Berlín pacta expropiar 160.000 viviendas si gobierna la izquierda

Die Linke, Los Verdes y el SPD han alcanzado en Berlín un acuerdo político que abre la puerta a socializar unas 160.000 viviendas pertenecientes a grandes grupos inmobiliarios si los tres partidos terminan formando gobierno. El pacto fija el límite en 10.000 pisos: cada compañía podría conservar esa cantidad y el patrimonio que exceda el umbral pasaría a una entidad pública a cambio de una indemnización.

No sería una operación inmediata ni una confiscación sin compensación. El acuerdo prevé limitar las indemnizaciones a 16.000 millones de euros, elaborar primero un modelo financiero en 2027 y llevar la ley al Parlamento berlinés a mediados de 2028. Incluso superado ese trámite, la transferencia efectiva de las viviendas no podría comenzar antes de 2029. Es decir, Berlín ha colocado una pieza política de enorme tamaño sobre el tablero; todavía no ha movido 160.000 llaves de un bolsillo privado a otro público.

El pacto tiene especial relevancia porque toca uno de los asuntos más incómodos de la vivienda alemana: hasta dónde puede llegar el Estado cuando considera que la concentración inmobiliaria está perjudicando el acceso a un bien básico. Y lo hace en una ciudad donde alquilar no es una rareza de juventud, sino el modo habitual de vivir para una gran parte de la población.

El nuevo límite de Berlín: 10.000 viviendas por compañía

El compromiso alcanzado por Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen y los socialdemócratas es menos amplio que la propuesta aprobada por los berlineses en el referéndum de 2021. Aquel mandato tomaba como referencia a las empresas con más de 3.000 viviendas. El pacto de 2026 eleva la barrera hasta las 10.000 y, además, permite que los grupos afectados mantengan ese primer bloque de propiedades.

La diferencia no es menor. No se pretende nacionalizar todo el patrimonio de cualquier gran casero, sino intervenir únicamente la parte situada por encima de ese umbral. Las cooperativas y entidades orientadas al interés general quedarían fuera. También se excluirían las viviendas construidas después del 1 de enero de 2021, incluidas las que se levanten en el futuro, una concesión destinada a evitar que el nuevo sistema castigue directamente la promoción de obra nueva.

El SPD, bastante más reticente que sus dos socios potenciales, ha dejado ahí una huella evidente. Durante la campaña, su candidato Steffen Krach había rechazado las expropiaciones. El resultado de las negociaciones es un compromiso: umbral más alto, compensación económica, protección para la vivienda nueva y un largo periodo antes de que la medida pueda aplicarse.

Cinco grandes grupos quedarían en el centro de la operación

Según los cálculos manejados por Die Linke, el diseño afectaría principalmente a Vonovia, Adler, Heimstaden, Covivio y DVI, cinco propietarios con grandes carteras residenciales en la capital alemana. Una vez descontados los primeros 10.000 pisos que podría conservar cada grupo y aplicadas las demás excepciones, el volumen que terminaría dentro del nuevo régimen rondaría las 160.000 viviendas.

La cifra explica por qué el debate dejó hace tiempo de ser una discusión académica. Solo Vonovia, que absorbió Deutsche Wohnen, posee una presencia gigantesca en Berlín. Diversos análisis sobre los inversores institucionales del mercado residencial berlinés sitúan en cientos de miles de viviendas el patrimonio agregado controlado por algunos de los principales propietarios corporativos de la ciudad.

Qué ocurriría con las viviendas afectadas

El objetivo no sería vender posteriormente los inmuebles ni incorporarlos como simples activos ordinarios del presupuesto regional. El planteamiento consiste en trasladarlos a una forma de propiedad pública o de gestión orientada al interés general, reduciendo su dependencia de la rentabilidad exigida por accionistas y propietarios privados.

Ahí aparece la palabra alemana que explica buena parte del debate: Vergesellschaftung. Se suele traducir como socialización. En el lenguaje político español resulta inevitable hablar de expropiación, pero jurídicamente no son exactamente lo mismo. El matiz no es decoración de jurista: determina qué base constitucional se utiliza, para qué finalidad puede aplicarse y cómo debe calcularse la indemnización.

La Constitución alemana permite socializar propiedad privada

El plan se apoya en el artículo 15 de la Ley Fundamental alemana, una disposición que permite trasladar suelo, recursos naturales y medios de producción a formas de propiedad colectiva mediante una ley que establezca también la correspondiente compensación.

Es un artículo presente en la Constitución desde 1949 y extraordinariamente poco utilizado. De hecho, un proceso como el que plantea Berlín carece de precedente comparable en la República Federal. Tampoco existe una sentencia del Tribunal Constitucional Federal que haya fijado todos los límites concretos de una operación de esta dimensión. Ahí empieza el terreno jurídico más incierto.

Una comisión de 13 expertos creada por el Senado berlinés estudió durante más de un año la cuestión y concluyó mayoritariamente en 2023 que una socialización de grandes carteras residenciales es, en principio, compatible con la Constitución. La propia comisión, sin embargo, recogió votos discrepantes sobre puntos importantes, particularmente la proporcionalidad y la cuantía de las indemnizaciones.

Por eso el acuerdo de los tres partidos prevé un margen de un año entre la aprobación de la futura ley y su aplicación efectiva, periodo destinado a permitir el control constitucional. La política puede escribir 16.000 millones en un documento. Los tribunales conservan la incómoda costumbre de leer también la letra pequeña.

El referéndum de 2021 sigue pesando cinco años después

La ofensiva actual no nació durante las últimas semanas. El 26 de septiembre de 2021, Berlín celebró el referéndum impulsado por la plataforma Deutsche Wohnen & Co enteignen, que pedía elaborar una ley para socializar el patrimonio de grandes empresas inmobiliarias.

La propuesta obtuvo 1.035.950 votos favorables, el 57,6% del total de votos emitidos. Hubo 715.698 votos en contra. Más de un millón de berlineses dejaron así una instrucción política difícil de archivar, aunque la consulta no transfería automáticamente ninguna vivienda ni contenía por sí misma una ley ejecutable.

Los sucesivos gobiernos fueron aplazando la decisión mientras se estudiaba su encaje jurídico. Cinco años después, el asunto ha vuelto al centro porque Die Linke ganó las elecciones berlinesas del 20 de septiembre de 2026 con el 25,7% de los votos y 45 escaños. Los Verdes obtuvieron 25 diputados y el SPD, 21. Juntos suman 91 de los 153 escaños del Parlamento regional, bastante más que los 77 necesarios para la mayoría absoluta.

Eso no significa que Berlín tenga ya nuevo Gobierno. Los tres partidos han terminado las conversaciones exploratorias y recomiendan pasar a una negociación formal de coalición, pero sus respectivos órganos deben aprobar todavía ese movimiento. El acuerdo sobre vivienda es, por tanto, una base política para el futuro Ejecutivo, no una ley vigente.

Los 16.000 millones abren la batalla más delicada

El acuerdo fija en 16.000 millones de euros el máximo que Berlín pretende destinar a compensar a los propietarios afectados. Dividida de manera puramente aritmética entre 160.000 viviendas, la cifra equivale a unos 100.000 euros por inmueble. Pero la aritmética es la parte sencilla; el derecho constitucional alemán, bastante menos obediente.

La comisión de expertos sostuvo mayoritariamente que una socialización del artículo 15 no obliga necesariamente a indemnizar con el mismo criterio que una expropiación ordinaria. Parte de sus miembros defendieron que el equilibrio entre el interés colectivo y el de los propietarios puede conducir a una compensación diferente. Otros especialistas discreparon y reclamaron una relación mucho más estrecha con el valor de mercado. Esa discusión terminaría previsiblemente ante los tribunales si la futura ley llega a aprobarse.

También queda por resolver la financiación. El documento político prevé definir en 2027 un modelo financiero específico antes de presentar el texto legislativo. Para los defensores de la socialización, las rentas de los propios inmuebles podrían cubrir una parte sustancial del coste a largo plazo. Los detractores responden que comprometer decenas de miles de millones para cambiar la titularidad de viviendas existentes no crea ni un solo piso adicional.

Ese último argumento no ha caído en saco roto. El pacto incluye también una ofensiva de construcción y pretende alcanzar 100.000 autorizaciones de nuevas viviendas hasta 2031. En el parque público, de unas 440.000 viviendas, los potenciales socios quieren limitar las subidas de alquiler al 2% anual. La política residencial que negocian, por tanto, no descansa únicamente sobre la socialización.

El SPD de Berlín pacta mientras el SPD federal intenta frenarlo

Hay una paradoja política bastante alemana, aunque podría exportarse sin dificultad. Mientras el SPD berlinés acepta el plan junto con Die Linke y Los Verdes, la ministra federal de Vivienda, la también socialdemócrata Verena Hubertz, ha defendido impulsar una norma federal destinada a impedir o restringir la socialización de vivienda por parte de los estados federados.

Hubertz sostiene que estas operaciones cuestan miles de millones, no aumentan la oferta residencial y pueden desalentar la inversión privada. El debate federal sobre una eventual limitación legislativa añade, así, otra capa de incertidumbre a una operación que ya tendría que superar numerosos controles jurídicos.

El resultado es peculiar: una rama regional del SPD puede terminar aprobando una de las mayores operaciones de socialización inmobiliaria de la historia alemana mientras dirigentes federales del mismo partido tratan de cerrar esa puerta. No hace falta adornarlo demasiado; la contradicción se ocupa sola del efecto dramático.

Berlín convierte la vivienda en su gran prueba de gobierno

El acuerdo cambia el debate porque, por primera vez, las tres fuerzas con números suficientes para gobernar Berlín han encontrado una fórmula común: 10.000 viviendas protegidas por propietario, unas 160.000 susceptibles de socialización, 16.000 millones como techo indemnizatorio y 2029 como primera fecha realista de aplicación.

Nada de eso está todavía consumado. Falta una coalición, una ley, un sistema de financiación y casi con toda seguridad una formidable batalla constitucional. Tampoco desaparece la cuestión económica de fondo: cambiar quién posee una vivienda puede modificar el régimen de alquiler y la distribución de beneficios, pero no aumenta por sí solo la oferta. Construir sigue siendo imprescindible.

Berlín, sin embargo, ha decidido plantear junto a esa evidencia otra cuestión de fondo: quién debe controlar una parte sustancial del parque residencial cuando la vivienda se vuelve demasiado cara para muchos de quienes viven en ella. En una capital que votó hace cinco años por intervenir a los grandes propietarios y que ha colocado a Die Linke en el centro del nuevo tablero político, esa discusión ya no pertenece a los márgenes. Ha entrado, con zapatos y todo, en la negociación del próximo Gobierno.