asequibles necesitan algo más que casas baratas para atraer población. El empleo, los servicios, las comunicaciones y las oportunidades económicas son igualmente importantes.

España presenta así dos problemas territoriales conectados: ciudades donde resulta difícil encontrar una vivienda a un precio compatible con los ingresos y zonas donde los inmuebles son más asequibles, pero las oportunidades laborales y los servicios pueden ser más limitados.

Reducir esa distancia exige atender tanto a la oferta residencial de las grandes ciudades como a las condiciones económicas de los territorios que pierden población. El precio de una casa no depende únicamente de sus metros cuadrados. También de las oportunidades que ofrece el lugar donde se encuentra.