Una comunidad pagará 49.000 euros a un restaurante cerrado por obras

La Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado la condena a una comunidad de propietarios que deberá indemnizar con 49.011,97 euros a la empresa responsable de un restaurante por los perjuicios económicos ocasionados por unas obras en el edificio. El establecimiento tuvo que suspender su actividad en dos ocasiones, durante un total de 79 días, por problemas relacionados con la red de saneamiento y la estructura del inmueble.

La sentencia, dictada el 9 de octubre de 2026 y conocida públicamente en noviembre, desestima el recurso de los vecinos y mantiene la indemnización reconocida en primera instancia. El tribunal considera acreditado que el negocio permaneció cerrado por causas imputables a la comunidad y que sus responsables tuvieron que recurrir a su propio patrimonio para seguir pagando los gastos necesarios para mantener el establecimiento.

El caso tiene una particularidad importante: aunque las primeras informaciones se centran en los 47 días de cierre provocados por las obras de saneamiento, la resolución judicial también contempla una segunda interrupción de 32 días por problemas estructurales en el techo del local. La cantidad reconocida corresponde a los perjuicios derivados de ambos episodios.

La decisión judicial aborda una cuestión relevante para miles de comunidades de vecinos y negocios situados en edificios residenciales: hasta dónde llega la responsabilidad económica de una comunidad de propietarios cuando el deterioro de las instalaciones comunes obliga a un establecimiento a dejar de trabajar.

Dos cierres por problemas diferentes en el edificio

El primer episodio se produjo entre septiembre y octubre de 2021. El restaurante, situado en un local alquilado de Madrid, tuvo que permanecer cerrado durante 47 días mientras se realizaban reparaciones en la red comunitaria de saneamiento y pocería.

Las instalaciones presentaban un deterioro que había ocasionado humedades y exigía una intervención para restablecer su funcionamiento. Durante las obras, la empresa que explotaba el establecimiento no pudo continuar con su actividad habitual.

La demanda inicial reclamaba 28.290,37 euros por los daños económicos sufridos durante ese primer periodo de inactividad.

Más adelante se produjo un segundo cierre, esta vez de 32 días, debido a las obras necesarias en el forjado y la estructura del techo del restaurante. Las filtraciones procedentes de las instalaciones de una vivienda del edificio habían afectado a elementos estructurales situados entre ambos inmuebles.

Los responsables del negocio ampliaron entonces su reclamación en otros 20.721,60 euros. La suma de los dos conceptos, 49.011,97 euros, es la indemnización que finalmente ha confirmado la Audiencia Provincial.

La sentencia de primera instancia, dictada el 28 de marzo de 2025, ya había estimado la demanda. Sin embargo, la comunidad de propietarios recurrió al considerar que no debía asumir las consecuencias económicas de los cierres.

La falta de mantenimiento que reprocha la Audiencia Provincial

Uno de los principales argumentos de la comunidad era que había cumplido sus obligaciones de conservación y que el inmueble había sido objeto de una rehabilitación integral entre 2005 y 2007.

Los propietarios también alegaron que el deterioro de las tuberías no había mostrado síntomas externos suficientes para advertir del problema. No se habían detectado olores ni otras señales que, a su juicio, permitieran anticipar la avería.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid rechaza esa interpretación. Los magistrados consideran que la antigüedad del edificio obligaba precisamente a extremar las comprobaciones sobre el estado de las instalaciones.

La resolución sostiene que el deterioro de la red de saneamiento fue progresivo, no consecuencia de una avería repentina e imprevisible. Por ello, la falta de señales visibles no elimina la obligación de realizar un mantenimiento adecuado.

El tribunal aprecia una falta de diligencia en la conservación de las instalaciones comunitarias y establece una relación directa entre esa omisión, la aparición de humedades y la necesidad de cerrar el restaurante para ejecutar las reparaciones.

La responsabilidad se fundamenta en el artículo 1902 del Código Civil, relativo a la obligación de reparar los daños causados por una actuación u omisión negligente, y en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula las obligaciones de conservación de los inmuebles.

La comunidad también responde por los daños originados en una vivienda

El segundo cierre presenta una circunstancia diferente. Las filtraciones que afectaron al techo del restaurante procedían inicialmente de las instalaciones privativas de una vivienda situada en la primera planta.

La comunidad argumentó que, al encontrarse el origen de las fugas dentro de una propiedad particular, no debía responder económicamente por sus consecuencias.

Sin embargo, las humedades habían deteriorado el forjado que separaba la vivienda del restaurante, una parte estructural considerada elemento común del edificio.

El informe pericial recogido en la sentencia documentó daños en cinco viguetas y un riesgo importante para la estabilidad de esa estructura.

La Audiencia entiende que la obligación de conservar el forjado corresponde a la comunidad, independientemente de que las filtraciones iniciales procedieran de una instalación particular.

Eso no significa que el propietario de la vivienda quede necesariamente exento de responsabilidad. Los magistrados indican que la comunidad puede reclamar posteriormente al propietario responsable los importes que legalmente procedan si sus instalaciones privadas ocasionaron el deterioro.

La distinción es importante: una cosa es el origen de la fuga y otra quién debe responder ante el negocio perjudicado por el mal estado de un elemento común.

Por qué deben indemnizar los gastos fijos del restaurante

La controversia judicial no se limitaba a determinar quién tenía la responsabilidad de las averías. También estaba en discusión qué perjuicios económicos podían reclamarse.

La comunidad sostenía que determinados gastos del restaurante, como el alquiler o los costes de personal, se habrían producido igualmente aunque el establecimiento hubiera permanecido abierto. Por esa razón, defendía que no debían incluirse en la indemnización.

La Audiencia Provincial rechaza esa argumentación. Considera que, mientras el restaurante funcionaba, sus ingresos permitían afrontar esos pagos. Durante los cierres, los responsables del negocio dejaron de facturar, pero tuvieron que continuar sufragando los costes necesarios para mantenerlo.

Alquiler, trabajadores, seguros y otros gastos indemnizables

Entre los conceptos que la resolución considera justificables figuran el alquiler del local, los gastos de personal, la gestoría, los servicios de alarma, los seguros y los intereses de un préstamo.

Se trata de desembolsos que los titulares tuvieron que asumir para conservar el establecimiento en condiciones de reanudar su actividad cuando terminaran las obras.

La sentencia también tiene en cuenta que la empresa había renunciado contractualmente a determinados derechos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esa circunstancia, según el tribunal, no elimina la responsabilidad de la comunidad por el incumplimiento de sus propias obligaciones de mantenimiento.

La resolución no supone que cualquier establecimiento que cierre por obras pueda exigir automáticamente una compensación equivalente. Para obtener una indemnización es necesario acreditar los daños económicos, su cuantía y la relación entre los perjuicios y la conducta de quien debe responder.

En este procedimiento, la comunidad también cuestionó algunos cálculos del informe pericial presentado por la empresa. Sin embargo, la Audiencia rechazó examinar determinadas objeciones porque se habían planteado por primera vez en apelación, cuando debieron formularse durante la primera instancia.

Una indemnización de 49.011 euros que todavía puede recurrirse

La sentencia confirma íntegramente el pronunciamiento de marzo de 2025 y mantiene la obligación de pagar 49.011,97 euros, además de los intereses correspondientes. También impone a la comunidad las costas procesales de la apelación y establece la pérdida del depósito constituido para recurrir.

No obstante, la resolución no es necesariamente firme. Contra ella cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si se cumplen los requisitos legales, incluido el interés casacional. El plazo previsto es de veinte días desde la notificación de la sentencia.

El pronunciamiento deja una consecuencia relevante para la gestión de los edificios: la obligación de conservación de los elementos comunes no se agota en reparar una avería cuando aparece. Si la falta de mantenimiento provoca daños a terceros, la comunidad puede verse obligada a compensar también sus consecuencias económicas.

En este caso, el coste de las deficiencias del inmueble no se ha limitado a las reparaciones de tuberías y estructuras. La Justicia ha reconocido también los perjuicios sufridos por un restaurante que tuvo que dejar de atender a sus clientes durante dos periodos distintos y continuar pagando sus gastos sin obtener ingresos.